アパート・マンションなど賃貸住宅は、所有者の約８０％がその運営・管理を「管理業者」に委託しているというデータがあります。各個人では社会構造、賃貸市場の急速変化に対応することが難しくなり、専門業者のサポートが必要な時代となったのです。

一方で、月極駐車場の管理は比較的平易な為か、オーナー個人で行っているケースが多いようです。しかし、駐車場も管理の仕方ひとつで収益がUPしたり、所得税申告の際の手間が省ける等、管理料を支出してもなお多くのメリットが生じます。

弊社では、約100か所、区画数約１1００台分の月極駐車場を斡旋しており、内、管理まで受託しているのは３０か所、区画数　４４３台分になります。今回は弊社の駐車場管理業務内容と心構えを紹介させていただきます。

＜企画・提案編＞
■駐車場開発時からお手伝いします
これから駐車場経営を始める方には、①最適な区画配置・仕様等を考案、②具体的な整備費を見積もり、③多くの実績をもとに賃料を査定し投資採算性（投資利回り）を検証、事業計画書をご提示します。

■効果的な募集看板のデザイン・内容の考案、作成・設置見積もり業務を承ります。

＜募集（斡旋）・契約編＞
■迅速に広く募集を致します。
新規駐車場開設時には現地に看板を設置（オーナー様ご負担とさせていただいております）し、近隣周知徹底のためにチラシをポスティングします。利用者の多くは近隣の方か、もしくはその方からの口コミで決まるという経験値に基づきます。
また、弊社ホームページの特徴として、「駐車場検索」機能を付けています。マップから探すこともできる機能があり、他の不動産業者にはなかなかありません。実際にホームページ経由で成約するケースが多くなっています。

■駐車場契約書は各駐車場の実情に合わせて特約を加える等カスタマイズし、貸主のリスクヘッジに注力します。

借主の身分証明書（運転免許証）、車検証等の必要書類も必ず添付致します。管理受託の駐車場については、弊社が貸主代理として記名押印し、貸主様控え分を送付し、契約金を送金して手続き完了。貸主様のお手間を取らせません。

＜契約中の管理・運営編＞
■各駐車場利用者から賃料を収納し、取り纏めてオーナー様に一括送金するとともに、収入・経費を集計した月次報告書を送付致します。

利用者から期限までにお支払いがなかった場合は、弊社から督促を行い、殆ど滞納が無い形で送金しております。オーナー様自身の収納ですと「１か月くらいの遅れならまだよいか・・・」と良心的なご対応になりがちですが、これが長期滞納のきっかけになったりします。我々管理業者は、「収納業務」を請け負っている立場なので、躊躇なく督促することができます。これが「滞納無し」の決め手です。

■月次報告書は確定申告の基礎資料としても有用
申告用の帳簿を作成する必要がなく、オーナー様には重宝がられています。

■空車場利用者のクレーム窓口になります。
クレームは多岐に亘ります。施設の老朽化、不具合、降雨による水たまり発生（降雪による雪掻きの依頼も・・・）、お隣の駐車の仕方、無断駐車、動物の糞など枚挙に暇がありません。
これらの申し出に対し、迅速に、ときに現場に赴き適切に対処します。クレーム処理は初動対応（スピード）が命といわれます。オーナー様管理の場合で、オーナー様となかなか連絡がとれないと利用者の怒りや不安は増幅してしまうでしょう。

■定期的に巡回し、異変が無いかチェックします。
駐車場全体の状況を確認し、ゴミ拾い、除草（一定以内のもの）等を行います。状況によってはオーナー様に改善・改修をお願いします（対処方法相談、費用見積・工事等手配を承ります）。これにより、利用者からのクレーム等を未然に防ぐことができ、空きの少ない良好な経営を継続することがでいるものと思料致します。

■解約の受付、再募集の手配
駐車場解約に当たっては、利用者からの１か月前予告を徹底し、即座に募集にかけることで、なるべくブランク（未契約）期間を出さない様配慮致します。

＜土地活用等のご相談・提案～駐車場運営終了後のことも＞
■駐車場活用はメリットも多い・・・
①初期投資額が比較的少額ない
②このため暫定的な利用が可能であり、その間の収入も得られる
③駐車場契約解除（利用者の明渡）は、借地借家法適用外の為、平易であること。これにより、別の土地活用（建物建築等）、売却への方向転換がスムーズにおこなえること。
④上記③のとおり、流動性（現金化）の高い活用法につき、後記の「相続対策」上も有効的であること。

■駐車場活用は相続対策としても使い勝手がよい
①相続税納付資金として現金を用意している方も多いと思いますが、駐車場活用による収益（投資利回り）は預金金利の比ではなく、有価証券ほどのリスクもないので、相続迄まだ時間的余裕のある場合は、「（現金でなく）駐車場で持つ」メリットがあります。相続人間の遺産分割に不安をかかえる場合も、同様の理由でメリットがあります。
②土地評価額は現金（ゲンナマ）よりも低くなる傾向であること。これは相続財産の評価に際し、土地は「時価」よりも２割程度安価な「路線価」で評価するためです。
③駐車場賃料売り上げは、相続人に生前贈与することで、配偶者や子供たちに喜ばれながら、相続財産を減らすことが可能であること
以上のことなども踏まえて、「アフター駐車場」も含めてご相談に乗らせていただきます。

