宇都宮の不動産通信大福袋ログ

宇都宮市の不動産情報、掘り出し物情報、コンサルティング回顧録、不動産オーナー等への有益情報など幅広くお知らせします

ブログ一覧

賃貸オフィスにも「リノベーション」という考え方

宇都宮は作新学院すぐ西方の一の沢2丁目、主要県道「大谷街道」角地に面す洋館風のオフィス。

IDビルといいます。

1階102号室(22.5坪)は、約25年間優良企業に賃借していただきました。各方面へのアクセス良く、バス便至便の為新幹線を利用して首都圏への営業もできました!と好評でした。

25年間に内装なども相当損耗しましたし、機能性も現在の基準に照らすと劣ることから、空いたこの機会に、機能性や価値の更新を伴う大規模修繕(居宅であれば「リノベーション」ですね!)を実施しました。

テーマは、「機能的・ナチュラルテイスト・リラックス」

オフィスのアメニティー(快適性)と雰囲気は生産性に大きく影響します。

全体的にはこんなかんじです ↑  ↓

床・壁・天井全体を一部解体し、全面的に改修しました!

照明はコストコンシャスに全面LEDライトを導入

電気関係は、配線見直しの上、換気扇、エアコン(1台)、コンセント増設、分電盤などを系統だってリニューアル。見えないところもバリューアップ!

間取りこの通りです。 接客スペース、執務スペース、別室(応接・会議室)が効率よくレイアウトできます。

< < < < 大 谷 街 道 側 > > > > > 

給湯室は、仕切り壁を造作し、ロッカールームも兼用できるくらいの広さを確保。

流し台、吊戸棚は新品です。

緩衝スペースの先にトイレ。

明るく広いスペースを確保するために洗面台と一体型にしました。

開放的でリラックスできますよ!

洗面所脇には、木製フレームの鏡とトレイ。ナチュラル感にこだわっています。

通り沿いに2方に大きな出窓を配した会議室OR応接室

「別室」があるっていいですよね。

玄関前に駐車場があり、とても機動的。

前面の大谷街道は拡幅整備が完了し、車道4車線、歩道・自転車道(幅員5m)、全体幅員30mの高規格道路です。

賃料等の条件は物件詳細ページをご覧ください。

尚、駐車場は建物前2台付ですが、隣接に追加駐車場4~5台程度(6,000円/台)は確保できます!!

立地よく機動的でレイアウトもしやすく、何より心地よく働けるオフィスは、事業所・営業所に最適な物件です。是非一度ご内覧下さい。

また、事務所・店舗のオーナー様、当社は住居だけでなく、事業用賃貸物件を幅広く取り扱い、トレンドをキャッチしております。管理や改修等のご相談を承りますので、お気軽にお声かけ下さい

賃貸オフィスにも「リノベーション」という考え方の関連物件

更新日時 : 2018年05月09日 | この記事へのリンク : 

大谷観光ビッグバンの起爆剤に!?〜’THE STANDARD BAKERS’(ベイカリー&レストラン)〜


宇都宮市最大の観光資源、大谷地区。その玄関口である大谷寺参道入口に4/18、'THE STANDARD BAKERS’(ベイカリー&レストラン)がグランドオープンしました。

大谷の観光客は、大谷石採掘場陥没事故や東日本大震災後、急激に減少していましたが、大谷資料館のリニューアルで「ロケ地巡り」で若者の支持を得たことなどを契機に、宇都宮市も「大谷観光」を重点施策に掲げたことから、客足はV字回復、今後も東北道「大谷スマートIC」などが計画され、更なる観光振興が見込まれます。

ところで、大谷観光衰退の経緯のなかで、大谷には観光客が「ゆっくり休憩ができ、食事を楽しめる」場所が無くなってしまいました。この、'THE STANDARD BAKERS’はそんな需要に応えてくれるでしょう。

実はこの施設、築50年以上も経つ元の観光休憩所(土産物屋さん)を大改築(というか殆ど新築)したものです。大家さんからは数年前から「今後どうしたものか・・・」とご相談を受けておりました。

