宇都宮の不動産通信大福袋ログ

宇都宮市の不動産情報、掘り出し物情報、コンサルティング回顧録、不動産オーナー等への有益情報など幅広くお知らせします

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マンションリノベプロジェクト第3弾、より大胆な計画で始動しました!

6階建のRCマンション。立地よく眺望も抜群です。3年前に費用をかけ耐震診断・補強工事を済ませていますが、やはり昭和の建築、設備や間取りが現代のライフスタイルに合わなくなってきています。そこで、内部造作・設備(インフィル)のすべてを新装し、住宅としての機能や価値を一新する「リノベーション」を決断。既に2室を施工し好評の内ご入居いただいております。

今回始動した第3弾はより一層大胆なリノベにチャレンジしています!

左が従来の間取りで右がリノベ案です。大胆にほぼ全体的に間取りを変更します。

対面キッチンのLDK、洗面脱衣所を広く取り、家事に嬉しい洗面所収納・LDK収納を配置するなど、

実用的で、家族のコミュニケーションが弾むような間取りを考案しました。

もちろん便利な生活に欠かせない最新式の水廻り(ユニットバス・浴室換気乾燥機・多機能洗面台)、分譲住宅仕様の高規格システムキッチンを導入します。

※前回導入設備で参考です。

床・壁・建具等の内装は、品質重視の資材を利用、色合いはどんな家具家財にもマッチする”シンプルモダン”調を予定しています。

 

※前回改装例

現在、解体が終わり、間取り造作中。12月下旬には完成の予定です。

当方としては、どんなに素晴らしい住宅が出来上がっても、利用してもらえなくては意味がないと考えます。

2LDK 57.34屐6階角部屋駐車場込みで家賃はオーナー様の希望を半ば無視した6.5万円です。

リーズナブルだと思いませんか!?

工事中のご内覧も承ります!

また、ご所有のアパート・マンションの再生を検討されているオーナー様にも必ずや参考になると思います。現場見学のうえ、施工方法や予算のこともお気軽にご相談下さい。

更新日時 : 2017年11月10日 | この記事へのリンク : 

長く住まうためのエッセンスが詰まった中古美邸です

第二グリーンヒルは民間土地区画整理事業により大規模に整備された住宅街。緑化協定による緑豊かで洗練された街並みと、宮環内側で日光街道・競輪場通り等の幹線道路にほど近い立地、そしてお子様のおられるファミリーには、上戸祭小・星が丘中学区が人気です。高校も自転車で大体通学できます。

現在売り出し中の中古住宅は、第二グリーンヒル内メイン通りに面した角地で、地区内でも有数の立地といえます

西側がメイン通り(歩道付き9m)です。南西角地につき日当たり・風通し抜群です。また、メイン通りには路線バスがあり、バス停も目の前、バス利用の方には便利です。

緑地協定により、各住宅は規定の緑地帯を設けることになっていて、緑豊かな街並みが続きます。

敷地は角地で60坪超。狭からず広すぎず、ステイタス感のある土地ですネ。

建物はいわゆる注文住宅です(建て主のこだわりが感じられます)。特徴的なポイントをご紹介します。

玄関を入るとまずゆとりの広さと収納の多さに目をひかれます。

本物件の大きな特徴であるホール・階段。まず半吹抜けになっており、明るい!

そして階段幅は今時の住宅ではめったに見られない約110cm。毎日使う階段。何気ないゆとりが気持ちと暮らしを豊かにします。

リビングは南西角部屋・13帖の広さ。出窓も空間の広がりを演出します。

リビングのシャッターは電動シャッター。通気・採光機能が付いている優れもの。

夏はシャッターのみ閉めて夜風を取り込みながら防犯ができるなんて素敵!

隣の和室と連続利用すると約20帖の大空間。

その和室も本物件の特徴。広縁、掘り炬燵付きの本格派。日当たり最高で、客間・書斎・お年寄りの居室に最適です。

キッチンは約4.6帖。流し台は重厚感があり、数年前にIHクッキングヒーターにリフォームしています。

洗面所・浴室はキッチンの隣という家事動線。使い勝手抜群です。

1坪大の浴室。窓が大きくもっと広く感じます。給湯はエコキュート仕様に変更。省エネ派にはうれしい!

