制度が改まる４月、不動産ビジネス周辺でも様々な手続きが一新します

咲き遅れていた桜も４月に入り、一気に全国各地で開花が宣言されました。文字通り新しい生活に花を添えてくれているようです。

色々な新しい制度がスタートする４月ですが、不動産ビジネス周辺でも様々な手続きが一変します。この春以降の変更の概要、要チェックですよ！

■国内連絡先登記・登記名寄帳

①2024年4月～　海外居住者の国内連絡先が登記事項化します。「法務省：不動産関連業者や司法書士などになっていただけたら・・・」。

②2026年2月～　「所有不動産記録証明制度」特定名義人の不動産一覧（言わば登記上の名寄帳）を法務局が証明書として発行します。⇒地主の不動産管理に活用できる、どこにどんな相続財産があるのか分からないという相続人は相続登記が容易になる、などのメリットが。

③2024年4月～　ＤＶ被害者等の住所を隠し、代わりに弁護士・支援団体・法務局に住所記載を認めます。結婚後の不動産登記について旧姓併記可。外国人の氏名はローマ字併記可。法人所有不動産登記には法人番号併記を義務化。

■何処でも戸籍証明書取り寄せ

2024年3月～　最寄りの役場窓口で全国の戸籍証明書の取得が可能に。⇒相続手続きが容易に。本人以外の配偶者や父母・祖父母、子や孫などの証明書も取得可能に。本籍地以外での婚姻届けも戸籍添付不要に。

□お隣りの立会無しに境界査定（地籍調査）

地籍調査（土地調査法による土地一筆ごとの面積・境界の確定）では、2024年度中に立会が困難でも境界確定が可能になります（お隣りが「同意しない」場合は確定できません。）。

3回程度の立会依頼通知（1回は書留）、反応なしで境界図案送付、20日経過で確認と見なす見込み。

■インスペクション（建物状況調査）斡旋、しない・・・

2024年4月～　中古住宅仲介の媒介契約書には宅建業者が調査業者を紹介するかしないかの「斡旋の有無」を明記しますが、「斡旋しない」場合はその理由を示すことが義務化されます。

2022年国土庁調査によると、「斡旋しない」が約7割。何故斡旋しないかは「ニーズが無い」「適切な業者がいない」「トラブルを懸念」などの理由。

■ＬＰガス料金上乗せ禁止

経済産業省は液化石油ガス法の省令を改正。ＬＰガス業者切り替え制限付き契約を禁止（本年夏頃）、ＬＰガスとは関係ない設備費用のガス料金上乗せ禁止（2025年度施行予定）。入居希望者に直接、又は家主や管理会社などを経由して事前ガス料金情報提提示の努力義務（2024年夏頃施行）。

■住宅ペアローンへの新団信

首都圏マンション価格高騰で、３割が「ペアローン」。例えば夫婦3000万円ずつ各借金、計6000万円。一方死亡だとその者の借金は団信で消滅しますが、配偶者分は残ります。新ペアローン団信では、どちらか一方死亡で両方の借金が消滅します。PayPay銀行はカーディフ生命と組み6月開始、第一生命が７月開始、りそな銀行が日本生命と組んで10月開始。

何かお役に立つものはあったでしょうか？今後も不動産関連制度の新設・変更があればご紹介して参ります！

更新日時 ： 2024年04月04日 | この記事へのリンク ： 

令和5年度税制改正～贈与税編～

令和5年度税制改正大綱では、ついに生前贈与に係る贈与税にも切り込んできました。というのも、以前から「自民党税調から「生前贈与税は相続税に一本化されるべき（相続資産に係る税を取り漏らさない；つまり税収UP」主旨の発言が、漏れ聞こえていたのです。

●改正内容は大きく次の２点

１．生前贈与加算の期間延長

相続直前にした生前贈与について、相続税課税の対象にする制度（生前贈与加算）について、現行３年以内を７年以内の生前贈与迄対象にする。

延長された４年間に贈与された財産については、合計額から100万円を控除した残額を相続税の課税対象にする。

※この改正は令和6年以降に贈与する財産に係る相続税又は贈与税について適用する。

＜解説＞

現行贈与税制では、「暦年課税」という制度があり、年間一人につき110万円までの贈与は非課税となっています。相続税対策の代名詞だったようなこの制度の使い勝手が悪くなります。

＜今できる対策は？＞

①改正が令和6年以降の贈与する財産に係る相続税について適用となる為、令和５年に行われる贈与は、現行の相続３年以内のものだけが相続税の対象になります。相続はいつ発生するか分かりません。できる限り令和５年中（12月末）に贈与するのが賢明です。

