宇都宮の不動産通信大福袋ログ

宇都宮市の不動産情報、掘り出し物情報、コンサルティング回顧録、不動産オーナー等への有益情報など幅広くお知らせします

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高度医療とラグジュアリーな空間〜北一の沢町にホスピタリティー溢れる眼科医院が誕生しました。

光溢れる伸びやかなガラス張りの吹き抜け。緑輝く庭園が目に飛び込んできます。一流ホテルのラウンジ?と見まがうこの空間は弊社で開院のお手伝いをさせていただいた眼科医院の待合室です。6月1日の開院に先駆け5月30日、31日に開催された内覧会での一コマです。


☆新規開院の伊東眼科は宇都宮市北一の沢町に誕生しました。


北一の沢町は弊社のある桜4丁目の隣接する文教地区で、区画整然としたゆとりのある街並みとステイタス感で人気を博す住宅街です。幹線道路である「大谷街道」から一歩入った高台、広大な敷地に伊東眼科は聳え立ちます。



☆医療施設のイメージを超えたそのモダンかつナチュラルな建築は街並みを豊かにする。

その姿はデザイナーによる現代建築、ガラス張りの開放感と木(材)を多用した安らぎ感のバランスが絶妙で、街並みにアクセントとして豊かさを演出しています。設計段階のコンセプトを妥協せず完全に具現していることに驚嘆するばかりです。



☆すべては患者様の快適さを追求して。

南北2方道路に面し、ゆとりのある区画(幅2.7m以上)・通路(幅7m以上)の駐車場はなんと25台を収容(スタッフ用を除く)。患者様サイドの設えを貫徹していますね。



エントランス脇に眼鏡店を配置したり、院内処方の取り組みは眼の悩みにワンストップでお応えする決意の表れでしょう。


建物内に入り先ず目を見張るのはやはりガラス張りの巨大な吹き抜けです。光と植栽の緑が織りなす優しい空間は眼へのいたわりも計算内でしょうか。
    

内装や家具にも寛ぎへのコダワリが強く感じられます。手術室の待合も緊張を解す設えとなっています。


高度で最新鋭の検査・治療・手術の設備・機器たち。(専門外の当方も何故か思わず感嘆してまう)。


☆院長先生の人柄は太鼓判を押させていただきます。

院長の伊東先生は各大学病院の責任者、直近では済生会宇都宮病院で眼科医長としてこれまで難症例を中心に1万件以上の手術実績を持つ眼科のスペシャリスト。特に白内障、緑内障、網膜硝子体疾患の「日帰り手術」施術は、治療を待ちわびていた患者様には大きな朗報でしょう。
先生の人柄は温厚で実直、笑顔が爽やかで(失礼な言い方かもしれませんが個人的には)俗に言う「医者っぽくない」親近感の持てる方です。実は当方と先生の出身地が近い為、余計にそう思うのかもしれませんが。とにかく患者様にはストレスなく意思疎通できること請け合いです。


☆「当地へようこそ」

伊東眼科はこれから長きにわたって地域医療の発展に貢献されることでしょう。弊社を含め地域住民は感謝と期待の念で一杯です。当地へようこそ。そしてよろしくお願いします。


更新日時 : 2020年06月01日 | この記事へのリンク : 

雨ニモマケズ 風ニモマケズ

弊社事務所新築についての番外編です。
もう2週間くらい前でしょうか。建築の進捗状況を確認する為2階に上がると、
監督さん「あれ、みて下さい」・・・。



建築足場の角にハトが。よく見ると卵を温めているじゃないですか!
・・・。どうしてまたそんな場所に巣づくりするかな。



作業はまだ内部造作なので、取り敢えずそのままに、ということにしました。
一度気付くと気になるもので、毎日観察してしまいますが、親鳥はたまに方向を変える位で、
2週間全く動きません。鳥の抱卵なのだから当たり前!というなかれ。
雨に濡れ、風に吹かれ、寒い日も暑い日も全く動じない親鳥の愛情・自然の営みは人間では真似のできないことだと
この歳になって思い知らされた感じです。まさに雨ニモマケズ 風ニモマケズです。
宮沢賢治先生のこの詩は「人生訓」として大好きな詩ですが、根底にはこんな大自然への畏敬の念も込められていたのかなと再考察しつつ、孵化から巣立ちまで1か月かかると聞くと、工事への影響なども考えてしまう日々です。



更新日時 : 2020年05月25日 | この記事へのリンク : 

お財布、地球環境、何より心身にやさしい2LDKという選択

宇都宮は気温の日格差の大きい内陸性気候、寒暖の差には長年住み慣れた私でもきついものがあります。

今入居募集中のアーリア中一の沢は高気密・高断熱仕様になっており、

とにかく熱を逃さず冬暖かく過ごせます(夏はエアコンの冷気を逃さず涼しいのです!)。

     

↓↓仕組みはこのとおり!↓↓要は魔法瓶のような造りということです。

窓も2重サッシになっていて、断熱・防音・防犯に有効です!!