改築前の同建物。この建物を利用して、大谷に新しい価値を吹き込みたいという情熱を持った若き経営者に、当方は賃貸仲介を担当させていただきました。

改築後↓↓↓

内部造作、設備、間取りは全新装のなか、吹抜けに鉄骨を浮かべ、屋根裏板やスチールサッシなど、古き良き雰囲気を残す、粋な設計になっています。

これには大家さんも喜んでいらっしゃいました。

1階はベーカリー、厨房、客席

2階はゆったり寛げる客席。ディテールにこだわった空間がプロヂュースされた。

4/14・15はレセプションパーティーが開催された。

上質なテイストとサービスに感服。

満開の八重桜が彩を添えました。

大谷観光の新名所になること請け合い、大谷観光ビッグバンの起爆剤になる予感です。

若き経営者とその仲間たちの情熱に乾杯!

そして、古くこの地に根差し、「大谷」を見続けてきた家主様の賛同・理解とご協力が不可欠だったこと、忘れてはいけません。

更新日時 : 2018年04月20日 | この記事へのリンク : 

お手軽で、きちんと、きれい、便利!?!?が詰まっています

その物件の名は「TDマンション A・B」(以下TDといわせてください。そして呼んでください)

これから独り暮らしを始めようと考えているそう、そこのあなたに、この物件に住まう6つのメリットをお教えします!

メリットその1はこれっ!⇒⇒⇒周辺利便施設が充実!

宇都宮の西部市街地で、今、発展著しいエリアの一つに「南大通り」から西へ延伸する「新・鹿沼街道沿いエリア」があります。

周辺の土地区画整理事業と併せてこの幹線道路が整備されましたが、どんどんスーパー、大型店舗、専門店等が進出中です。

幹線道路沿いには着々と店舗が進出中

列挙しますと、ヤオハン250m、トライアル(24HOPEN)250m、7-11300m、ジョイフル(ファミレス)400m、鹿沼信金100m、コインランドリー250m、スターバックス500m、つるたクリニック300m、睦町バス停320m、東武宇都宮デパート1.8Km(距離はいずれも直線概測)。

メリットその2はこれだっ!⇒⇒⇒立地・住環境がGOOD!

新・旧鹿沼街道にすぐ出られ、宮環・市内中心部にも程近い立地で通勤アクセスも良好。

プラス、徒歩4〜5分にある県立中央公園(県立博物館併設)は都市空間の憩いの場です。休日にのんびりするも良し、毎朝ジョギング

 市内最大級の都市公園。博物館ではイベントも。

または散策するも良し、これは魅力です!近くに大きな公園があるという価値を見逃さないで!

メリットその3 はこれだよ〜!⇒⇒⇒内装・室内がキレイですがすがしい!

退去の度にクロスを張り替え、きちんとクリーニングすのはあたりまえ、流台やフロアもこまめにリニューアルしています。

また、定期的に共用部やゴミ置き場の清掃を行い、美観保持に努めています。

 角部屋は出窓付き  

メリットその4はこれっ! ⇒⇒⇒自社管理物件で対応迅速。入居者の安心・快適のために粉骨!

建物・設備の不具合、その他お困りごとにワンストップで迅速対応。また、入居者全員を把握していますので、何かと安心していただけます。

メリットその5はこれです!⇒⇒⇒設備が充実!

快適かつ安心して暮らせるよう以下の設備を装備しています。

TVモニターホン▲Εシュレットシングルレバー混合栓ぅスコンロ(新品)ゥスファンヒーターΕ┘▲灰鶚Bフレッツ対応┘撻▲ラスサッシ導入(断熱・防音・結露防止に効果あり)

自炊派にも納得のキッチン   新品ガスコンロもついてます

そしてメリットその6 これで決まりさ!(これが最高ぉ♪)⇒⇒⇒お手頃家賃。しかも期費用が安い!

家賃は3.4万円から(もちろん、駐車代、共益費込込)。

初期費用は実質的に火災・家財保険料だけ!

初期費用内訳・・・”澡癸吋月∩芦板足2从辧Σ蛤睚欷盈繊礼金、仲介手数料はなし。敷金は預り金につき、解約時に精算致します。

※入居審査の結果、賃貸保証保険加入が必須となる場合があります。

どうですか?充実したアパートライフがとてもお手軽にスタートできるんです。

是非これらの内容を現地でご体感していただきたいです!随時ご案内いたしますので、お気軽にお問い合わせくださいネ。


是非この機会をご利用ください。お問い合わせお待ちしております!

