宇都宮の不動産通信大福袋ログ

民法改正～不動産取引への影響と各契約書類の改訂～

不動産取引の重要な部分を占める民法の債権関係の規定については、明治２９年の制定以来、実質的な見直しがほとんど行われてきませんでしたが、①判例の蓄積を取り入れる②わかりやすい文言にする③社会経済の変化に対応する④国際的な取引ルールとの整合性を図るといった理由で、約１２０年ぶりに改正され（平成２９年６月２日公布）、本年４月１日から施行されることとなりました。この民法改正より、不動産取引も債権債務関係に変更が生じることから、不動産の売買契約書・賃貸借契約書等の書式も改訂が必要になります。弊社においては本年４月１日以降の契約から新書式（公益社団法人　全国宅地建物取引業協会連合会作成版）を利用することとなります。契約当事者の方には、改訂内容等を丁寧にご説明の上契約を締結する所存ですので、ご理解の程よろしくお願い申し上げます。尚、改訂内容については折に触れご紹介して参りたいと思います。

更新日時 ： 2020年05月11日 | この記事へのリンク ： 

宇都宮市の「老朽危険空き家除却費補助金」をご存じですか？

最近、台風といわずフツーに暴風雨が頻発します。地球温暖化の影響でしょうか、爆弾低気圧が発生しやすいといわれます。大地震だっていつ起きても不思議ではないそうです。そんなとき、老朽化した家屋などは前触れもなく凶器と化し、第三者に多大な被害を及ぼす可能性があります（実際にこのような事故を数多く見ております）。老朽空き家等を所有し、対処にこまねいている方はまずこのような認識を持つことが必要です。
ではどうしたらよいか。危険なほど老朽化している場合の解はやはり「解体してしまう」ことです。

宇都宮市内で老朽空き家を所有している方で解体費用をお悩みなら、先ずは宇都宮市役所に相談してみてはいかがでしょうか。宇都宮市では周辺住民の良好な生活環境の保全を図るため、倒壊や建築材の飛散のおそれがあるなど、老朽化した危険な空き家の除却に要する費用の一部を補助しています（老朽危険空き家除却費補助金）。概要は以下（宇都宮市HP抜粋）のとおりです。
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補助の対象となる空き家

　倒壊などの危険性がある空き家であって、次のいずれかに該当するものとします。

1. 昭和56年5月31日以前に建築されたもの
2. 建築基準法上の道路に2メートル以上接しない敷地上にあるもの

　なお、「危険性がある空き家」に該当するか否かの判定は市が行いますので、この補助を受けようとする場合は、必ず後述する「事前調査申請」を行ってください。

補助の金額

　次の1と2のいずれか低い額の3分の2であって、70万円を上限とします。

1. 除却に要した額（消費税を除いた額）
2. 延べ床面積×11,000円（1平方メートル当たり）

補助の対象者

　補助の対象者は、次の各号の要件をすべて満たす者とします。

1. 所有者等であること。
2. 本市の市税を滞納していないこと。
3. 申請者以外に当該老朽危険空き家及び所在地の所有権を有する者が存する場合は、権利関係者全員の同意を得ていること。
4. 申請者と同じ世帯の者のうち、収入のある者すべての所得の計が、地方税法第292条第1項第13号で定める合計所得金額で818万円以下であること。ただし、単身世帯の場合の合計所得金額は780万円以下とする。
5. 申請者及び申請者と同じ世帯の者の中にこの補助金を受けた者がいないこと。また、権利関係者が存する場合は、権利関係者の中にこの補助金を受けた者がいないこと。
6. 空き家等対策の推進に関する特別措置法第14条第3項に基づく命令を受けていないこと。
7. 暴力団員による不当な行為の防止等に関する法律第2条第6号に規定する暴力団員又は同条第2号に規定する暴力団若しくは暴力団員と密接な関係を有する者でないこと。

補助の対象となる工事

　補助の対象となる工事は、空き家を除却し、空き家の所在する土地一帯を更地にする工事とします（ただし、残置物の処分に係る工事は除く）。
　また、工事にあたっては、以下の点にご留意ください。