高断熱で暖かいと、冷暖房費がコストダウンして、お財布にやさしいのみならず!

さらに地球環境にもやさしいオール電化仕様(深夜電力使用のエコキュート)です。

この時期引っ越すなら、お家も心も温まるこんな物件を選択してみては!?

使い勝手の良い2LDK、オートロック、カードキー、その他設備も充実していますし、立地も抜群です。

■アーリア中一の沢は宇都宮市中一の沢町、市内屈指の文教エリアに立地します

国公立私立小中高校、近隣に多数あることから、いつからか「文教地区」と呼ばれています。

バス便は深夜バスを含め市内屈指の運行本数、首都圏への通勤も可能です。
■募集中の301号室は最上階東南角住戸です
その条件の良さを現地にてご体感下さい。随時ご案可能です!

是非、詳細ページもご覧ください↓↓↓

更新日時 : 2020年05月19日 | この記事へのリンク : 

民法改正〜不動産取引への影響と各契約書類の改訂〜

不動産取引の重要な部分を占める民法の債権関係の規定については、明治29年の制定以来、実質的な見直しがほとんど行われてきませんでしたが、“塾磴涼濱僂鮗茲蠧れる△錣りやすい文言にする社会経済の変化に対応するす餾歸な取引ルールとの整合性を図るといった理由で、約120年ぶりに改正され(平成29年6月2日公布)、本年4月1日から施行されることとなりました。この民法改正より、不動産取引も債権債務関係に変更が生じることから、不動産の売買契約書・賃貸借契約書等の書式も改訂が必要になります。弊社においては本年4月1日以降の契約から新書式(公益社団法人 全国宅地建物取引業協会連合会作成版)を利用することとなります。契約当事者の方には、改訂内容等を丁寧にご説明の上契約を締結する所存ですので、ご理解の程よろしくお願い申し上げます。尚、改訂内容については折に触れご紹介して参りたいと思います。

更新日時 : 2020年05月11日 | この記事へのリンク : 

宇都宮市の「老朽危険空き家除却費補助金」をご存じですか?

最近、台風といわずフツーに暴風雨が頻発します。地球温暖化の影響でしょうか、爆弾低気圧が発生しやすいといわれます。大地震だっていつ起きても不思議ではないそうです。そんなとき、老朽化した家屋などは前触れもなく凶器と化し、第三者に多大な被害を及ぼす可能性があります(実際にこのような事故を数多く見ております)。老朽空き家等を所有し、対処にこまねいている方はまずこのような認識を持つことが必要です
ではどうしたらよいか。危険なほど老朽化している場合の解はやはり「解体してしまう」ことです。

宇都宮市内で老朽空き家を所有している方で解体費用をお悩みなら、先ずは宇都宮市役所に相談してみてはいかがでしょうか。宇都宮市では周辺住民の良好な生活環境の保全を図るため、倒壊や建築材の飛散のおそれがあるなど、老朽化した危険な空き家の除却に要する費用の一部を補助しています(老朽危険空き家除却費補助金。概要は以下(宇都宮市HP抜粋)のとおりです。

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補助の対象となる空き家

 倒壊などの危険性がある空き家であって、次のいずれかに該当するものとします。

  1. 昭和56年5月31日以前に建築されたもの
  2. 建築基準法上の道路に2メートル以上接しない敷地上にあるもの

 なお、「危険性がある空き家」に該当するか否かの判定は市が行いますので、この補助を受けようとする場合は、必ず後述する「事前調査申請」を行ってください。

補助の金額

 次の1と2のいずれか低い額の3分の2であって、70万円を上限とします。

  1. 除却に要した額(消費税を除いた額)
  2. 延べ床面積×11,000円(1平方メートル当たり)

補助の対象者

 補助の対象者は、次の各号の要件をすべて満たす者とします。

  1. 所有者等であること。
  2. 本市の市税を滞納していないこと。
  3. 申請者以外に当該老朽危険空き家及び所在地の所有権を有する者が存する場合は、権利関係者全員の同意を得ていること。
  4. 申請者と同じ世帯の者のうち、収入のある者すべての所得の計が、地方税法第292条第1項第13号で定める合計所得金額で818万円以下であること。ただし、単身世帯の場合の合計所得金額は780万円以下とする。
  5. 申請者及び申請者と同じ世帯の者の中にこの補助金を受けた者がいないこと。また、権利関係者が存する場合は、権利関係者の中にこの補助金を受けた者がいないこと。
  6. 空き家等対策の推進に関する特別措置法第14条第3項に基づく命令を受けていないこと。
  7. 暴力団員による不当な行為の防止等に関する法律第2条第6号に規定する暴力団員又は同条第2号に規定する暴力団若しくは暴力団員と密接な関係を有する者でないこと。

