宇都宮市の不動産情報、掘り出し物情報、コンサルティング回顧録、不動産オーナー等への有益情報など幅広くお知らせします
国内にある長期(10年超)保有資産(土地・建物・構築物)から国内にある資産(土地・建物・構築物・機械装置)へ買い換えて1年以内に事業の用に供した場合、なんと譲渡益の80%について課税が繰り延べられる(法人は買換資産に簿価が引継がれる圧縮記帳が適用される)こと、ご存知ですか!?(9号特例)
私個人的にこの特例が大好きで、いつも虎視眈々と仕事に利用できる機会を狙ってきました。
不動産コンサルティングマスターとして、これほどの腕の見せ所はありませんから。
代々相続してきた簿価(取得したときの価格)の安い土地を時価で売却した場合、売値の大部分が譲渡益となり、この約20%が課税されます。これは大変な税負担で、これがあるから「土地は売らない」という人も多い程です。
ところが、この特例を利用すれば、有益な資産組み換えを行い、その上、劇的に税金を圧縮するという、まさに一石二鳥のウルトラCが可能となるのです♥。
特筆すべきは、区域・地域に関係なく、宅地である事業資産について認められるのは9号特例だけということ。ゆえに9号は幅広く適用される使い勝手のよい特例なのです。
一例として、相続したアパートが将来的にあまり具合が良くない(例えば街中過ぎて日当たりが悪い、道路騒音がある、とか)とき、この土地建物を売却し、郊外の住環境の整った土地(地価的に土地面積を拡大できることでしょう)を購入してアパートを新築する等が挙げられます。売却と購入の順序は逆でもOK(但し期限の制約あり)です。
また、この例の逆もありで、郊外の広大な土地を擁するアパートを都心の一等地とオフィスビルに組み替えることもできるでしょう。
このとき、相続した土地の売却額(時価)が1億円で、簿価(取得価格)が不明な場合の長期譲渡所得税は、最大1900万円程と大変な負担ですが、冒頭の特例を利用できた場合のその額は380万円程度まで圧縮できることになります。
この特例を利用したコンサルティングでは、本当にクライアント様に喜ばれ、感謝され、当方もコンサルタント冥利に尽きます。
ところが、・・・です。この9号特例が平成26年末で適用終了予定です。
つまり、この特例を利用するには「平成26年12月31日こでに事業用資産を譲渡すること」が必要となります。
・・・でも、まだ間に合いますヨ。是非お手伝いさせていただきたいと思います。
※尚、税制・税計算は端折った記載・説明となていることをご了承ください。詳しくはお問合わせ頂ければ幸いです。
更新日時 : 2014年09月10日 | この記事へのリンク :
近年の少子高齢化・人口減少を反映し、空き地・空き家が増え続けています。住宅・土地統計調査(総務省)によると、全国の空き家は、昭和53年は330万戸でしたが、平成26年では、820万戸と35年間でほぼ3倍となり、住宅総数に占める割合も過去最高の13.5%になっています。老朽化した建物は悪天候等のもとでは凶器に変わり、空き地の枯れ草は火事の原因ともなりかねません。
そこで、宇都宮市においても、本年7月1日から「空き家等の適正管理及び有効活用に関する条例」を施行し、所有者などに適正な管理を義務付けるとになりました。
具体的には、以下の通りです。
1.空き家・空き地の所有者などの管理責任を明らかにし、適正に管理されない場合、市は所有者などに対て指導に加え、危険な状態には改善命令を行うことができます。
2.正当な理由なく改善命令に従わない場合は、氏名などを公表するほか、5万円以下の過料を納付することになります。
3.緊急時などに危険個所を修繕・除却するなど、市が危険を回避する措置をとることができ、これに要した費用は所有者などから徴収します。
では、どのような状態が条例の対象となるのかというと、
「空き家のトタン屋根が飛び散った状態」、「空き家・空き地の草木が生い茂り、道路や隣地にはみ出した状態」といった、周辺住民に迷惑を及ぼしている状態と市が認めた場合とされています。
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この問題を非常に身近なことと感じる方も多いのではないでしょうか。
「空き地・空き家の遠隔地に住んでいる」「体力的に除草等の管理が困難」「借地上の建物なので除却すると借地権を失う」など、事情はあると
思いますが、当方、仕事柄、「強風で屋根が飛んで隣の建物を破損させた(けがをさせてしまった)」「老朽化した塀が隣地に倒れた」などのアクシデントを沢山見聞しています。古い(未使用)建物等ゆえ無保険の場合も多く、多額の損害賠償を負担せざるを得ないケースもあります。
「空き家・空き地を放置している」、思い当たる節のある方は、一刻の猶予もないと考えたほうが妥当です。何かが起こってからでは遅いのです。
弊社は主に宇都宮市内の土地・建物について管理・有効活用の業務を受託しておりますし、建物の解体も誠実な業者を使って適正価格で行っております。何かしらお役に立てると思っておりますので、お悩みのある方はご相談ください。
更新日時 : 2014年04月02日 | この記事へのリンク :
消費税増税決定をきっかけに、「住・宅・購・入」の四文字が頭をよぎった、又、今まさに購入を検討されているアパ・マン暮らしの方も多いと思います。今回は今年7月に、住宅情報メディアのアットホーム社が行った「一生賃貸派と持ち家派」 の意識調査(1都3県在住、既婚の子育てサラリーマン世帯にアンケート)が興味深いものでしたので、ご紹介したいと思います(悩んでいる方の一助となるかは分かりませんが・・・。)。
1.それぞれの世帯年収は?→ → 一生賃貸派・・・平均753万円 持ち家派・・・平均772万円
賃貸派と持ち家派とで「収入」に大きな差が無いことが分かります。
2.一生賃貸に住みたい/持ち家がいいと思う理由は?