お手軽で、きちんと、きれい、便利!?!?が詰まっていますの関連物件

更新日時 : 2018年02月23日 | この記事へのリンク : 

立地良し、間取り・機能良し、家賃良しのファミリー向けマンション

ファミリー向け賃貸をお探しのお客様が増えています。大概は家賃抑え気味で快適、そして駐車2台付きの2LDK、3DKを希望されます。

家賃を抑え、貯蓄や趣味に回そうという方が増えていますね。そんな方々にも弊社はこの物件で全面バックアップ致します。

場所は護国神社の北方、陽西中学のすぐ近く。ごこく通りのバス停が徒歩1分、大谷街道にも徒歩5分程度。コンビニ、スーパー、TUTAYAなどの利便施設も徒歩圏の好立地。

間取りは、3DK、ですが、DKと洋室の間の3枚引戸を解放すれば、2LDKに。ご家族の人数や、来客等に併せて臨機応変な使い方ができます。

コーポ宝間取り宝DK3  コーポ宝DK2

                                   ↑↑ DKと洋室との間の3枚引戸                                 

また、特筆すべきは、玄関ホールの広さ。分譲マンションより広いほどです。玄関を開けた時の解放感は格別、ストレスがありませんヨ。

独立した出入り口のある和室も便利!!⇒⇒    宝和室

バルコニーの幅はしっかり7.28m!!⇒⇒ 宝バルコニー

機能性はどう?と聞かれれば、通常の設備は勿論揃っていますが、なんと、ファミリーには嬉しい追い焚き付給湯機導入!!冬に向けてはあっついお風呂に入れるって幸せ!

家賃は?大家さんの希望を無視して5.0万円!!、駐車2台目をつけても5.5万円!!

こんな物件を探していませんでしたか!?

宝外観 ←←外観です。3階建、日当良好!!

是非一度ご内覧ください。きっとお気に召していただけると思います! 

更新日時 : 2018年02月22日 | この記事へのリンク : 

お部屋探しシーズン、お財布、地球環境、何より心身にやさしい2LDKという選択

今年の冬は数十年に一度の寒波に何度も見まわれ、本当に寒い日が続きますね。

そうでなくても宇都宮は気温の日格差の大きい内陸性気候、寒暖の差には長年住み慣れた私でもきついものがあります。

今入居募集中のアーリア中一の沢は高気密・高断熱仕様になっており、

とにかく熱を逃さず冬暖かく過ごせます(夏はエアコンの冷気を逃さず涼しいのです!)。

     

↓↓仕組みはこのとおり!↓↓要は魔法瓶のような造りということです。

窓も2重サッシになっていて、断熱・防音・防犯に有効です!!

高断熱で暖かいと、冷暖房費がコストダウンして、お財布にやさしいのみならず!

さらに地球環境にもやさしいオール電化仕様(深夜電力使用のエコキュート)です。

この時期引っ越すなら、お家も心も温まるこんな物件を選択してみては!?

使い勝手の良い2LDK、オートロック、カードキー、その他設備も充実していますし、立地も抜群です。

国公立私立小中高校、近隣に多数あり、「文教地区」と呼ばれています。

バス便は深夜バスを含め市内屈指の運行本数、首都圏への通勤も可能です。

是非、詳細ページもご覧ください↓↓↓

更新日時 : 2018年02月20日 | この記事へのリンク : 

マンションリノベプロジェクト第3弾、より大胆な計画で始動しました!

6階建のRCマンション。立地よく眺望も抜群です。3年前に費用をかけ耐震診断・補強工事を済ませていますが、やはり昭和の建築、設備や間取りが現代のライフスタイルに合わなくなってきています。そこで、内部造作・設備(インフィル)のすべてを新装し、住宅としての機能や価値を一新する「リノベーション」を決断。既に2室を施工し好評の内ご入居いただいております。

今回始動した第3弾はより一層大胆なリノベにチャレンジしています!