補助の対象となる工事

 補助の対象となる工事は、空き家を除却し、空き家の所在する土地一帯を更地にする工事とします(ただし、残置物の処分に係る工事は除く)。
 また、工事にあたっては、以下の点にご留意ください。

 1.市内に所在する解体事業者に請け負わせること

 2.年内(令和2年12月31日まで)に、解体工事を完了し、解体事業者への支払いを済ませること

事前調査申請

 補助金の申請を行う前に、必ず自己の所有する空き家が補助対象物件に該当するか否かの判定を受けてください。
 事前調査申請にあたっては、申請期限までに「事前調査申請書」に以下のすべての資料を添付して市に提出してください。

  1. 不動産登記事項証明書その他の所有者等であることを証する書類
  2. 空き家の位置図及び現況が確認できる写真
  3. 補助要件確認表

   申請受付期間 令和2年4月1日〜令和2年5月29日

   お問い合わせ 生活安心課 空き家・空き地対策グループ 電話番号:028-632-2266
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そして、解体後の土地活用(処分)については、弊社にお任せ下さい。立地や土地の特性、ご所有者のご意向等に合わせてご提案申し上げます。

嵐の夜はおちおち寝てられない!てな状況は絶対に避けましょう。事故が起こる前に「先ず行動」しましょう!弊社はあらゆる角度から応援致します!

更新日時 : 2020年05月08日 | この記事へのリンク : 

弊社事務所の新築について

弊社事務所は、桜通り交差点近く、足利銀行本店様の南側で大谷街道に面しておりますが、道路拡幅事業(大通りと同様の30m幅員の道路となります)に敷地の大部分が該当する為、移転が余儀なくされています。
今年は弊社がこの地に開業し、奇しくも50年目の節目を迎えることもあり、この際思い切ってお隣の道路にかからない土地をお借りし、自前で社屋を建てることにしました(大丈夫?と自問自答の日々)。

以前は2棟を利用した事務所でしたが・・・

2階建ての方が新築敷地にかかるので解体ししました。
というわけで、現在は元の1/2以下のスペースで執務中。
お客様にも窮屈な思いをさせてしまい、申し訳なく思っております。

2月に地鎮祭、基礎着工しました。
    
この頃、コロナ騒ぎはまだ中国の問題でした。
3月の建て方を経て最近やっと形になってきました。
  
屋根を葺いて、窓ガラス・出入口扉が入り取り敢えず雨は吹き込みません(ホッ)。

建築業者からは、「ここからが長いですよ」と言われています。
配管・配線や床・壁・天井などの造作はすべて職人さんの手仕事なので時間がかかるそうです。

予算が無いなりに新築で拘ったのは窓と2階の床です。
木造特有の音や振動を抑える為、2階の床は40mmコンパネと60mm床テック(コンクリート版)さらにその上にOAフロア(下駄ばき)+タイルカーペット仕様。建築業者と協議を重ねた結果です。果たして効果はどうでしょうか。

そろそろ内装のデザインや設えを決めねばならず、頭を抱える毎日です。
竣工は7月末を予定。それまでは窮屈ですし、8月は引越しなどでバタバタ。お客様には長らくご迷惑をお掛けすることになりますが、何卒ご理解賜ります様お願い申し上げます。

工事が進みましたらまたブログでご報告いたします!


※完成予想パースです。

更新日時 : 2020年04月30日 | この記事へのリンク : 

羨望の立地、中戸祭1丁目に新築分譲住宅 販売開始しました!

人気エリア、中戸祭1丁目(かましん戸祭店北方約160m)に新築住宅<2棟限定>が新発売、弊社が仲介を担当しております。戸祭小約550mその他購買・利便施設・医療施設に近接した羨望の立地です。南西面で6m公道に面す権利のすっきりした土地は後世まで価値ある資産であり続けます。建物プランは全洋室、リビング階段採用(1棟)のゆとりの4LDK。庭先に最大駐車並列3台も可能(車種によります)なのも魅力です。6月の完成予定です!!