②この７年以内の生前贈与加算はそもそも「相続又は遺贈により財産を取得した人が対象」であることがポイントです。相続人以外の人への贈与は対象ではありません。孫への生前贈与は相続対策に引き続き有効です。

２．相続時精算課税制度にも基礎控除

＜先ずは相続時精算課税制度のおさらい＞

贈与者：60歳以上の父母又は祖父母（住宅取得等資金贈与の場合は60歳未満可）

受贈者：18歳以上の子又は孫

制度：相続時精算課税制度を用いた贈与税申告を選択すると、贈与税が累計2500万円まで贈与税が生じません。超過すると一旦税率20％の贈与税が生じます相続時には贈与した全ての財産は相続財産に加算（持ち戻し）されます。この制度の問題点は一度選択（利用）してしまうと、前述の「暦年課税制度」による計算に戻ることができない点。つまり、生前贈与による財産の切り離しが一切できなくなる為、なかなかこの制度は浸透していないのが実態です。

＜使い勝手が良くなる！？今回の改正点＞

ズバリ、「相続時精算課税制度」を選択した場合でも、令和６年１月１日以降から、基礎控除枠年間110万円が新たに設定されました。この分は加算対象外のため、実質非課税です！

●相続間近は精算課税制度一択か！？

これまで述べてきた改正によると、今後は相続開始前７年間に行った暦年贈与は、相続時に加算（持ち戻し）されることになり、一方で、相続時精算課税制度を選択していた方は相続開始前７年間の贈与は年間110万円まで（770万円）は加算対象外となります。相続開始前７年間に限れば、相続時精算課税制度の方が税負担的に有利になります。

●暦年課税制度も上手に活用しましょう

相続時精算課税制度が使いやすくなったといっても、年間110万円を超えて行った贈与はその超える部分全てが相続時に加算されます。一方で、暦年課税制度であれば、7年間かかりますがそれを過ぎれば切り離すことができます。年間110万円にはこだわらず、ある程度まとまった金額の生前贈与を行いたいということも多いでしょう。前述の「相続・遺贈対象者外への贈与」を含め早い段階から資産の移転を検討して、暦年課税のメリットを享受するようにしましょう。

更新日時 ： 2023年03月23日 | この記事へのリンク ： 

えっ！？窓や屋根の一部が壊れただけの空き家でも、土地の税軽減が適用されない！？えーっ！ら、来年から！？

昨日、令和4年１２月２１日付の日経新聞朝刊の１面。１面ではありますが、目立たない感じでひっそりと、それでいて力強く掲載されていました。

増え続ける放置空き家に、国が空家対策特別措置法及び関連法の改正に動きます。

住宅用地の固定資産税軽減措置は、高度成長期に宅地化を推進する目的で導入され、２００㎡（60坪）までが課税標準の６／１、６０坪以上でも一定面積は１／３に軽減されています。この軽減特例が無くなると、平均的な宅地の税額は４倍程度になると言われます。

そもそも空家対策特別措置法では倒壊の危険性がある「特定空き家」について、この軽減特例から除外することが可能でした。これはもっともな話です。第三者に危害を加える程度まで建物を放置する最大の理由は、「建物が（どんな状態であれ）あれば、土地の固定資産税が安くなるから」だったのです。軽減が無くなれば、建物の解体・更地化の動機付けとなり、危険の除去と土地の流通の両方の効果が得られる訳です。

ところが、今回の報道では、放置空き家を「特定空き家」から範囲を広げ、そこまで状態が悪化していない建物でも管理が不十分なら軽減特例を適用しないようにするというもの。

具体的には、屋根の一部や窓が損壊する建物等だそうで、全国で少なくとも２４万戸に上るそうです！（そりゃそうでしょう。それくらいの劣化・破損はフツウにありますから！）

しかも驚くのは法改正のスピードです。記事では法改正に基づく措置をナント！2023年（来年）中にも実施したいとの考えです。ワオ！

空き家を保有している（あっ、実家の空き家を共有相続した貴方もですよ！）方は、取り敢えず建物の状態を確認しに行きましょう。屋根が風でバタバタしていたりしたら「増税」を覚悟しなければなりません。正直、当方もこの記事を読んで「かなり踏み込んだな。空き家の増加対策が待った無しなんだな」と思いました。

