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平成29年県内基準地価が公表されました。

栃木県は9月19日、7月1日時点の県内地価(基準地価 447地点)を公表しました。

県が地価の動向を調査し、指標として発表しているわけです。

今回の基準地価によると、宇都宮市内全103地点(商業地・工業地含む)の内28地点(27%)が、価格上昇、45地点(43.6%)が横ばいとなりました。全体の70%超の地点で下げ止まったという結果です。

依然として地価が下落している地点の特徴は、その殆ど旧上河内町エリアや昭和40年代に造成・分譲された郊外の大規模団地ということです。言い換えれば、これら以外のエリアは全体的に地価上昇に転じているということなのですが、実務を担当する者から見れば、これは実情を反映していない様に感じます。

実感としては、地価上昇・横這いの地点の内、土地区画整理事業や都市再開発事業などにより、道路・公園など都市インフラが整備済のごく限られたエリア(広くきれいになったところ)だけが(地価が)跳ね上がり、その他の殆どのエリアは大なり小なり地価は下落しています。

この辺が公的地価調査に対し懐疑的に思うところです。おそらく評価の参考となる取引事例が不足し、多くの地点は「係数」言い換えれば「”この地点もこれくらい上昇しているはずだ”という推定」で評価してるために、どの地点も同じような地価動向を示しているのでしょう。

少子高齢・人口減少時代を背景に土地需要が先細り、一方では相続を受けた使い道のない土地等が続々と市場に放出され、いわば供給過多状態です。経済原理からすると地価が上昇するファクター(要因)は皆無です。

それなのに何故ここ2〜3年で地価は一転上昇との調査結果となったのでしょうか?

(価との相対的な関係で、地価に割安感が生じた(底入れした)ため、購入を控えていた者が動き出した国の異常低金利政策に拠り、幅広い所得層の消費者の住宅取得が可能になった(需要が旺盛になった)など、過去の需要がここにきて実現している

等の分析が立ちます。

ただ、これらの需要も限定的です。大きな流れとしては「需要減少・供給過多」で地価下落で間違いないと思います。今後はこのことを踏まえて土地の売買・活用を考えていかなければなりません。

我々不動産業者はこの点においてお客さまに対し有益な助言・コンサルティングができるよう研鑽していく必要があります。

ところで、「地価指標」と称するものには”公示地価”とか”路線価”とかというのも聞いたことがありませんか?この機会に少し整理してみます。

”公示地価”・・・地価公示法に基づく地価公示制度(国の土地鑑定委員会が毎年1回標準地の正常な価格を公示し、一般の土地の取引価格に対して指標を与えるとともに、公共事業用地の取得価格算定の規準とされ、また、国土利用計画法に基づく土地取引の規制における土地価格算定の規準とされる等により、適正な地価の形成に寄与することを目的としている。)です。換言すれば、国の土地の時価調査のことです。

”基準地価格” ・・・国土利用計画法の土地取引価格の審査基準価格として設定されたもので,都道府県が毎年1回公表している。具体的には都道府県知事が基準地について不動産鑑定士の鑑定評価を求め,毎年7月1日に現在の標準地価を判定し,10月初めに公表する。土地取引の指標,正常な地価形成を目的とした公示地価とほぼ性格を同じくしています。換言すれば、都道府県の土地の時価調査のことです。

バブル期など、地価の急騰時期では1年に一度では地価動向を把握しきれない為、半年ごとになったという経緯もあると思われます。

”路線価”・・・相続税に係る土地資産の評価に利用することになっており、毎年1月1日時点の価格が4月1日に国税局から公表されます。読んで字のごとく道路(公道)に土地単価が張り付けられていて、「この道路に面する土地は1平米当り〇〇円」というように利用します。路線価は公示地価の約8割程度に設定されています。

”固定資産税評価額”・・・固定資産税・都市計画税の算定に利用することになっており、個別其々の土地に市町村が価額を設定します。また、3年に1度評価替えが行われます。固定資産税評価額は公示地価の約6割程度に設定されています。

以上のように、土地価格は昔から「一物四価(一つのものに四つの価格が存在するという意味)」などと言われます。

”公示価格”、”基準地価”がいわゆる「時価」ということですが、バブル崩壊後の特に地方圏の実勢(取引)地価は公示地価を大きく下回り、「路線価で売却できれば良しとする」という時代が続いています。

とはいえ、公示地価・基準地価は国家的な地価調査であり、公表される地価動向・傾向には大きな影響力があります。

更新日時 : 2017年09月21日 | この記事へのリンク : 

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