一生賃貸派の理由→→ 1位 「住み替えやすい」 2位「災害やローンのリスクが少ない」
持ち家派の理由→→ 1位「資産になる」 2位「自由にできる」
リスクが少なくて自由で気楽な点か、資産として自分のものになることか、どちらを選ぶかで賃貸派と持ち家派に分かれるようです。
3.賃貸に住み続けることと、持ち家を購入することは、どちらが得だと思うか?
一生賃貸派→→「賃貸の方が得」77% 持ち家派→→「持ち家の方が得」88%
それぞれ自分の選択の方が得だと考えていることが分かりますが、持ち家派の方が若干「自信度」が高いようです。
これは私個人の感想ですが、地方圏においてはこの傾向は顕著のように思います。
4.将来、家賃/住宅ローンが払えなくなるかもしれないという不安はありますか?
一生賃貸派→→「はい」40.7% 「いいえ」36% 持ち家派→→「はい」41% 「いいえ」40%
両派それぞれ自身の選択が得だと考えてはいるものの、支払いに対する不安もあるようです。それにしてもその「不安率」が両派で同等であることは興味深い結果です。
両派における生涯コストを計算した週刊誌の記事を見たことがありますが、前提によって異なる数字になり、結論的なことは言えないというような内容だったように記憶します。
この調査で、両派は拮抗していることが見えてきます。私は結構意外に思いましたが皆様はどうお感じでしょうか。どちらが良いかは各人がそのライフスタイルや環境(仕事・家族など)による制約を考慮して決めざるを得ません。
しかし、この結果を受けて浮かび上がる課題のひとつ(当方は以前より感じていたことなのですが)は、一生賃貸派のニーズに応えられる「良質な賃貸住宅」が不足しているということです。日本の住宅政策が「持ち家推進」でやってきたことが一つの要因だと思います。「良質」とは、単に「新しい」ということではなく、「十分な住空間の確保」、「災害に対する安全性」、「ライフスタイルの多様性への対応」などがポイントとなります。果たして不安定な経済状況の中、民間任せで全国あまねく「良質な賃貸住宅」が供給され得るのか、国などにも議論してもらいたいところです。
更新日時 : 2013年10月22日 | この記事へのリンク :
昨日の日銀支店長会議、全国の支店長が揃って「好況」感を報告しました。
1年前いや半年前にこの「好況」状態を予測した経済学者や評論家は一人としていたでしょうか・・・。
麻生大臣の言うように景気は人々の内なる「気分」に拠るところが大きいのでしょうか。
人口減少、産業空洞化など、日本は、構造的なデフレファンダメンタルに満ちています。
少し冷静になれば、デフレからの脱却など容易な事ではないと気づきます。
ただ、これまでこの固定観念が自らを縛り、何も踏み出せない、「何もしないのが一番得」的な状況を
作ってきたのも事実ですよね。
金融緩和により、金融資産の価値が上がってきただけでも、アベノミックスの効果があったとみるべきと思います。
これが国民の賃金・一般消費等の実体経済に好影響を及ぼすような政策をとれるかが問われています。
その手腕を期待したいところです。
4月1日に発表された公示地価。金融資産の値上がりとどう関連したでしょうか。
不動産資産のデフレ脱却は、アベノミックスの本丸ともいえる重要課題です(と勝手に思っています)。
地価の展望についても近・々・触れたいと思います。
更新日時 : 2013年04月16日 | この記事へのリンク :
土地を購入し、気に入った工務店やハウスメーカーで注文住宅をお建てになるお客様。弊社ご来店の一番多いケースです。
「土地探しは、そろそろ消費税増税の時期を見据えなければなりませんネ。」と助言しております。
8月10日、民主党政権において国会可決された消費税増税は、
平成26年4月以降の引渡しから8%、平成27年10月以降の引渡しから10%。
まずこの原則は頭に入れておきましょう。
しかしながら、注文建築等の「工事請負契約」の場合には、平成9年の増税時に一定の経過措置がとられており、今回もそれが準用される見込みです。
経過措置の内容は、平成25年10月1日(指定日)の前日(平成25年9月30日)までの間に締結した請負契約で、平成26年4月1日(施行日)以降に引渡しを行う場合には、5%に税率が適用されます。
10%へ税率が上がるときも同様に、平成27年4月1日を指定日として、前日(平成27年3月31日)までの間に締結した請負契約の場合には8%が適用されます。
ただし、この規定はあくまでも「工事請負契約」がある場合に限定されており、中古住宅や分譲マンション・戸建て建売住宅のような通常の売買契約には適用されませんので注意が必要です。これらの場合は、引渡日の税率が適用されます。
