宇都宮の不動産通信大福袋ログ

宇都宮市の不動産情報、掘り出し物情報、コンサルティング回顧録、不動産オーナー等への有益情報など幅広くお知らせします

ブログ一覧

桜美公園・県立美術館を眼前に構えた「邸宅思想」。秀逸なマンション4LDK・90

それは「ナイスパークステイツ桜」。現在、売買物件に掲載中です。詳細ページは個室についての情報(仕様・設備・間取りなど)でめいっぱいですが、このマンション、全体としてのポテンシャルが非常に高く、個人的には「市内ベストマンション」ではないかと思うほど素晴らしい物件です。詳細ページでは伝えきれないその魅力をこのブログでご紹介したいと思います。

何といっても秀逸なロケーションです。桜通り十文字という交通要衝に至近の利便性を備えながら、県立美術館と連続する桜美公園という都市オアシスをフロントに構え、毎日、季節の移り変わりを実感しながら暮らすという贅沢。

oubikouenn

新緑輝く桜美公園。奥にナイスパークステイツ桜。

oubikouenn

巨木の桜が満開のときは圧倒的。数種類の桜があり、長期間花見を楽しめる。

桜美公園と連続する県立美術館。一体整備された「都市のオアシス」

そして、このロケーションを生かし、調和した絶妙な全体プランニングと本格ヨーロピアンテイストの気品ある供用部分が住まう人の満足と誇りを演出します。まさに私が住居の理想とする「ホームリゾート(自宅に居ながら癒し・FUNを感じる)」を具現化したようなマンションなのです。

本格的なパティオ(中庭)は、マンションの表情を豊かにします。

整備された庭園&噴水は住人の心を癒します 。

大理石をあしらった上質でゆとりあるエントランスはお客様をもてなすと同時に

住人の誇りと満足感を演出します。

今回の物件は4階。この高さは絶妙で、奥行のあるワイドなバルコニーの眼前には、桜美公園の四季折々の表情(春満開の桜は圧巻!)が広がります。何にも代え難い絶対的な価値です。

407号室のリビング・バルコニーからのパノラマ。毎日都会的な雰囲気と豊かな自然の移ろいを楽しむ。

是非、この未来まで約束された至上の住環境を現地でご体感ください。

407号室は 90崢兇裡苅味庁法K迷Α箆下側)にライトコートを配したこだわりの一部屋。

ご家族永住のステージに最適です。詳細ページもご覧ください。


更新日時 : 2017年05月22日 | この記事へのリンク : 

平成29年 公示地価(国土交通省)について

国土交通省は平成29年3月21日、公示地価(今年1月1日時点)を発表しました。新聞報道等により、ご存知の方も多いかと思いますが、宇都宮市の公示地価動向の傾向に触れてみたいと思います。市内住宅地75地点のうち、44地点で微上昇又は横ばいとなり、昨年の同23地点からほぼ倍増となりました。また、商業地32地点のうち、18地点が微上昇又は横ばいとなり、やはり昨年の同11地点から大幅に増加しました。上昇地点の多くがJR宇都宮駅東側のエリアか土地区画整理事業施工地区など街区整理された地点であるということも特徴的です。一方で市西部の郊外地域は、下落に歯止めがかかっていないことが示されています。
少子高齢化、人口減少などの社会背景から、今後、地価が上昇することは考えにくく、実務実態としても極一部の地区を除き、下落基調ですので、今回の公示地価には少々違和感を覚えます。
弊社ではこれらの公的データや取引事例、収益還元的な手法を用いて、迅速な不動産価格査定を無料にて承っております。「所有地は今いくらくらいかな?」といった気軽な動機でも結構ですので、ぜひご利用下さい。

更新日時 : 2017年03月29日 | この記事へのリンク : 

励みになるいただきもの〜ある大家さんから〜

こんにちは!しばらくぶりのブログとなってしまいましたm(__)m(反省!)