おっと、バスタブも数年前に交換しておりキレイです。

   

2階3部屋は何れも南向きで日当たり抜群。このほかに4.5帖の和室があります。

バルコニーからの眺望です。道路が広く更に角地であるため、日当たり・通風が良いばかりでなく、「窮屈感」が無いです。は視界が広い!

ところで、写真をご覧になって内部が「キレイ」だと感じませんでしたか?

これ、ハウスクリーニングを入れたわけではありません。当物件は所有者の仕事等の都合で未入居の期間が長かったので、大きな汚損破損が無いのです。

特別なクリーニング・リフォームなしでも入居は可能な物件です。

一つ一つにゆとりがあって、オーソドックス。そして秀逸な立地・住環境。長く住まう重要なエッセンスが詰まった物件です。

随時ご内覧致しますので、お気軽にお申し付けくださいね。

更新日時 : 2017年10月03日 | この記事へのリンク : 

地価は下がっても建築費高騰、金利は下がっても賃金は・・・

地価は地方でも一部が底入れするほど価格調整が進んでいます。人口が減っていますので当然と言えば当然ですが。しかし、建築費は構造等にかかわらず、急騰の様相です。10年前の住宅建築相場では、大手ハウスメーカーで概ね坪当たり60〜70万円、地元工務店で40〜50万円というところでした。現在はというと・・・。

以下は住宅生産団体連合会による主要ハウスメーカー8社の戸建て注文住宅の2016年実績(坪単価)です。

積水ハウス:88.9万円、大和ハウス工業:85.3万円、積水化学工業:82.2万円、旭化成ホームズ:93.0万円、住友林業:95.0万円、ミサワホーム:74.0万円、パナホーム:81.6万円、三井ホーム:96.2万円。

大手で家を建てるには「坪当たり90万円が当たり前」の時代になってしまいました。そしてこの傾向は続くと予想されています。

中小建築業者の坪単価もこれにつられて上昇していることは想像に難くありません。

限られた需要の中で、各社坪単価を上げることで販売数の苦戦をカバーしている様子が浮かび上がります。

高騰の要因は複数考えられます。よく建築資材の値上がり、労働力不足に拠る人件費の上昇が原因などと言われますが、実は最大の要因は近年続いている異常低金利。金利が下がれば建築費も下がるのがセオリーでは?

実は、「低金利の内に家をたてよう!」「折角家を建てるなら少しでも高機能で高級にしたい」・・・という消費者マインドに供給側が高額化(高付加価値化)で呼応するという構図で建築費が高騰しているのです。「ベーシックな住宅でよいから安価な住宅を」と大手ハウスメーカーにお願いすることはもはや困難なようです。

景気が良くても地価の上昇が先を越している、地価が下がっても建築費が上昇、金利は下がっても賃金は伸びない・・・。

家を建てるのにうまく好条件が揃うことは無いようです。ですから、「建てたい」「買いたい」と思った時が最上の条件と割り切って行動に移すことがとても大切なのです。

建物ばかりに注力して(気持ちはわかりますが)、土地の予算をあからさまに相場以下に抑えたり、購入手続きを疎かにすることは避けなければなりません。家は改築・建替が可能ですが、土地は取り替えられませんので。

更新日時 : 2017年09月28日 | この記事へのリンク : 

平成29年県内基準地価が公表されました。

栃木県は9月19日、7月1日時点の県内地価(基準地価 447地点)を公表しました。

県が地価の動向を調査し、指標として発表しているわけです。

今回の基準地価によると、宇都宮市内全103地点(商業地・工業地含む)の内28地点(27%)が、価格上昇、45地点(43.6%)が横ばいとなりました。全体の70%超の地点で下げ止まったという結果です。