　1．市内に所在する解体事業者に請け負わせること

　2．年内（令和2年12月31日まで）に、解体工事を完了し、解体事業者への支払いを済ませること

事前調査申請

　補助金の申請を行う前に、必ず自己の所有する空き家が補助対象物件に該当するか否かの判定を受けてください。
　事前調査申請にあたっては、申請期限までに「事前調査申請書」に以下のすべての資料を添付して市に提出してください。

1. 不動産登記事項証明書その他の所有者等であることを証する書類
2. 空き家の位置図及び現況が確認できる写真 
3. 補助要件確認表

　　　申請受付期間　令和2年4月1日～令和2年5月29日 

　　　お問い合わせ　生活安心課　空き家・空き地対策グループ　電話番号：028-632-2266
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更新日時 ： 2020年05月08日 | この記事へのリンク ： 

弊社事務所の新築について①

弊社事務所は、桜通り交差点近く、足利銀行本店様の南側で大谷街道に面しておりますが、道路拡幅事業（大通りと同様の３０ｍ幅員の道路となります）に敷地の大部分が該当する為、移転が余儀なくされています。
今年は弊社がこの地に開業し、奇しくも５０年目の節目を迎えることもあり、この際思い切ってお隣の道路にかからない土地をお借りし、自前で社屋を建てることにしました（大丈夫？と自問自答の日々）。

以前は２棟を利用した事務所でしたが・・・

２階建ての方が新築敷地にかかるので解体ししました。
というわけで、現在は元の１／２以下のスペースで執務中。
お客様にも窮屈な思いをさせてしまい、申し訳なく思っております。

２月に地鎮祭、基礎着工しました。
　　　　
この頃、コロナ騒ぎはまだ中国の問題でした。
３月の建て方を経て最近やっと形になってきました。
　　
屋根を葺いて、窓ガラス・出入口扉が入り取り敢えず雨は吹き込みません（ホッ）。

建築業者からは、「ここからが長いですよ」と言われています。
配管・配線や床・壁・天井などの造作はすべて職人さんの手仕事なので時間がかかるそうです。

予算が無いなりに新築で拘ったのは窓と２階の床です。
木造特有の音や振動を抑える為、２階の床は40mmコンパネと６０ｍｍ床テック（コンクリート版）さらにその上にOAフロア（下駄ばき）＋タイルカーペット仕様。建築業者と協議を重ねた結果です。果たして効果はどうでしょうか。

そろそろ内装のデザインや設えを決めねばならず、頭を抱える毎日です。
竣工は7月末を予定。それまでは窮屈ですし、8月は引越しなどでバタバタ。お客様には長らくご迷惑をお掛けすることになりますが、何卒ご理解賜ります様お願い申し上げます。

工事が進みましたらまたブログでご報告いたします！


※完成予想パースです。

更新日時 ： 2020年04月30日 | この記事へのリンク ： 

羨望の立地、中戸祭１丁目に新築分譲住宅　販売開始しました！

人気エリア、中戸祭１丁目（かましん戸祭店北方約１６０ｍ）に新築住宅＜２棟限定＞が新発売、弊社が仲介を担当しております。戸祭小約５５０ｍ、その他購買・利便施設・医療施設に近接した羨望の立地です。南西面で６ｍ公道に面す権利のすっきりした土地は後世まで価値ある資産であり続けます。建物プランは全洋室、リビング階段採用（１棟）のゆとりの４ＬＤＫ。庭先に最大駐車並列３台も可能（車種によります）なのも魅力です。６月の完成予定です！！