さて、不動産業を営んでおりますと、有難いことにいろいろといただきものを致します。

定番は御菓子類(和菓子・洋菓子)で、甘党の自分にはうれしい限りですが、一方で血糖値が・・・。

珍しいいただきものといえば、このタオルです。記念タオル

先日、長年お取引させていただいている大家さんから頂戴しました。

日本百名山を踏破し、記念に作られたそうです。

ン?、こちらの大家さん、サラリーマンを退職され10年も経っていないくらいですが。

しかも日ごろはマメに物件を巡回・管理されていたり、連絡も何の支障もありませんでした。

はて、いつの間に登山を?しかも100カ所も。

よく聞くと登山中も普通に連絡ご対応されていたとか。Σ(・□・;)

登山だけでなく、アパートの小修繕など殆どご自分でなされる行動派の大家さん。

見習いたいと思います。

更新日時 : 2016年10月18日 | この記事へのリンク : 

これこそ不動産業者の仕事っ!・・・と思った瞬間 ”conductor”

長年のお客様が、相続にあたり土地売却を決断、手続きを弊社にご依頼くださりました。売却は公正証書遺言で相続が確定している土地とのことでした。親御様は生前、何事もきちんとされておりましたが、相続のことも然り、改めて感服致した次第です(遺言がない場合は、相続財産を売却するために「遺産分割協議書」を作成することから始めます。これが大変な手間であるばかりか、ときとして売却の障壁となってしまうことがあります。)。

「直ぐにも売却が可能ですね!」。

ところが、遺言をよく読むと、そもそも遺言に誤りがあり、遺言の意図する遺産分割は理解できても、実際には困難であることが判明(複雑なので詳細は割愛します)しました。公正証書にもかかわらずこんなことがあるなんて・・・。司法書士もこの遺言では相続登記は不可とのこと。遺言の意図とおり遺産分割するには、財産評価上「贈与」が発生する可能性も。こうなると税理士さんにも協力してもらう必要があります。さらに、この土地売買には分筆(すなわち確定測量を要す)、農地転用届出が必要で、これらは土地家屋調査士に依頼しなければなりません。

一方で、幸いにして買手はすぐに見つかり、のろのろしていると折角の好条件での契約を逃してしまいます。

さて、どのように売買を進めればよいか?司法書士などの各士業(専門家)に相談しながら思案しました。

士業の皆さんは各自の守備範囲を確実に遂行しようとします(プロですから当然のことです。)。このままだと、売買契約までに膨大な時間を費やしてしまう・・・。

そこで一念発起、弊社が音頭を取って、士業の皆さんに一堂に集まってもらい、いかにして短期間で合理的な相続登記及び土地売買手続きができるか知恵を絞ってもらうことにしました。

すると、やはり専門家のface to faceはすごい。意気に感じていただき、「湯水のごとく」といったらオーバーですが、どんどんよいアイディアが出ます。当方が、円滑な土地売却手続きのアウトライン(契約条項・スケジュール・売主・買主の事情、その他)を示し、これに応じ皆でアイディアを調整していくと、1時間も経たずに解決策を見出すことができたのです。

単によいアイディアが出ただけではなく、士業の皆さんにプロとしての「連帯感」が芽生え、お互いに業務がうまく進むよう配慮した結果で、これには当方も抑えがたい高揚を覚えました。

無事に土地売買契約に漕ぎ付け、売主・買主にも喜ばれました。どの契約締結(成功)もうれしいものですが、この時ほど「業者冥利に尽きる」と思ったことはありません。

今回感じたことが二つあります。

一つは、士業の方はそれこそ「先生」と呼ばれるように、その道のプロですが、今回のような複合的、協業的な仕事になると、知識や方法論の相乗効果が物凄いということ。

もう一つは、今回、当方が「土地売却」という目的のもとに(おこがましくも)「先生たち」を誘導できたことを例えれば、オーケストラの指揮者(conductor)の役割が果たせたのかなと・・・。楽器は弾けずとも演奏をまとめるためには不可欠・・・不動産分野の横断的な(浅くとも)幅広い知識を発揮し、売買当事者の事情等を汲んだ契約手続きに調整・折衝すること、これこそが不動産業者の仕事だ!と思った瞬間でした。

更新日時 : 2016年05月10日 | この記事へのリンク : 

新築一戸建貸家(2階建 3LDK+WIC 2棟)、好立地の若草に着工しました。

宇都宮市若草界隈。地図を見るときれいな碁盤の目状に道路が抜ける街並みが目に飛び込みます。東は日光街道沿いに商業施設が集積し、南は福祉プラザ、警察学校、中央女子高、更には独立病院法人栃木医療センターなどの公共施設群が立ち並びます。また、西は通称新里街道、北は宇都宮環状道路と主要幹線道路に接し、マイカーに加え路線バスでも市内各方面へのアクセスが非常に良好です。