弊社の駐車場管理業務内容について弊社独自の取り組みやサービスを含めご紹介させていただきました。
これから駐車場運営を始めてみたい！既に駐車場を保有しているが管理が面倒！という土地オーナー様には是非とも大福不動産までお気軽にご相談下さい。

宇都宮ロイヤルコーポリノベーション第１１弾の続報です！

１２月２６日、４か月間にわたる工事が終了し、オーナー様お立会いのもと、お引渡しが行われました。

内部造作・水回り設備すべてを一新し、新しい機能・価値を提供する「リノベーション」。

今回は設計士でもある女性の現場監督が細やかな配慮を尽くしていただきました。

特に今回のリノベーションでは、女性視点に立った使い勝手とインテリアの色彩感覚（明るく目に優しい「白」と「アースカラー」で統一、入室した瞬間に感じていただけます。）を取り入れました。

オーナー様には、これまでのリノベーションとは全く違った印象にご賛同と高評価をただきました。

以下、仕上がりの画像をご覧ください。

壁のベース色と建具は「白」に統一。床とアクセントクロスは「アースカラー」で、モノトーンの中にもメリハリを効かせています。

 

収納や小物棚の設置で使い勝手よく、今回新たに設置したダウンライト照明は夜の空間を豊かに演出します。

１１月２８日開札の競売物件。宇都宮市中心部、大通りから数十メートルの超希少地です。地積は43坪強、現況はコインパーキング。売却基準価格は1，５３７万円（坪当たり約35.4万円）です。時価相場は概ね坪100万円（4,000万円程度？）近くと推察されますし、現況コインパーキングであれば、競落後のリスク（賃借人の対抗要件なし）がほぼないため、投資家でなくとも誰でも触手が動きます。結果は・・・。まず、入札本数は「59本」。すごい。これほどとは思いませんでした。競落価格は・・・一瞬、目を疑いましたが「１億2，２００万円」・・・。売却基準価格の約８倍、坪当たり約280万円という結果でした。競落人は特殊な事情があったのでしょうか、誰も予想だにしない価格でした。デフレ脱却で地価相場の潮目が変わって以来、宇都宮市の地価相場は2極化（文字通り極端に）しています。JR宇都宮駅東口周辺がLRT効果で一部では坪当たり200万円ともいわれますが、今回の競落価格は（特殊事情でない場合）異常といえます。このような事例（数字）が既成事実化・流布されて、バブル時のように宇都宮中心部の地価が高騰に突き進むのでしょうか？ないとも限らない話です。

お待たせ致しました！大好評・駒生町「宇都宮ロイヤルコーポ」のリノベマションン（３ＤＫからスタイリッシュ２ＬＤＫへ～新たな価値の創出～）の第11弾（404号・60５号）が工事着手となりました。建築業者では今回から担当に女性設計士を登用し、これまで以上に繊細な仕上がりを期しております。完成は本年１２月～来年１月を予定しております。どうぞご期待下さい！

インフィル（内部造作）を全て取り払う解体工事が既に進んでいます。

水廻りの位置を含めた大胆な間取変更で、全く新たな価値を持った居住空間が創出されます（ワクワクしますね）！

プロジェクトの進行に合わせて、随時続報を発信して参ります！

 

 

※アパート・マンションの価値更新を検討されているオーナー様にも、当プロジェクトは実物大のモデルとして大変参考になるのではないでしょうか！？

　コンセプトやプロセスなどお気軽にお問い合わせ下さい。

３月に入り、寒暖差の激しい天候が多くなりました。体に応えますよね。
宇都宮は気温の日格差の大きい内陸性気候、寒暖の差には長年住み慣れた私でもきついものがあります。

今入居募集中のアーリア中一の沢は高気密・高断熱仕様になっており、

とにかく熱を逃さず冬暖かく過ごせます（夏はエアコンの冷気を逃さず涼しいのです！）。

居室と水廻り（トイレ・洗面脱衣所など）との温度差が少なく、ヒートショック防止にも効果があると思われます。

 

⇩⇩エアコン２台付きも嬉しいですね！

 

↓↓仕組みはこのとおり！↓↓要は魔法瓶のような造りということです。

窓も2重サッシになっていて、断熱・防音・防犯に有効です！！

高断熱で暖かいと、冷暖房費がコストダウンして、お財布にやさしいのみならず！

地球環境にもやさしく、社会的潮流の「ＳＤＧs」＆「エシカルマインド」なうラフスタイルをかなえます。 

この時期引っ越すなら、お家も心も温まるこんな物件を選択してみては！？

オートロック、カードキー、その他設備も充実していますし、立地も抜群、しかも駐車場2台利用可です。

 

アーリア中一の沢　101号　2LDK　家賃6.7万円　ｐ4,000円　

是非　高気密・高断熱・高セキュリティ　を現地にてご体感ください。

お問い合わせお待ちしております。