事情があれば別ですが、いたずらに空き家を放置するのはもはや得策ではないばかりか、「リスク」でさえあります。この「増税」に加えて、「解体工事費用の高騰」が既に始まっているからです。本年度から解体工事に伴う「アスベスト含有調査」が義務化された上、産業廃棄物の細分化による処分費、ガソリン・燃料、労務・警備費の高騰が重なり、今後どんどん高騰すると予想されています。

さあ、今こそ腰を上げる時です。弊社では、空地空き家・ご相続不動産の「最適化」をご一緒に考えます。買取・仲介・活用コンサルティング、管理などお一人お一人のご事情にカスタマイズしたサポートをさせて頂きます。丁寧で分かりやすいご説明を心掛けております。どうぞお気軽にご相談下さい。

更新日時 ： 2022年12月22日 | この記事へのリンク ： 

宇都宮市内の地価動向2022秋～高望みしなければ今が売りどき！？

県は9月20日、今年7月1日時点の県内地価（基準地価）を公表しました。宇都宮市内について、そのデータから地価動向を探ってみたいと思います。

■弊社集計によりますと、住宅地79箇所の内、上昇地点43、横ばい地点10下落地点26。バブル崩壊後およそ四半世紀にわたり連続下落していた地価がここ数年で下げ止まり～微上昇に様変わりしました。但し、地点により上昇率に大きなばらつきがあり、その傾向は一層顕著になっています。上昇率が高いのは駅東口周辺など開発・区画整理事業が進んだ地点であり、その他の地点は上昇とは言え微上昇に留まっています。一方で、下落が止まらないのは郊外の古い団地や交通利便性に劣る地点です。また、今調査の特徴として、市街化調整区域の住宅地は軒並み下落しています。これは都市計画法第34条第11号の開発許可特例が見直され、住宅建築が難しくなったことに起因します。調整区域の地主さんの「我が世の春」は過ぎたようです・・・。

■実は地価調査から見えにくいのは、個別条件による「格差」です。「このエリアはいくら位」とは言えますが、リアルの査定では同エリアでも道路付きや形状など、個別の土地の特徴で価格に相当なひらきが生じるのが実態です。

■このように宇都宮市の地価は概ね微上昇基調と捉われている様ですが、直近の建築コストの高騰が地価に悪影響を及ぼしていますし、不安定な社会情勢も地価押し下げ要因になりかねません。ある意味、未利用地等の売却には今が適時かも知れません。

更新日時 ： 2022年11月21日 | この記事へのリンク ： 

災害想定区域の指定（ハザードマップ）には善後策が必要。設計士さんに共感した件。

今日9月１日は防災の日。「浸水想定区域の建築規制を」・・・ある設計士さんの新聞投稿に共感。

8月３１日付日経新聞の経済教室・私見／卓見のコラムに目が留まりました。著者は設計事務所経営者です。昨今の異常気象と防災意識の高まりを受けて「水防法」で洪水浸水想定区域に指定された殆どの市町村ではハザードマップを公表するようになりました。「建築設計を生業とする」著者は、このハザードマップを参考に1階の床レベル（高さ）を設定しているとのこと。ところが、水害に備えて1階の床のレベルを高くすると、その分建物自体の高さが増し、建築基準法の「高さ制限」に抵触してしまい、対策として天井高や床面積を抑えざるを得ず、居住性や経済性が大きく損なわれるといいます。

そこで洪水浸水想区域における高さ制限を想定浸水高の分だけ緩和して高床対応を促してみてはどうかと至極合理的な提案をした上で、（政策に拠り）国土強靭化を目指す今、ちょっとしたルールの変更が大きな効果を生むだろうと経済効果にまで言及します。そして締め括りの「ルール変更自体はコストがかからないし、自然は常に動いているのだから、都市や制度も柔軟に変化に対応していかなければならない」というの結びが痛く当方の胸に突き刺さったのです。

「不動産取引を生業にとする」拙者は、・・・というわけでもありませんが、浸水想定区域など災害のエリア指定と深い関りを持ちます。最近では、異常気象と防災意識の高まりから、不動産売買の際に殆どの買い手がハザードマップを認識する程になりました。先んじて、不動産業の規制法である「宅地建物取引業法」においても、売買契約前に実施が義務付けられる重要事項説明で、ハザードマップを含む防災関連事項の説明が必須項目となっています。いつ何時災害に見舞われるか分からない時代ですので、貴重な財産を保有する上で、この動きは大変結構なことだと思います。