依然として地価が下落している地点の特徴は、その殆ど旧上河内町エリアや昭和40年代に造成・分譲された郊外の大規模団地ということです。言い換えれば、これら以外のエリアは全体的に地価上昇に転じているということなのですが、実務を担当する者から見れば、これは実情を反映していない様に感じます。

実感としては、地価上昇・横這いの地点の内、土地区画整理事業や都市再開発事業などにより、道路・公園など都市インフラが整備済のごく限られたエリア(広くきれいになったところ)だけが(地価が)跳ね上がり、その他の殆どのエリアは大なり小なり地価は下落しています。

この辺が公的地価調査に対し懐疑的に思うところです。おそらく評価の参考となる取引事例が不足し、多くの地点は「係数」言い換えれば「”この地点もこれくらい上昇しているはずだ”という推定」で評価してるために、どの地点も同じような地価動向を示しているのでしょう。

少子高齢・人口減少時代を背景に土地需要が先細り、一方では相続を受けた使い道のない土地等が続々と市場に放出され、いわば供給過多状態です。経済原理からすると地価が上昇するファクター(要因)は皆無です。

それなのに何故ここ2〜3年で地価は一転上昇との調査結果となったのでしょうか?

(価との相対的な関係で、地価に割安感が生じた(底入れした)ため、購入を控えていた者が動き出した国の異常低金利政策に拠り、幅広い所得層の消費者の住宅取得が可能になった(需要が旺盛になった)など、過去の需要がここにきて実現している

等の分析が立ちます。

ただ、これらの需要も限定的です。大きな流れとしては「需要減少・供給過多」で地価下落で間違いないと思います。今後はこのことを踏まえて土地の売買・活用を考えていかなければなりません。

我々不動産業者はこの点においてお客さまに対し有益な助言・コンサルティングができるよう研鑽していく必要があります。

ところで、「地価指標」と称するものには”公示地価”とか”路線価”とかというのも聞いたことがありませんか?この機会に少し整理してみます。

”公示地価”・・・地価公示法に基づく地価公示制度(国の土地鑑定委員会が毎年1回標準地の正常な価格を公示し、一般の土地の取引価格に対して指標を与えるとともに、公共事業用地の取得価格算定の規準とされ、また、国土利用計画法に基づく土地取引の規制における土地価格算定の規準とされる等により、適正な地価の形成に寄与することを目的としている。)です。換言すれば、国の土地の時価調査のことです。

”基準地価格” ・・・国土利用計画法の土地取引価格の審査基準価格として設定されたもので,都道府県が毎年1回公表している。具体的には都道府県知事が基準地について不動産鑑定士の鑑定評価を求め,毎年7月1日に現在の標準地価を判定し,10月初めに公表する。土地取引の指標,正常な地価形成を目的とした公示地価とほぼ性格を同じくしています。換言すれば、都道府県の土地の時価調査のことです。

バブル期など、地価の急騰時期では1年に一度では地価動向を把握しきれない為、半年ごとになったという経緯もあると思われます。

”路線価”・・・相続税に係る土地資産の評価に利用することになっており、毎年1月1日時点の価格が4月1日に国税局から公表されます。読んで字のごとく道路(公道)に土地単価が張り付けられていて、「この道路に面する土地は1平米当り〇〇円」というように利用します。路線価は公示地価の約8割程度に設定されています。

”固定資産税評価額”・・・固定資産税・都市計画税の算定に利用することになっており、個別其々の土地に市町村が価額を設定します。また、3年に1度評価替えが行われます。固定資産税評価額は公示地価の約6割程度に設定されています。

以上のように、土地価格は昔から「一物四価(一つのものに四つの価格が存在するという意味)」などと言われます。

”公示価格”、”基準地価”がいわゆる「時価」ということですが、バブル崩壊後の特に地方圏の実勢(取引)地価は公示地価を大きく下回り、「路線価で売却できれば良しとする」という時代が続いています。

とはいえ、公示地価・基準地価は国家的な地価調査であり、公表される地価動向・傾向には大きな影響力があります。

更新日時 : 2017年09月21日 | この記事へのリンク : 

FOR宇都宮生活者。”プレミアムKASHIYA”プロジェクト始動!