若草地図

近隣にスーパー、ホームセンター、ドラッグストアが複数あるなど買い物施設には事欠かないとても便利なエリアです。この暮らしやすさ抜群の若草4丁目に、一戸建貸家2棟の建設が進んでいます。

3LDK+WICの間取り、浴室・洗面室がそれぞれ1坪大、12帖大のLDKには対面キッチンを配置し、家族がゆったり過ごせる設計です。↓↓↓ 玄関・バルコニーも広め!

間取り

住棟配置は、賃貸貸家によくある密集・立込んだ配置を避け、分譲住宅をもしのぐゆとりを持たせています。

特筆すべきは、駐車スペースを各戸3台(区画2台、予備1台)を確保していること。これは本当にうれしい!来客時の駐車スペースで悩むことがありません。分譲住宅でも3台目駐車場設備は殆どありませんから。超自動車社会の地域性・ニーズを取り込んだ画期的な取り組みといえます。

配置図 ※道路は東(向かって右側)です

構造は木造2×4、いわゆるモノコック構造で、地震に強く(高耐震)、機密性が高い(高断熱)のが特徴です。

また、耐火性・耐久性も高い優れた構造で安心です。

構造

設備も昨今のニーズを反映した最新で一流メーカーの製品を導入し、快適な暮らしをサポートします。

設備1

特に、浴室は1坪大で、親子で楽しく入浴したり、1日の疲れをゆっくり癒すのに最適。

浴室換気乾燥機は雨の日の洗濯を可能にし、家事の強い味方です。

設備2

建具等も高品質な製品を使っています。

そして・・・なんとエアコンは各戸2台付!これも嬉しいですね。

そんな一戸建の完成形は・・・・↓↓↓

パース1

色合いはもう少し濃くなると思います。

パース2

いわゆるバードビューです。

ちなみに、今回担当した建築会社の他の施工例(パース)はこんな感じです。

施工例

年内の完成を目指しており、ご入居者さまの募集も開始致しました。

3LDK+WIC、72屐駐車3台込で家賃はオーナーの希望を大きく下回る

8.5万円に抑えました。

詳しい条件等は下記リンク先から物件詳細ページに入りご確認下さい。

便利で快適で素敵な生活をリーズナブルな家賃で・・・・幸あれ。

※土地オーナー様

今、一戸建貸家のニーズが高まっています。

来客の70%が先ず貸家を希望しますが、貸家の数が圧倒的に少ない為、やむを得ずアパートを借りる方も多いんです。

土地活用をご検討の際、一戸建建築も視野に入れてみませんか?顧客ニーズを的確に把握し、合理的に企画すれば案外ローコストで建築できるものです。

当物件の現場見学なども承りますので、お気軽にお申し付け下さい。

更新日時 : 2015年09月04日 | この記事へのリンク : 

社長さん、債権者と奥様、どちらが怖いですか??

ここ数年、会社整理に伴う任意売却を担当することが増えましたので経営者の方の為に一寸書いてみます。

奥さんより債権者が怖いなら贈与です。夫が経営者なら妻に自宅贈与します。事業が万一破綻すれば自宅は差し押さえられて競売です。

(「詐害行為」と主張されないように)経営順調な内に配偶者贈与で妻名義にし、債権者手出し無用にします。

担保にしたり妻を保証人にしたらダメですよ。

妻単独でなく共有にするだけでもやらないよりはマシです。夫持分だけ競売してもそんな持分は誰も競落しないので、任意で安く買い取れる可能性に賭けられます。

更新日時 : 2015年05月27日 | この記事へのリンク : 

リノベーション賃貸マンション プロジェクト進行中!