左が従来の間取りで右がリノベ案です。大胆にほぼ全体的に間取りを変更します。

対面キッチンのLDK、洗面脱衣所を広く取り、家事に嬉しい洗面所収納・LDK収納を配置するなど、

実用的で、家族のコミュニケーションが弾むような間取りを考案しました。

もちろん便利な生活に欠かせない最新式の水廻り(ユニットバス・浴室換気乾燥機・多機能洗面台)、分譲住宅仕様の高規格システムキッチンを導入します。

※前回導入設備で参考です。

床・壁・建具等の内装は、品質重視の資材を利用、色合いはどんな家具家財にもマッチする”シンプルモダン”調を予定しています。

 

※前回改装例

現在、解体が終わり、間取り造作中。12月下旬には完成の予定です。

当方としては、どんなに素晴らしい住宅が出来上がっても、利用してもらえなくては意味がないと考えます。

2LDK 57.34屐6階角部屋駐車場込みで家賃はオーナー様の希望を半ば無視した6.5万円です。

リーズナブルだと思いませんか!?

工事中のご内覧も承ります!

また、ご所有のアパート・マンションの再生を検討されているオーナー様にも必ずや参考になると思います。現場見学のうえ、施工方法や予算のこともお気軽にご相談下さい。

更新日時 : 2017年11月10日 | この記事へのリンク : 

長く住まうためのエッセンスが詰まった中古美邸です

第二グリーンヒルは民間土地区画整理事業により大規模に整備された住宅街。緑化協定による緑豊かで洗練された街並みと、宮環内側で日光街道・競輪場通り等の幹線道路にほど近い立地、そしてお子様のおられるファミリーには、上戸祭小・星が丘中学区が人気です。高校も自転車で大体通学できます。

現在売り出し中の中古住宅は、第二グリーンヒル内メイン通りに面した角地で、地区内でも有数の立地といえます

西側がメイン通り(歩道付き9m)です。南西角地につき日当たり・風通し抜群です。また、メイン通りには路線バスがあり、バス停も目の前、バス利用の方には便利です。

緑地協定により、各住宅は規定の緑地帯を設けることになっていて、緑豊かな街並みが続きます。

敷地は角地で60坪超。狭からず広すぎず、ステイタス感のある土地ですネ。

建物はいわゆる注文住宅です(建て主のこだわりが感じられます)。特徴的なポイントをご紹介します。

玄関を入るとまずゆとりの広さと収納の多さに目をひかれます。

本物件の大きな特徴であるホール・階段。まず半吹抜けになっており、明るい!

そして階段幅は今時の住宅ではめったに見られない約110cm。毎日使う階段。何気ないゆとりが気持ちと暮らしを豊かにします。

リビングは南西角部屋・13帖の広さ。出窓も空間の広がりを演出します。

リビングのシャッターは電動シャッター。通気・採光機能が付いている優れもの。

夏はシャッターのみ閉めて夜風を取り込みながら防犯ができるなんて素敵!

隣の和室と連続利用すると約20帖の大空間。

その和室も本物件の特徴。広縁、掘り炬燵付きの本格派。日当たり最高で、客間・書斎・お年寄りの居室に最適です。

キッチンは約4.6帖。流し台は重厚感があり、数年前にIHクッキングヒーターにリフォームしています。

洗面所・浴室はキッチンの隣という家事動線。使い勝手抜群です。

1坪大の浴室。窓が大きくもっと広く感じます。給湯はエコキュート仕様に変更。省エネ派にはうれしい!

おっと、バスタブも数年前に交換しておりキレイです。

   

2階3部屋は何れも南向きで日当たり抜群。このほかに4.5帖の和室があります。

バルコニーからの眺望です。道路が広く更に角地であるため、日当たり・通風が良いばかりでなく、「窮屈感」が無いです。は視界が広い!

ところで、写真をご覧になって内部が「キレイ」だと感じませんでしたか?