資料のご請求などお気軽にお申し付け下さい。先ずは物件詳細ページでチェックしてみて下さい↓↓

更新日時 : 2020年04月22日 | この記事へのリンク : 

暴風な1日。損保「風災」にプラス〇〇付保がとても大事であること。

4/13(月)〜14(火)、暴風が吹き荒れましたね。日光杉並木の杉が倒木した位です。こんな朝は、覚悟して出社しますが、案の定、屋根の剥がれ2件、雨漏り、駐車場看板の倒壊と立て続けに苦情の電話です。このようなときは何をさておき、当社で貸主・所有者の代わりに「とりあえず直ぐ現場に駆けつける」ことにしています(ちなみに弊社の管理物件ではありません)。看板倒壊では、車が下敷きになり被害が出ました。車の所有者はただでさえ怒り心頭です。当社は今後の対応、況してや補償の話などには関知できません。現場に赴き状況を見聞、写真に収める等しかできませんが、被害者のストレスが幾分軽減され、貸主・所有者に対する感情も和らぎます。
暴風被・加害は「ツイてなかったー。」では済まされません。当社も過去に苦い経験があります。その時も全県下暴風被害がありました。貸倉庫の屋根(スレート材)が風で剥がれ、お隣の自動車整備工場に落下、工場屋外に駐めてあった数台の車両に傷を付けてしまったのです。被害車両は・・・走行不能のほぼ廃車だったのですが、きっちり修理代を請求されました(暴風で賃料半年分がまさに吹き飛ぶことに・・・)。
この時は、火災保険に「風災」を付保していたのですが、保険金は屋根修理代のみで他者の物損まではみてくれません(当たり前か・・)。そこで、当社はこれを教訓に所有建物すべてにオプション「施設所有(管理)者賠償責任保険」を付保しました。35坪の倉庫の場合、1事故につき10万円の保証で年間保険料が約1000円。・・・安いと思います。

更新日時 : 2020年04月15日 | この記事へのリンク : 

建物解体時の仲介業者の対応、そここそが大事なポイント

昨今は空き家の増加などを反映してか、土地の売買に際して、建物を解体し更地で引き渡すケースが多くなっています。
大概の仲介業者は売主の依頼で解体工事の見積もりを取って、発注。その後は解体業者に任せきりですが、当社は長年の間、全く業者任せにしておりません解体工事には、土地売買上の多くの重要なポイントが内在します。これを知る仲介業者は、解体を業者任せになどできるはずがないというのが持論です。

1.信頼できる解体業者に依頼する

大事なのは法令を遵守するのはもちろん、発注者の意見を聞く態度があり、又、先を見通せる(リスク回避など)解体業者であることです。
仮に解体業者が不法投棄しても責めを負うのは発注者、つまり売主様になります。工事費の安さだけで解体業者を選ぶのは危険です。

2.解体に先立ち、現場ごとの状況に応じた指示、工程の確認を徹底する

一概に解体といっても現場ごとに状況が異なります。例えば道路や隣地との高低差があって土留めや擁壁が設置されている場合、隣地との間に石塀やフェンスがある場合などは、撤去するか残置するか部分撤去するか。売買契約済なら契約条件のとおりに寸分狂わず施工することが必須ですし、契約前なら買主様に不安を与えなない様にイメージして設えておきます(売却促進の為に大事なことです)。このような項目を事前に整理し、工事業者にしっかりと伝えておくことが後々の為に非常に重要なのです。

3.近隣の方とのコミュニケーションを十分に図る

近隣への対策で先ず重要なのは挨拶です。工事前、十分な期間を設けて訪問し、できるだけ対面の上挨拶をします(工期、業者名、連絡先等を文書でお渡しします)。近隣からの苦情の内容によっては、何日も工事ストップしてしまいます。このリスクは最初の挨拶の仕方でかなり軽減できると考えます。更に大事なのは、解体時に近隣の方との接し方を間違うと、その後の境界協定や相隣関係まで尾を引く最悪の事態を招きかねないということ。これを肝に銘じています。