しかし裏を返せば、災害エリアに指定された地域は、消費者に敬遠される傾向があり（つまり、値崩れや不買を誘引し）、特に地方では、ただでさえ人口減少等により衰退しているところへ深刻な追い打ちをかけかねません。

災害エリアに指定されてもなお余りある魅力を持つ多くの地域が存在し、また、生まれ育った当該エリアへのＵターンを希望する方もいるはずです。つまり、不動産を求める際の立地基準は「災害」のみを以って計れないのです。

これらを踏まえると、前掲コラムの設計士さんの「災害」に対する柔軟な発想と提案は大変有意義に思われ、当方の共感を誘ったわけです。

更に、当方の私見（卓見ではないですが）を言えば、災害指定エリアに対しては、もっときめ細やかな施策（例えば、指定エリアごとに「小規模避難所」を指定したり、非常用電源（発電機の支給）、水や生活物資の保管庫を備える、真に現実的な防災・減災の啓蒙・教育活動・訓練の実施、指定に伴う固定資産税の減免措置など）で、公が（皆が）指定エリアに手を差し伸べて、地域コミュニティを守っていく必要があるのではないかと思うのです。

更新日時 ： 2022年09月01日 | この記事へのリンク ： 

成人年齢引き下げ・・・不動産契約への影響は？

昨日、１月１０日は「成人の日」、オミクロン株の感染拡大で今年の成人式もどうなるかと思っていましたが、一部地域を除き、概ね予定通り実施された様でよかったです。
□成人といえば・・・
成人年齢が２０歳から１８歳に引き下げられる改正民法が本年４月１日から施行されることを覚えていますか？
今年４月１日時点で１８歳以上２０歳未満の人全員が成人年齢に達することになります。
□成人になるということは、親の同意なしにできることが増えるが・・・
成人になっても、１８歳でできるようになること、従来通り２０歳にならないとできないこと　をまとめてみました。
＜１８歳でできること＞
〇親の同意がなくても「契約」できる
・携帯電話の契約、ローンを組む、クレジットカードをつくる、部屋を借りる・・・など
〇10年間有効のパスポートを取得する
〇公認会計士、医師などの国家資格を取る
〇逆に女性の結婚可能年齢が18歳に引き上げられ、男女とも１８歳になる
＜２０歳にならないとできないこと＞
〇飲酒　〇喫煙　〇ギャンブル　〇養子を迎える　〇大型・中型自動車運転免許の取得
となります。
□不動産契約への影響
例えば、進学などで一人暮らしの部屋を借りる際、これまでは、親御さんなど「親権者」が「借主」となることが多く、まれに本人が借主になる場合でも「親権者同意」（＋「連帯保証人）が必要でした。
これがこれからは、「本人が借主（契約主）となり、親権者同意も不要」と１本化されることとなるでしょう。
学生さんなど、収入の確定していない方は引き続き「連帯保証人」を付けることが求められると思われます。

法施行は4月１日です。この春、３月中に部屋を決める場合、２０歳未満の方は適用となりませんので、お気を付け下さい！

 

更新日時 ： 2022年01月11日 | この記事へのリンク ： 

宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン～国土交通省公表　その概要とは・・・

〇本年10月、国土交通省が「宅地建物取引業者（以下「不動産業者」といいます。）による人の死の告知に関するガイドライン（以下「ガイドライン」といいます。）」を公表しました。

〇ガイドラインの概要は次のとおりです

更新日時 ： 2021年11月24日 | この記事へのリンク ： 

住宅ローン減税など住宅取得に関する優遇措置が今年末期限を迎えます！

今年の年末にかけ、住宅を取得した人に対する税の優遇などの支援策が適用期限を迎えます。
具体的には、住宅ローン控除の特例、親などからの住宅取得資金の贈与の非課税上限、すまい給付金といったものです。
何れも2019年10月の消費税率引き上げに伴い創設されたり手厚くなったりしたものですから、一旦終了を迎えるわけです。
各支援策の内容と適用期限は以下のとおりです。既に購入する住宅や資金計画が固まっているような場合は、折角の恩恵を失念しない様注意したいものです。

◆住宅ローン控除・・・
住宅ローン控除は、通常10年間、年末のローン残高の１％相当金額が所得税・住民税から差し引けます。
住宅の床面積や所得の条件を満たす人が対象で、控除の上限は一般的な住宅で40万円ですが、2019年の消費増税を踏まえ、控除期間を10年間から13年間に延長する特例が追加され、控除額が最大80万円上乗せできる特例ができました。