高い利便性と良好な住環境を兼ね備えた立地と

合計約10.7平米(6.5帖大)の開放的なウッドデッキとバルコニーと敷地を贅沢に利用したゆとりの住宅配置で全国トップクラスの日照を享受

■イメージパース1

並列3台分の駐車場を玄関から5m以内に完備。前面道路・敷地内通路共に道幅6m。誰でも楽々車庫入れ・お出かけ。

■前面道路は幅員6mの直線公道。見通しが良い。

車保有率が全国トップクラスの宇都宮は究極の車社会。車生活の利便性を追求した結果です。

■住棟配置図 敷地内通路も6m幅。ゆとりの配置で各戸駐車3台、十分な日照・プライバシーを確保できた。

使い勝手を重視した間取り(3LDK+WIC 72屐法何も特別な設備でも話題性のあるデザインでもない。重要なのは「宇都宮の生活」を快適に過すための基本スペックを備え、ストレスを感じさせない「ゆとりアメニティ」をご提供すること。これらに徹底的に拘ったKASHIYAプロジェクトが始動しました。

■間取りプラン


■現場は基礎打設が完了した。12月には竣工の予定。

■The Kashiya Style FOR UstunomiyaLife ご期待下さい!

更新日時 : 2017年08月03日 | この記事へのリンク : 

相続した空き家は売っても全額または一定額まで税金がかからないのです(が、期間限定!)

親から古い空家を相続した。(環境上)放っておくのもどうかと思うけど、建物を撤去すると固定資産税が上がるとか。更地にして売却しても、譲渡所得税がかかるらしい・・・。とりあえずこのままにしておくか。

このような境遇の方、多いですね。気持はわかりますが、「とりあえずこのままで」は、譲渡税減税(タダになることも!)のチャンスを逃すことになりかねません。

増え続ける「空家」・・・。我が国の空家総戸数は820万戸、実に総戸数の13.5%、7軒に1軒が空家という状況です。そこで国は空家の放置による周辺環境への悪影響を防止するとともに空家の有効活用を促進する為、空家発生の最大の要因である「相続」によって取得した古い空家の売却について、通常マイホームを売却した際に一定の要件を満たせば、売却に伴う譲渡益(買った時より高く売れた場合の利益)から3,000万円を控除できる制度を同様に認めることとしました。

対象となる空家は昭和56年5月31日以前に建築された住宅で、売却の際には、耐震リフォームをするなどして新耐震基準を満たしたうえで譲渡する必要があります。

ところで、ここがポイントなのですが、この特例、耐震リフォームを行わず建物を取り壊して、更地で売却する場合にも適用を可能としました。

これは、古い空家は、ほとんどが更地売却になるという現実に即した大変画期的な税制だと思います!

ただし、(ここに注意!)この特例は期間限定(適用期間あり)です。

平成28年4月 1日から平成31年12月31日までの間で、かつ、相続の時からその相続の開始があった日以降3年を経過する日の属する年の属する年の12月31日までの間に譲渡したものに限られます。

既に相続が発生している場合の本特例の譲渡適用期間は以下のとおりです。

相続の発生:H25.1.2〜H26.1.1→譲渡適用期間:H28.4.1〜H28.12.31

相続の発生:H26.1.2〜H27.1.1→譲渡適用期間:H28.4.1〜H29.12.31

相続の発生:H27.1.2〜H28.1.1→譲渡適用期間:H28.4.1〜H30.12.31    

相続の発生:H28.1.2〜 →譲渡適用期間:H28.4.1〜H31.12.31

つまり、平成26年中に相続があった方は、今年末までに譲渡しないと、この特例が使えません。

「(相続空家は)とりあえずこのままで」にしている方、チャンスを逃さないようご注意下さい!