これ、ハウスクリーニングを入れたわけではありません。当物件は所有者の仕事等の都合で未入居の期間が長かったので、大きな汚損破損が無いのです。

特別なクリーニング・リフォームなしでも入居は可能な物件です。

一つ一つにゆとりがあって、オーソドックス。そして秀逸な立地・住環境。長く住まう重要なエッセンスが詰まった物件です。

随時ご内覧致しますので、お気軽にお申し付けくださいね。

更新日時 : 2017年10月03日 | この記事へのリンク : 

地価は下がっても建築費高騰、金利は下がっても賃金は・・・

地価は地方でも一部が底入れするほど価格調整が進んでいます。人口が減っていますので当然と言えば当然ですが。しかし、建築費は構造等にかかわらず、急騰の様相です。10年前の住宅建築相場では、大手ハウスメーカーで概ね坪当たり60〜70万円、地元工務店で40〜50万円というところでした。現在はというと・・・。

以下は住宅生産団体連合会による主要ハウスメーカー8社の戸建て注文住宅の2016年実績(坪単価)です。

積水ハウス:88.9万円、大和ハウス工業:85.3万円、積水化学工業:82.2万円、旭化成ホームズ:93.0万円、住友林業:95.0万円、ミサワホーム:74.0万円、パナホーム:81.6万円、三井ホーム:96.2万円。

大手で家を建てるには「坪当たり90万円が当たり前」の時代になってしまいました。そしてこの傾向は続くと予想されています。

中小建築業者の坪単価もこれにつられて上昇していることは想像に難くありません。

限られた需要の中で、各社坪単価を上げることで販売数の苦戦をカバーしている様子が浮かび上がります。

高騰の要因は複数考えられます。よく建築資材の値上がり、労働力不足に拠る人件費の上昇が原因などと言われますが、実は最大の要因は近年続いている異常低金利。金利が下がれば建築費も下がるのがセオリーでは?

実は、「低金利の内に家をたてよう!」「折角家を建てるなら少しでも高機能で高級にしたい」・・・という消費者マインドに供給側が高額化(高付加価値化)で呼応するという構図で建築費が高騰しているのです。「ベーシックな住宅でよいから安価な住宅を」と大手ハウスメーカーにお願いすることはもはや困難なようです。

景気が良くても地価の上昇が先を越している、地価が下がっても建築費が上昇、金利は下がっても賃金は伸びない・・・。

家を建てるのにうまく好条件が揃うことは無いようです。ですから、「建てたい」「買いたい」と思った時が最上の条件と割り切って行動に移すことがとても大切なのです。

建物ばかりに注力して(気持ちはわかりますが)、土地の予算をあからさまに相場以下に抑えたり、購入手続きを疎かにすることは避けなければなりません。家は改築・建替が可能ですが、土地は取り替えられませんので。

更新日時 : 2017年09月28日 | この記事へのリンク : 

平成29年県内基準地価が公表されました。

栃木県は9月19日、7月1日時点の県内地価(基準地価 447地点)を公表しました。

県が地価の動向を調査し、指標として発表しているわけです。

今回の基準地価によると、宇都宮市内全103地点(商業地・工業地含む)の内28地点(27%)が、価格上昇、45地点(43.6%)が横ばいとなりました。全体の70%超の地点で下げ止まったという結果です。

依然として地価が下落している地点の特徴は、その殆ど旧上河内町エリアや昭和40年代に造成・分譲された郊外の大規模団地ということです。言い換えれば、これら以外のエリアは全体的に地価上昇に転じているということなのですが、実務を担当する者から見れば、これは実情を反映していない様に感じます。

実感としては、地価上昇・横這いの地点の内、土地区画整理事業や都市再開発事業などにより、道路・公園など都市インフラが整備済のごく限られたエリア(広くきれいになったところ)だけが(地価が)跳ね上がり、その他の殆どのエリアは大なり小なり地価は下落しています。

この辺が公的地価調査に対し懐疑的に思うところです。おそらく評価の参考となる取引事例が不足し、多くの地点は「係数」言い換えれば「”この地点もこれくらい上昇しているはずだ”という推定」で評価してるために、どの地点も同じような地価動向を示しているのでしょう。

少子高齢・人口減少時代を背景に土地需要が先細り、一方では相続を受けた使い道のない土地等が続々と市場に放出され、いわば供給過多状態です。経済原理からすると地価が上昇するファクター(要因)は皆無です。

それなのに何故ここ2〜3年で地価は一転上昇との調査結果となったのでしょうか?