             
資料のご請求などお気軽にお申し付け下さい。先ずは物件詳細ページでチェックしてみて下さい↓↓
 

更新日時 ： 2020年04月22日 | この記事へのリンク ： 

暴風な１日。損保「風災」にプラス〇〇付保がとても大事であること。

４／１３（月）～１４（火）、暴風が吹き荒れましたね。日光杉並木の杉が倒木した位です。こんな朝は、覚悟して出社しますが、案の定、屋根の剥がれ２件、雨漏り、駐車場看板の倒壊と立て続けに苦情の電話です。このようなときは何をさておき、当社で貸主・所有者の代わりに「とりあえず直ぐ現場に駆けつける」ことにしています（ちなみに弊社の管理物件ではありません）。看板倒壊では、車が下敷きになり被害が出ました。車の所有者はただでさえ怒り心頭です。当社は今後の対応、況してや補償の話などには関知できません。現場に赴き状況を見聞、写真に収める等しかできませんが、被害者のストレスが幾分軽減され、貸主・所有者に対する感情も和らぎます。
暴風被・加害は「ツイてなかったー。」では済まされません。当社も過去に苦い経験があります。その時も全県下暴風被害がありました。貸倉庫の屋根（スレート材）が風で剥がれ、お隣の自動車整備工場に落下、工場屋外に駐めてあった数台の車両に傷を付けてしまったのです。被害車両は・・・走行不能のほぼ廃車だったのですが、きっちり修理代を請求されました（暴風で賃料半年分がまさに吹き飛ぶことに・・・）。
この時は、火災保険に「風災」を付保していたのですが、保険金は屋根修理代のみで他者の物損まではみてくれません（当たり前か・・）。そこで、当社はこれを教訓に所有建物すべてにオプション「施設所有（管理）者賠償責任保険」を付保しました。35坪の倉庫の場合、１事故につき１０万円の保証で年間保険料が約1000円。・・・安いと思います。

更新日時 ： 2020年04月15日 | この記事へのリンク ： 

建物解体時の仲介業者の対応、そここそが大事なポイント

昨今は空き家の増加などを反映してか、土地の売買に際して、建物を解体し更地で引き渡すケースが多くなっています。
大概の仲介業者は売主の依頼で解体工事の見積もりを取って、発注。その後は解体業者に任せきりですが、当社は長年の間、全く業者任せにしておりません。解体工事には、土地売買上の多くの重要なポイントが内在します。これを知る仲介業者は、解体を業者任せになどできるはずがないというのが持論です。

１．信頼できる解体業者に依頼する

大事なのは法令を遵守するのはもちろん、発注者の意見を聞く態度があり、又、先を見通せる（リスク回避など）解体業者であることです。
仮に解体業者が不法投棄しても責めを負うのは発注者、つまり売主様になります。工事費の安さだけで解体業者を選ぶのは危険です。

２．解体に先立ち、現場ごとの状況に応じた指示、工程の確認を徹底する

一概に解体といっても現場ごとに状況が異なります。例えば道路や隣地との高低差があって土留めや擁壁が設置されている場合、隣地との間に石塀やフェンスがある場合などは、撤去するか残置するか部分撤去するか。売買契約済なら契約条件のとおりに寸分狂わず施工することが必須ですし、契約前なら買主様に不安を与えなない様にイメージして設えておきます（売却促進の為に大事なことです）。このような項目を事前に整理し、工事業者にしっかりと伝えておくことが後々の為に非常に重要なのです。

３．近隣の方とのコミュニケーションを十分に図る

近隣への対策で先ず重要なのは挨拶です。工事前、十分な期間を設けて訪問し、できるだけ対面の上挨拶をします（工期、業者名、連絡先等を文書でお渡しします）。近隣からの苦情の内容によっては、何日も工事ストップしてしまいます。このリスクは最初の挨拶の仕方でかなり軽減できると考えます。更に大事なのは、解体時に近隣の方との接し方を間違うと、その後の境界協定や相隣関係まで尾を引く最悪の事態を招きかねないということ。これを肝に銘じています。

４．解体現場には足繁く通い、工事業者とのコミュニケーションを十分に取る

工事が始まりますと、当社では殆ど毎日のように現場に顔を出します（長靴を履いて同じ目線で。時には飲み物の差入を携えて。）。解体の各段階を写真に収め記録します。業者も人間ですから、誰かが見ていると一寸でも作業が丁寧になったりします。また、解体工事には売主も知らない様な想定外のことがつきものです。そんな時、我々が現場にいれば即時的確な指示ができますし、普段のコミュニケーションが密であれば、我々がその場にいないときでも、「どのように対処すればよいか」と問い合わせをしてくれます。
工事を業者任せにしてしまうと、仮に問題点があっても誰も知ることができず、業者の勝手な判断・方法で処理されてしまうでしょう。業者も工期や重機レンタル期限があります。最も合理的な方法で工事を進めるのがセオリーであり、後で問題が発覚してもこれを咎めることはできません。結局、売主なり買主の予定外の出費によって改めて是正する羽目になるのです。足繁く通う目的は、このようなことをできるだけ回避する為でもあります。
現地確認で最も重要なのは、工事完了が近づき、重機を引き上げるタイミングです。仕上がりは買主のイメージに大きな影響を与えますので、業者にはできるだけきれいにするようお願いします。（ゴミや大きな石、コンクリート破片などを一緒に拾い集めることが常です）。また、重機引き上げの前に、整地具合や撤去忘れが無いかなど総合的にチェックすることが大事！重機の力は偉大なのです。