この特例、住宅とその敷地を兄弟で共有相続した場合であれば、これを売却したとき、兄弟それぞれの持分について、3,000万円を控除できることになり、親が存命中にマイホームを売却するより、税金が安くなるなんてこともありうるのです!使わない手はありませんヨ。

詳しくお知りになりたい方、是非お問い合わせください。具体的な税額の試算など承ります。

更新日時 : 2017年05月31日 | この記事へのリンク : 

桜美公園・県立美術館を眼前に構えた「邸宅思想」。秀逸なマンション4LDK・90

それは「ナイスパークステイツ桜」。現在、売買物件に掲載中です。詳細ページは個室についての情報(仕様・設備・間取りなど)でめいっぱいですが、このマンション、全体としてのポテンシャルが非常に高く、個人的には「市内ベストマンション」ではないかと思うほど素晴らしい物件です。詳細ページでは伝えきれないその魅力をこのブログでご紹介したいと思います。

何といっても秀逸なロケーションです。桜通り十文字という交通要衝に至近の利便性を備えながら、県立美術館と連続する桜美公園という都市オアシスをフロントに構え、毎日、季節の移り変わりを実感しながら暮らすという贅沢。

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新緑輝く桜美公園。奥にナイスパークステイツ桜。

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巨木の桜が満開のときは圧倒的。数種類の桜があり、長期間花見を楽しめる。

桜美公園と連続する県立美術館。一体整備された「都市のオアシス」

そして、このロケーションを生かし、調和した絶妙な全体プランニングと本格ヨーロピアンテイストの気品ある供用部分が住まう人の満足と誇りを演出します。まさに私が住居の理想とする「ホームリゾート(自宅に居ながら癒し・FUNを感じる)」を具現化したようなマンションなのです。

本格的なパティオ(中庭)は、マンションの表情を豊かにします。

整備された庭園&噴水は住人の心を癒します 。

大理石をあしらった上質でゆとりあるエントランスはお客様をもてなすと同時に

住人の誇りと満足感を演出します。

今回の物件は4階。この高さは絶妙で、奥行のあるワイドなバルコニーの眼前には、桜美公園の四季折々の表情(春満開の桜は圧巻!)が広がります。何にも代え難い絶対的な価値です。

407号室のリビング・バルコニーからのパノラマ。毎日都会的な雰囲気と豊かな自然の移ろいを楽しむ。

是非、この未来まで約束された至上の住環境を現地でご体感ください。

407号室は 90崢兇裡苅味庁法K迷Α箆下側)にライトコートを配したこだわりの一部屋。

ご家族永住のステージに最適です。詳細ページもご覧ください。


更新日時 : 2017年05月22日 | この記事へのリンク : 

平成29年 公示地価(国土交通省)について

国土交通省は平成29年3月21日、公示地価(今年1月1日時点)を発表しました。新聞報道等により、ご存知の方も多いかと思いますが、宇都宮市の公示地価動向の傾向に触れてみたいと思います。市内住宅地75地点のうち、44地点で微上昇又は横ばいとなり、昨年の同23地点からほぼ倍増となりました。また、商業地32地点のうち、18地点が微上昇又は横ばいとなり、やはり昨年の同11地点から大幅に増加しました。上昇地点の多くがJR宇都宮駅東側のエリアか土地区画整理事業施工地区など街区整理された地点であるということも特徴的です。一方で市西部の郊外地域は、下落に歯止めがかかっていないことが示されています。
少子高齢化、人口減少などの社会背景から、今後、地価が上昇することは考えにくく、実務実態としても極一部の地区を除き、下落基調ですので、今回の公示地価には少々違和感を覚えます。
弊社ではこれらの公的データや取引事例、収益還元的な手法を用いて、迅速な不動産価格査定を無料にて承っております。「所有地は今いくらくらいかな?」といった気軽な動機でも結構ですので、ぜひご利用下さい。

更新日時 : 2017年03月29日 | この記事へのリンク : 

励みになるいただきもの〜ある大家さんから〜

こんにちは!しばらくぶりのブログとなってしまいましたm(__)m(反省!)