4.解体現場には足繁く通い、工事業者とのコミュニケーションを十分に取る

工事が始まりますと、当社では殆ど毎日のように現場に顔を出します(長靴を履いて同じ目線で。時には飲み物の差入を携えて。)。解体の各段階を写真に収め記録します。業者も人間ですから、誰かが見ていると一寸でも作業が丁寧になったりします。また、解体工事には売主も知らない様な想定外のことがつきものです。そんな時、我々が現場にいれば即時的確な指示ができますし、普段のコミュニケーションが密であれば、我々がその場にいないときでも、「どのように対処すればよいか」と問い合わせをしてくれます。
工事を業者任せにしてしまうと、仮に問題点があっても誰も知ることができず、業者の勝手な判断・方法で処理されてしまうでしょう。業者も工期や重機レンタル期限があります。最も合理的な方法で工事を進めるのがセオリーであり、後で問題が発覚してもこれを咎めることはできません。結局、売主なり買主の予定外の出費によって改めて是正する羽目になるのです。足繁く通う目的は、このようなことをできるだけ回避する為でもあります。
現地確認で最も重要なのは、工事完了が近づき、重機を引き上げるタイミングです。仕上がりは買主のイメージに大きな影響を与えますので、業者にはできるだけきれいにするようお願いします。(ゴミや大きな石、コンクリート破片などを一緒に拾い集めることが常です)。また、重機引き上げの前に、整地具合や撤去忘れが無いかなど総合的にチェックすることが大事!重機の力は偉大なのです。

5.税制適用等との関連にも目配りする

典型的な例は、「相続した空き家を解体して売却した場合、譲渡所得税の算定において譲渡益から3,000万円を控除できる」という税制特例があります(時限措置、一定の条件を満たす必要あり)。これは本来居住用資産売却(実際に住んでいた住宅を売る場合など)の特例でしたが、急激に増加する空き家の流動化を図るために創設された特例です。なるほど昨今ではよくある土地売却形態であり、必ず押さえておくべき特例といえます。ところで、この特例の申請には解体前・解体中・解体後の写真を添付することになっています。税金に関することは第一義的には売主又は税理士の問題ですが、当社もできる限りお客様に有益な税制の適用をサポートして参ります。解体現場に足繁く通うことは上記特例等の適用においても売主の利益に資するものとなります(「工事は業者任せ」タイプの仲介業者では、写真記録など期待できないのではないかと・・・)。

6.神様を敬う心を持って

古くからの住宅には井戸があったりします。水神様が宿っています。当社では売主の理解を得てできるだけ神官にお祓いをしていただき、解体埋め戻しするようにしています。埋め戻し材料は長年の経験上、砕石(0-40)が良いと思われます(後日の地盤沈下も抑えられます)。又、お稲荷様やなにがしかの祠がある場合、その遷座や(神社等への)お帰りは、神官のお祓いが必須だと思います。長年お守りいただいた神様に感謝し然るべき方法でお戻りいただきます。

7.建物滅失登記の助言も忘れません

建物の登記が残っていると、次の方がその土地に建物を建てても建物登記ができない事態となります。解体が済んだら遅滞なく建物滅失登記を行える手配を致します(時期等について、売主の有益性を考慮しアドバイス申し上げます)。

毎日のように足繁く解体現場に向かう何の為に全ては土地取引が円滑に進むよう願ってのこと。売主・買主の余計な出費負担をさないこと、近隣の方とも軋轢無く新たな建物を気持ちよく着工できることが当社の最終目的です。
長年の間住人を守り、思い出をはぐくみ続けた建物の最後を見届ける役目として・・・というのも少しあります。

***老朽建物の解体、不動産売却に伴う税制など、随時ご相談を承ります。お気軽にご連絡下さい。***

更新日時 : 2020年04月07日 | この記事へのリンク : 

60歳以上向けの住宅ローン「リ・バース60」の利用が急増(住宅新報R2.3.17付)

住宅金融支援機構の「リ・バース60」は、リバースモーゲージ型住宅ローン。毎月の支払いは利息のみで元金はなくなった時に対象物件を売却することで一括返済する仕組み(一般的)ですが、この商品の特徴は新たに所有する住宅でも抵当権設定が可能であるとともに、「ノンリコース型」が利用できる点です。

ノンリコース型は、亡くなった時の売却代金でローンを完済できない場合でも、相続人に債務返済が請求されない方式で、「子供に迷惑を掛けたくない」親世代の心理に応えたところ人気を呼び、取り扱い金融機関の数も増えました(全国59機関)。

利用の内訳は、新規住宅取得が5割を占めますが、月数千円の返済負担でリフォームが可能であることから、リフォーム目的の利用も増加しています。

また、特徴的な用途は「借換」で約25%を占めます。サラリーマン世帯は退職金でローンを完済し老後は年金と貯金で暮らしていくのがこれまでの常でしたが、昨今とりだたされる老後問題(介護や病気、年金受給額の減額など)の懸念から、リ・バース60で既存の住宅ローンを借り換え、退職金は万が一の為にプールしておくという方も多いようです。(※現在のところリ・バース60で調達した資金の使途は住宅関係に限られます。)。

とても理にかなった使い勝手の良い融資です。60を過ぎても夢のマイホームに手が届く時代になりました。

更新日時 : 2020年03月22日 | この記事へのリンク : 




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