５．税制適用等との関連にも目配りする

典型的な例は、「相続した空き家を解体して売却した場合、譲渡所得税の算定において譲渡益から3,000万円を控除できる」という税制特例があります（時限措置、一定の条件を満たす必要あり）。これは本来居住用資産売却（実際に住んでいた住宅を売る場合など）の特例でしたが、急激に増加する空き家の流動化を図るために創設された特例です。なるほど昨今ではよくある土地売却形態であり、必ず押さえておくべき特例といえます。ところで、この特例の申請には解体前・解体中・解体後の写真を添付することになっています。税金に関することは第一義的には売主又は税理士の問題ですが、当社もできる限りお客様に有益な税制の適用をサポートして参ります。解体現場に足繁く通うことは上記特例等の適用においても売主の利益に資するものとなります（「工事は業者任せ」タイプの仲介業者では、写真記録など期待できないのではないかと・・・）。

６．神様を敬う心を持って

古くからの住宅には井戸があったりします。水神様が宿っています。当社では売主の理解を得てできるだけ神官にお祓いをしていただき、解体埋め戻しするようにしています。埋め戻し材料は長年の経験上、砕石（0-40）が良いと思われます（後日の地盤沈下も抑えられます）。又、お稲荷様やなにがしかの祠がある場合、その遷座や（神社等への）お帰りは、神官のお祓いが必須だと思います。長年お守りいただいた神様に感謝し然るべき方法でお戻りいただきます。

７．建物滅失登記の助言も忘れません

建物の登記が残っていると、次の方がその土地に建物を建てても建物登記ができない事態となります。解体が済んだら遅滞なく建物滅失登記を行える手配を致します（時期等について、売主の有益性を考慮しアドバイス申し上げます）。

毎日のように足繁く解体現場に向かう。何の為に。全ては土地取引が円滑に進むよう願ってのこと。売主・買主の余計な出費負担をさないこと、近隣の方とも軋轢無く新たな建物を気持ちよく着工できることが当社の最終目的です。
長年の間住人を守り、思い出をはぐくみ続けた建物の最後を見届ける役目として・・・というのも少しあります。

＊＊＊老朽建物の解体、不動産売却に伴う税制など、随時ご相談を承ります。お気軽にご連絡下さい。＊＊＊

更新日時 ： 2020年04月07日 | この記事へのリンク ： 

60歳以上向けの住宅ローン「リ・バース60」の利用が急増（住宅新報R2.3.17付）

住宅金融支援機構の「リ・バース60」は、リバースモーゲージ型住宅ローン。毎月の支払いは利息のみで元金はなくなった時に対象物件を売却することで一括返済する仕組み（一般的）ですが、この商品の特徴は新たに所有する住宅でも抵当権設定が可能であるとともに、「ノンリコース型」が利用できる点です。

ノンリコース型は、亡くなった時の売却代金でローンを完済できない場合でも、相続人に債務返済が請求されない方式で、「子供に迷惑を掛けたくない」親世代の心理に応えたところ人気を呼び、取り扱い金融機関の数も増えました（全国５９機関）。

利用の内訳は、新規住宅取得が５割を占めますが、月数千円の返済負担でリフォームが可能であることから、リフォーム目的の利用も増加しています。

また、特徴的な用途は「借換」で約２５％を占めます。サラリーマン世帯は退職金でローンを完済し老後は年金と貯金で暮らしていくのがこれまでの常でしたが、昨今とりだたされる老後問題（介護や病気、年金受給額の減額など）の懸念から、リ・バース60で既存の住宅ローンを借り換え、退職金は万が一の為にプールしておくという方も多いようです。（※現在のところリ・バース60で調達した資金の使途は住宅関係に限られます。）。