さて、不動産業を営んでおりますと、有難いことにいろいろといただきものを致します。

定番は御菓子類(和菓子・洋菓子)で、甘党の自分にはうれしい限りですが、一方で血糖値が・・・。

珍しいいただきものといえば、このタオルです。記念タオル

先日、長年お取引させていただいている大家さんから頂戴しました。

日本百名山を踏破し、記念に作られたそうです。

ン?、こちらの大家さん、サラリーマンを退職され10年も経っていないくらいですが。

しかも日ごろはマメに物件を巡回・管理されていたり、連絡も何の支障もありませんでした。

はて、いつの間に登山を?しかも100カ所も。

よく聞くと登山中も普通に連絡ご対応されていたとか。Σ(・□・;)

登山だけでなく、アパートの小修繕など殆どご自分でなされる行動派の大家さん。

見習いたいと思います。

更新日時 : 2016年10月18日 | この記事へのリンク : 

これこそ不動産業者の仕事っ!・・・と思った瞬間 ”conductor”

長年のお客様が、相続にあたり土地売却を決断、手続きを弊社にご依頼くださりました。売却は公正証書遺言で相続が確定している土地とのことでした。親御様は生前、何事もきちんとされておりましたが、相続のことも然り、改めて感服致した次第です(遺言がない場合は、相続財産を売却するために「遺産分割協議書」を作成することから始めます。これが大変な手間であるばかりか、ときとして売却の障壁となってしまうことがあります。)。

「直ぐにも売却が可能ですね!」。

ところが、遺言をよく読むと、そもそも遺言に誤りがあり、遺言の意図する遺産分割は理解できても、実際には困難であることが判明(複雑なので詳細は割愛します)しました。公正証書にもかかわらずこんなことがあるなんて・・・。司法書士もこの遺言では相続登記は不可とのこと。遺言の意図とおり遺産分割するには、財産評価上「贈与」が発生する可能性も。こうなると税理士さんにも協力してもらう必要があります。さらに、この土地売買には分筆(すなわち確定測量を要す)、農地転用届出が必要で、これらは土地家屋調査士に依頼しなければなりません。

一方で、幸いにして買手はすぐに見つかり、のろのろしていると折角の好条件での契約を逃してしまいます。

さて、どのように売買を進めればよいか?司法書士などの各士業(専門家)に相談しながら思案しました。

士業の皆さんは各自の守備範囲を確実に遂行しようとします(プロですから当然のことです。)。このままだと、売買契約までに膨大な時間を費やしてしまう・・・。

そこで一念発起、弊社が音頭を取って、士業の皆さんに一堂に集まってもらい、いかにして短期間で合理的な相続登記及び土地売買手続きができるか知恵を絞ってもらうことにしました。

すると、やはり専門家のface to faceはすごい。意気に感じていただき、「湯水のごとく」といったらオーバーですが、どんどんよいアイディアが出ます。当方が、円滑な土地売却手続きのアウトライン(契約条項・スケジュール・売主・買主の事情、その他)を示し、これに応じ皆でアイディアを調整していくと、1時間も経たずに解決策を見出すことができたのです。

単によいアイディアが出ただけではなく、士業の皆さんにプロとしての「連帯感」が芽生え、お互いに業務がうまく進むよう配慮した結果で、これには当方も抑えがたい高揚を覚えました。

無事に土地売買契約に漕ぎ付け、売主・買主にも喜ばれました。どの契約締結(成功)もうれしいものですが、この時ほど「業者冥利に尽きる」と思ったことはありません。

今回感じたことが二つあります。

一つは、士業の方はそれこそ「先生」と呼ばれるように、その道のプロですが、今回のような複合的、協業的な仕事になると、知識や方法論の相乗効果が物凄いということ。

もう一つは、今回、当方が「土地売却」という目的のもとに(おこがましくも)「先生たち」を誘導できたことを例えれば、オーケストラの指揮者(conductor)の役割が果たせたのかなと・・・。楽器は弾けずとも演奏をまとめるためには不可欠・・・不動産分野の横断的な(浅くとも)幅広い知識を発揮し、売買当事者の事情等を汲んだ契約手続きに調整・折衝すること、これこそが不動産業者の仕事だ!と思った瞬間でした。

更新日時 : 2016年05月10日 | この記事へのリンク : 




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