◆すまい給付金・・・
収入が一定以下（年収775万円以下が目安）の人が住宅を取得すると、最大50万円を受け取れるもの。住宅ローン控除の恩恵が比較的小さい層を支援する制度です。

◎「住宅ローン控除の期限を13年とする特例」と「すまい給付金」を受けるには・・・、
分譲住宅や中古住宅の場合、11月末までに住宅購入（契約締結）する必要があり、その上で来年末までに入居することが必要です。
※注文住宅の場合は９月末までに請負契約を結ぶ必要があるので、残念ですが間に合いません。

◆住宅取得資金の贈与の非課税制度・・・
所得などの条件を満たし、親などから取得資金の贈与を受けた場合、最大で1500万円（取得する住宅に各種条件があります）
まで贈与が非課税となります。

◎住宅取得資金の贈与の非課税制度を利用するには・・・
分譲住宅や中古住宅の場合、年内に住宅購入（契約締結）する必要があります。

このように年内に多くの特例が終了しますが、専門家によれば、国民の住宅需要は、景気を支える重要な柱で、規模の変化はあるにしろ、政府としても継続的に支援策を講じることが予想さるとのこと。家は人生で最大の買い物、焦って物件選びを失敗するようなことのないようにしたいものです。



 

更新日時 ： 2021年09月28日 | この記事へのリンク ： 

調査開始以来「賃貸派が過去最高」、「不動産の買い時感」４年ぶり上昇～不動産アンケート、コロナ禍の興味深い影響

弊社も所属する「全国宅地建物取引業協会連合会」では、毎年9月23日を「不動産の日」と定め、居住志向や購買意識調査を行っております（有効回答数；24,863件）。
この程、コロナ禍中で初となる調査結果が明らかになりましたが、「意外」とも思える結果も・・・。主なアンケート結果をご紹介いたしますので、今後のご参考にしていただければ幸いです。

Ｑ１：不動産は「買い時」だと思いますか？
思う：１７．３％（＋４．３％）
思わない：２５．５％（－３．４％）
■「買い時」と思う人が４年ぶりに上昇しました。理由は、
１．住宅ローン減税など、住宅取得のための支援制度が充実している（36.6％）
２．今後住宅ローン金利が上昇しそう（22.8％）
３．不動産価値が安定または上昇しそう（22.5％）
つまり、低金利で優遇制度があるうちに買っておいた方がいいと考える人が増加したものと推測されます。

Q２：持家か賃貸か？
持家派：７４．５％（過去最低）
賃貸派：２５．５％（過去最高）
■持家派の理由は「家賃が無駄」「持家を＜資産＞と考えるから」など、賃貸派の理由は「税金が大変」「住宅ローンに縛られたくない」などですが、自然災害の増加により、「家を所有すること自体がリスク」と考え、賃貸がいいとする人が３０％もいることは特筆すべきではないでしょうか。

Ｑ３：コロナ禍を機に住み替えを検討又は実施をしましたか？
住み替えを実施したもしくは検討した：約１割
■コロナ禍を理由に性急に住環境を変えようとする人は思ったより少なかった。

Ｑ４：コロナ禍の影響により住み替えを実施・検討をした地域は？
郊外から郊外：３８％
都市部から都市部：３０．６％
都市部から郊外：１７．４％
郊外から都市部：１６％
■意外にも世に言われるような、テレワークの普及による都市部の狭小住宅から郊外の広い戸建てへの住み替えは、極一部に限られていることが分かります。やはり都市部の利便性はなにものにも代えがたいのでしょうね。


　









 

更新日時 ： 2021年04月12日 | この記事へのリンク ： 

栃木県オフィス移転推進補助金の創設と期待

栃木県は新型コロナウィルス感染拡大に伴い、都心から地方へオフィスを移転、分散する企業も出てくると見て、県内にサテライトオフィスを設置する県外企業に対し、１５０万円を上限に賃借料を補助する「栃木県オフィス移転推進補助金」を創設しました。１０月９日から２０２１年３月末までに支払う賃借料で、敷金礼金、共益費などは除かれます。予算枠は３０００万円、２０社の利用を見込みます。詳しい補助要件等は、栃木県のホームページでご確認下さい。
コロナ対策と地方の活性化策を兼ねた大変有効な補助金だと思います。弊社としてもこのような動きに対応できる体制を整えて参る所存です。
※一部令和２年１０月２１日付日経新聞記事を抜粋しています。

更新日時 ： 2020年10月22日 | この記事へのリンク ：