とても理にかなった使い勝手の良い融資です。60を過ぎても夢のマイホームに手が届く時代になりました。

更新日時 ： 2020年03月22日 | この記事へのリンク ： 

アクロスプラザ宝木全１２テナント　３月から順次オープンしています

宇都宮市は宝木町１丁目。宝木というとかなり郊外の遠いところというイメージ有りませんか？
「宝木」の付く町名のエリアは広大で、１丁目は実は一ノ沢町と隣接する宮環の内側に位置し、
宮環、新里街道、大谷街道などの幹線道路からのアクセスも至便です。

この１丁目に竣工したのがテナント数１２のビッグなショッピングスポット「アクロスプラザ宝木」。
弊社の取り扱う不動産が多いエリアなので嬉しい限りです。

テナントのラインナップ
＜食品・飲食店＞
□スーパーとりせん　３／４オープン
□那須のお米のパン屋さん　
□ドミノピザ　３／１６オープン
□ラーメン　満天屋　４／１オープン予定
＜ファッション・雑貨＞
□総合衣料　パシオス
□手芸センタードリーム
□ＦＩＴ３６５
□クスリのアオキ　３／１８オープン
＜サービス＞
□美容室　ファーストクラス　３／４オープン
□布団巻きのジロー
□オノヤ宝木リフォームショールーム
※現時点で判明している１１店舗です。
　

　

土地区画整理事業による開発らしく、アクセス道路が広く、駐車場も余裕があります。
アクロスの近くで便利で豊かな生活を送りませんか！？
アパート・貸家・売土地を取り揃えておりますのでお気軽にお問い合わせ下さい！







 

更新日時 ： 2020年03月18日 | この記事へのリンク ： 

リノベーションマンション完成　駒生町2LDK～その全容

宇都宮ロイヤルコーポ４０６号、５０６号
宇都宮市駒生町にかねてより工事中だった賃貸リノベーション2戸がこのほど完成いたしました！
引っ越し時期のこの季節、ファミリー向けには魅力たっぷりなこの物件の概要、メリット（これが嬉しい！）を余すところなくご紹介したいと思います。
まずは立地

JR宇都宮駅から大通り1本で着くので説明のし易い立地です。前面の大谷街道のバス便は市内屈指の運行本数。深夜バスまであります（これが嬉しい！）。↓最寄りバス停の時刻表。通勤時間帯が豊富で便利。

しかもバス停は当マンションエントランスからわずか数十秒の場所（これがすごく嬉しい！）で、ちょっとくらいの雨なら傘が不要！
買物、医療、公園などの生活関連施設が周辺に多数揃いますが・・・

実は、当マンションの通り向かいにスーパー「かましん駒生店」が今夏オープンします（これがすごく嬉しい！）。
スーパーにしては、なんか巨大ではないの？そう、複合店（アパレル、100均、ドラッグストアなどなど）になるそうです。
高校も周囲3km以内に多数、電車通学でもバスで駅直結（将来はＬＲＴ？）なので、進路範囲が広がるというもの。
大人の通勤や行楽も宮環・大谷街道という幹線道路のすぐ近くで各方面への道路アクセスがバツグンですヨ。
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では内観です。表題のとおり、当物件は「リノ－ベーション」を施しています。（内装・設備などの）リフォームと違って、マンション内部の造作（壁・天井のほとんど、建具・設備一切）を解体撤去し、新しく作り込んでいます。いわば内部「新築」なので気持ち良くご入居いただけます（これが嬉しい！）

■先ず間取りを完全変更・・・動線を考慮し現代のライフスタイルに適した間取りに生まれかわりました。

　　　　＜従前の間取り＞　　　　＜リノベーション後の間取り＞
　　　　　　　

■広々と明るい対面キッチン式のＬＤＫとしました。家族の会話も弾みます（これが嬉しい！）。
　南側洋室とリビングは段差無く、開け放して大空間リビングとしても利用出来ます！
■洗面脱衣所を広くとり、洗面収納も設置、大好評でお役立ち間違いなし（これがすごく嬉しい！）。
■居住スペースを十分確保した上で、できるだけ収納スペースもとりました。リビング脇収納がとても便利。