復唱ですが、建物に係る消費税が5%の内に、住宅を建てたい場合は、平成26年3月31日までに引渡しを受けるか、平成25年9月30日までに工事請負契約を締結しなければなりません。安全を考えると、平成25年9月末日までの工事請負契約締結です。
以上を踏まえると、土地探しは、平成25年の初夏頃には決めておきたい(売買契約締結)ところです。土地が決った後、地耐力等の調査や、ローンの申込等に時間を要するからです。
住まいの取得は、消費税増税に縛られるものではありません。が、やはり余分な経費を掛ける必要もありません。
今ならまだ時間に余裕がありますので、その辺も含めてじっくりと「土地探し」お付き合いさせていただきます。
更新日時 : 2012年10月18日 | この記事へのリンク :
今日は宇都宮地方裁判所本庁の競売期間入札(5/9~5/16)の開札がありました。
今回の競売では、弊社でも入札した物件がありましたので、開札会場へしげしげと赴いたのですが・・・。
弊社の応札物件は、長年お世話(専任斡旋)させていただいた賃貸アパートです。
差押さえ物件を斡旋するのはお客様に影響があると思い、競売開始決定時から、新規募集を止めていましたので、入居率も低調です。
ただ、長年見てきた物件であること、入居者のことも存じ上げていることもあり、今後無理ない賃料で経営できれば所有してもいいかなぁとの思いから入札額の方も無理のない価格で入札することとしました。
最近の競売市場は、2極化(ダメなものはどんなに安くても売れません)しているものの、ちょっとよさそうな戸建物件などは、世間の不景気をよそ眼に、ものすごい過熱ぶりです。
現在の競売には、買受可能価額、売却基準価額が設定されています。
売却基準価額とは、従前の最低競売価額のことです。昨今の不景気で、落札率が低下したので、裁判所は売却基準価額より1割安い「買受可能価額」なるもを設定し、この価額以上であれば入札出来るようにしました。
と・こ・ろ・がです。先程触れた「ちょっとよさそうな戸建物件(特に築浅物件)」などは、入札15本以上、落札額は売却基準価額の2倍以上です。
競売は入札前にいろいろと確認できないことがあります。また、重大(深刻)なことが競落後判明しても裁判所は責任を取ってくれません。
時にはいわゆる事故物件もあります。物件のご近所の方に聞いても分からないときがあります。
物件占有者(債務者など)の明渡しや、残留動産の処分に時間を要する場合や、トラブルが発生するリスクもあります。
以上のことから、裁判所は物件をきちんと評価した後に、一律「競売減価」といって通常バッサリ50~60%を減額します。
ということは・・・。売却基準価額の2倍以上で落札する方は、殆ど時価、否、実質それ以上で購入することになるではありませんか!
しかも落札者の大半はいわゆる「買取再販業者」。高値で仕入れたものをさらに修繕費用をかけ、広告費をかけ、エンドユーザーに販売する訳です。信じらせません。
どうやって利益を上げているのか聞いてみたくなります。
弊社のような零細業者は、高値で在庫として抱えてしまうと大変です。銀行借入が絡むと命取りです。
このような過熱ぶりの背景に何があるのか??と考えてみると
①首都圏や他県の落札業者の参入
②エンドユーザーの参入(民事執行法の改正で比較的参入しやすくなった)。これは自用、営業用を問わずです。今時はミセスワタナベが不動産の買取・再販です。コワ。
③競売情報が全国どこでもネットで簡単に見られるようになった。裁判所の広告力に脱帽!!(信頼性抜群ですから)
④以前にもましてクローズド情報の物件の性重要性(情報の希少性・新鮮さ)が増している。業者は新規物件に飢えているのです。
などの要因があると思われます。
これには弊社も不動産業者として、これらのことから学ぶべきヒントが沢山隠されていると感じています。
例えば、同じ物件を同じ条件で、方や通常の販売、方や競売(的な方法で)で販売したら、どちらが早く売れるでしょうか?
答えは、アイロニカルですが、そう後者です。
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さて、弊社の入札結果ですが、・・・果たして落札は叶いませんでした。
勿論、競売参加は遊びではなく競落するために臨むものです。入札にあたっては、損益計算書などを作成します。時価を読みます。ニーズを見据えます。リスク管理を考えます。 真剣です。
ただし、これであれば、競落が果たせなかった場合でも、いろいろと残るものがあります。これをお客様にフィードバックすることができます。
生の時価を現場で経験することも貴重で、必ずやお客様のお役に立てるはずです。
そんな訳で弊社はこれからも、競売には一定の関わりを持ち続ける所存です。
競売・任売などにご興味のある方は、お気軽にお問い合わせくださいネ。御話し相手になれれば幸いです。
更新日時 : 2012年05月22日 | この記事へのリンク :