(価との相対的な関係で、地価に割安感が生じた(底入れした)ため、購入を控えていた者が動き出した国の異常低金利政策に拠り、幅広い所得層の消費者の住宅取得が可能になった(需要が旺盛になった)など、過去の需要がここにきて実現している

等の分析が立ちます。

ただ、これらの需要も限定的です。大きな流れとしては「需要減少・供給過多」で地価下落で間違いないと思います。今後はこのことを踏まえて土地の売買・活用を考えていかなければなりません。

我々不動産業者はこの点においてお客さまに対し有益な助言・コンサルティングができるよう研鑽していく必要があります。

ところで、「地価指標」と称するものには”公示地価”とか”路線価”とかというのも聞いたことがありませんか?この機会に少し整理してみます。

”公示地価”・・・地価公示法に基づく地価公示制度(国の土地鑑定委員会が毎年1回標準地の正常な価格を公示し、一般の土地の取引価格に対して指標を与えるとともに、公共事業用地の取得価格算定の規準とされ、また、国土利用計画法に基づく土地取引の規制における土地価格算定の規準とされる等により、適正な地価の形成に寄与することを目的としている。)です。換言すれば、国の土地の時価調査のことです。

”基準地価格” ・・・国土利用計画法の土地取引価格の審査基準価格として設定されたもので,都道府県が毎年1回公表している。具体的には都道府県知事が基準地について不動産鑑定士の鑑定評価を求め,毎年7月1日に現在の標準地価を判定し,10月初めに公表する。土地取引の指標,正常な地価形成を目的とした公示地価とほぼ性格を同じくしています。換言すれば、都道府県の土地の時価調査のことです。

バブル期など、地価の急騰時期では1年に一度では地価動向を把握しきれない為、半年ごとになったという経緯もあると思われます。

”路線価”・・・相続税に係る土地資産の評価に利用することになっており、毎年1月1日時点の価格が4月1日に国税局から公表されます。読んで字のごとく道路(公道)に土地単価が張り付けられていて、「この道路に面する土地は1平米当り〇〇円」というように利用します。路線価は公示地価の約8割程度に設定されています。

”固定資産税評価額”・・・固定資産税・都市計画税の算定に利用することになっており、個別其々の土地に市町村が価額を設定します。また、3年に1度評価替えが行われます。固定資産税評価額は公示地価の約6割程度に設定されています。

以上のように、土地価格は昔から「一物四価(一つのものに四つの価格が存在するという意味)」などと言われます。

”公示価格”、”基準地価”がいわゆる「時価」ということですが、バブル崩壊後の特に地方圏の実勢(取引)地価は公示地価を大きく下回り、「路線価で売却できれば良しとする」という時代が続いています。

とはいえ、公示地価・基準地価は国家的な地価調査であり、公表される地価動向・傾向には大きな影響力があります。

更新日時 : 2017年09月21日 | この記事へのリンク : 

FOR宇都宮生活者。”プレミアムKASHIYA”プロジェクト始動!

高い利便性と良好な住環境を兼ね備えた立地と

合計約10.7平米(6.5帖大)の開放的なウッドデッキとバルコニーと敷地を贅沢に利用したゆとりの住宅配置で全国トップクラスの日照を享受

■イメージパース1

並列3台分の駐車場を玄関から5m以内に完備。前面道路・敷地内通路共に道幅6m。誰でも楽々車庫入れ・お出かけ。

■前面道路は幅員6mの直線公道。見通しが良い。

車保有率が全国トップクラスの宇都宮は究極の車社会。車生活の利便性を追求した結果です。

■住棟配置図 敷地内通路も6m幅。ゆとりの配置で各戸駐車3台、十分な日照・プライバシーを確保できた。

使い勝手を重視した間取り(3LDK+WIC 72屐法何も特別な設備でも話題性のあるデザインでもない。重要なのは「宇都宮の生活」を快適に過すための基本スペックを備え、ストレスを感じさせない「ゆとりアメニティ」をご提供すること。これらに徹底的に拘ったKASHIYAプロジェクトが始動しました。

■間取りプラン


■現場は基礎打設が完了した。12月には竣工の予定。

■The Kashiya Style FOR UstunomiyaLife ご期待下さい!

更新日時 : 2017年08月03日 | この記事へのリンク : 




ブログページブログページRSS配信ボタン
カレンダー
<<        2018年09月        >>
            1
2345678
9101112131415
16171819202122
23242526272829
30           

最近見た物件 (0)