では、完成後の画像をどうぞ


玄関及びホール

　　
高規格対面キッチン　　　　　　　三口ビルドインコンロ付（これが嬉しい！）

　　
リビングはアクセントクロスが印象的。　　　　　　　　　洋室と一体利用も

　　　　　　　　
各居室のクローゼットは奥行きも十分　　　　　リビング収納であなたも片づけ上手に

　　　　　　　　　　　
浴室はカラーを内装と合わせています　　　　　　追焚き付オートバス、浴室暖房乾燥機付き　　　　　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　で雨の日のお洗濯も可能（これが嬉しい！）

　　　　　　　　　　　　　
洗面所収納は棚付でタオル類、季節モノの　　　　高機能トイレ。　　　　　　　　　　広々として使い易い洗面所
収納にうってつけ（これがすごく嬉しい！）　　　新品はやはり清潔感あります。

■魅力的な設備も設置しました。

　　　
エアコンは、ダイキン製で200Vのハイパワー。　　　　　 　全照明LED製品でお財布にもやさしい。
広い空間に対応します（これが嬉しい！）。　　　　　　　　　　　　　　　　　居室照明は調光（明るさ・色合い）可能！



TVモニターホンでセキュリティー
にも配慮しています。

■日当たり・見晴らしは・・・4階・5階の角部屋なので共にバッチリです！（これが嬉しい！）
　　　
406号からの眺望。眼下には整然と整備された駐車場　　　　バルコニー脇には小物入れ

■外観・敷地回りもどうぞ
　　　　　　　　
南向き6階建て。大谷街道沿いですが、　　　　　　　エレベーター　　　　　　　　　エントランス防犯カメラ
道路は北側ですので道路路騒音も気に
ならないという方が多いです。

■室内は新しくなっても建物全体の構造や耐久性は？とお思いかもしれません。
　本マンションは平成２５年に耐震診断の上耐震補強工事を実施、耐震適合証明を取得していますのでご心配無用です。

■家賃・条件は・・・家賃／6.5万円駐車1台付、礼金無し、敷金1ヶ月です。追加駐車場は敷地内に月額4,000円で
　　　　　　　　　　利用可能です。新築・築浅の同様な物件と比較してかなりリーズナブルです！
　　　　　　　　　　※募集詳細条件はリンクの物件詳細ページをご覧ください。

以上、この物件の良さをお分かりかと思いますが、百聞は一見に如かず。実物をご覧いただければ、もっともっとお気に入りになるはずです！随時ご内覧可能ですのでお気軽にお声掛け下さいね。










 

更新日時 ： 2020年02月26日 | この記事へのリンク ： 

これぞ「掘り出し土地」

県庁北側の八幡山公園に近接する立地で、価格が１坪当り１０万円台です。もちろん建築ができる土地で、公道にも接しています（しかも南面）。公営水道・公共下水道利用可。
これを「掘り出し物件」と言わず、何が該当するでしょうか？
何かイワクつき？と思ってしまう程割安ですが、理由は明確です。
先ず、南側で競輪場に隣接し、隣接民家も少なめで、「一般的には」住宅地としてケイエンされがちなこと。
その他として、地形がやや不整形であること、住宅地として規模がやや大きいこと、宅地が道路よりやや低いこと（これらは技術的に対処可能と推察します）などがありますが・・・
最大の理由がこれです。「売主が早く売りたい」。
「宇都宮市の中心部で自然に囲まれ＜ひっそり・まったり＞OR＜個性的な家を建てて＞暮らすのもいいじゃない！？」という方には「格安」で「最適」な土地を「掘り当てた」ということになりませんか？
競輪場通り内側の都市としての利便性と八幡山公園の豊かな自然、この両方を享受できる土地を貴方様の「候補地」に＜追加＞してみては。
詳しくは、物件詳細ページをご覧ください。お客様の建物イメージに合った建築会社・工務店のご紹介も致しますので、お気軽にお問い合わせ下さいネ！
 

更新日時 ： 2019年05月22日 | この記事へのリンク ：