鉄筋コンクリート造(RC)6階建の賃貸マンション。宮環近く、バス通りに面する好立地物件です。

RC造はとにかく頑丈で、耐用年数は税法上47年、実際にはもっとずっと耐用します。

問題は2つ。

一つは、構造体(スケルトン)は頑丈でも、内装や設備(インフィル)の耐用年数は10年から20年であること、また、間取りや設備は時代のライフスタイルに合わなくなるということ。

もう一つは、改正される建築基準法等の法令に適合しなくなってくること(もちろん、建築時の法令をきっちりクリアしてるのですが・・・)。

このマンションも、旧耐震基準(昭和56年に新基準となる)の建築でした。私的には、旧基準でもRC造は木造等よりよほど強く、東日本大震災のようなメガ地震でも無い限り、問題はないと思うのですが、入居者はやはり「もしものこと」が心配ですよね。

家主さん、考えた末、建物の耐震補強を施工することを決断されました。耐震診断、補強工事と莫大な費用を負担したjことと思います。

さて、・・・スケルトンは耐震基準を満たした立派な建物になりましたが、インフィルは(失礼ですが)時代遅れで空き室も目立っています。

家主さんに相談されます。「折角耐震補強したのだから、入居率を上げたい。リフォームが必要だと思うがどこを修理したらいいかか」。当然だと思います。

そこで、当方もこれまでの経験や知識を集結して以下のようなコンサル・提案をさせて頂きました。

コンサル1

間取り変更素案(Cタイプ)

そして下の間取りでリノベーションする方針に。スタイリッシュで機能的なファミリー向け2LDKです。

折角の最上階の6階(眺望抜群)なので、開放感を持たせるよう考案しました。

madori

リノベーションではインフィルをほとんどリニューアルします。

今までとは別次元の価値をもった物件に生まれ変わらせるからです。

設備・建具、内装、塗装、その他一切の仕様・グレード、デザイン、カラーの選定が当方に任されました。

水回りは(特に流し台)と建具については、施工業者さんにお願い倒して、見積額よりもかなりランクの高いものを入れてもらったり、(有難うございました!)トレンドを研究して室内をカラーリングしたり。

損益的側面。費用対効果のこと大事です。予想家賃から、逆算し工事負担額の上限を設定し、効果が期待できる機能等を優先した構成のリノベーションを目指しました。。

********

現在9割以上の工事が終了しました。もうお披露目したくてうずうずしているのですが、折角ですのでクリーニングが完了し、きれいな姿をお見せ致したいと思います。

最後までお読みいただき、ありがとうございます。

更新日時 : 2014年12月04日 | この記事へのリンク : 

事業用資産の買換え特例(とても使える「9号」)、終了迫る!(切ないです)

国内にある長期(10年超)保有資産(土地・建物・構築物)から国内にある資産(土地・建物・構築物・機械装置)へ買い換えて1年以内に事業の用に供した場合、なんと譲渡益の80%について課税が繰り延べられる(法人は買換資産に簿価が引継がれる圧縮記帳が適用される)こと、ご存知ですか!?(9号特例)

私個人的にこの特例が大好きで、いつも虎視眈々と仕事に利用できる機会を狙ってきました。

不動産コンサルティングマスターとして、これほどの腕の見せ所はありませんから。

代々相続してきた簿価(取得したときの価格)の安い土地を時価で売却した場合、売値の大部分が譲渡益となり、この約20%が課税されます。これは大変な税負担で、これがあるから「土地は売らない」という人も多い程です。

ところが、この特例を利用すれば、有益な資産組み換えを行い、その上、劇的に税金を圧縮するという、まさに一石二鳥のウルトラCが可能となるのです♥。

特筆すべきは、区域・地域に関係なく、宅地である事業資産について認められるのは9号特例だけということ。ゆえに9号は幅広く適用される使い勝手のよい特例なのです。

一例として、相続したアパートが将来的にあまり具合が良くない(例えば街中過ぎて日当たりが悪い、道路騒音がある、とか)とき、この土地建物を売却し、郊外の住環境の整った土地(地価的に土地面積を拡大できることでしょう)を購入してアパートを新築する等が挙げられます。売却と購入の順序は逆でもOK(但し期限の制約あり)です。

また、この例の逆もありで、郊外の広大な土地を擁するアパートを都心の一等地とオフィスビルに組み替えることもできるでしょう。

このとき、相続した土地の売却額(時価)が1億円で、簿価(取得価格)が不明な場合の長期譲渡所得税は、最大1900万円程と大変な負担ですが、冒頭の特例を利用できた場合のその額は380万円程度まで圧縮できることになります。

この特例を利用したコンサルティングでは、本当にクライアント様に喜ばれ、感謝され、当方もコンサルタント冥利に尽きます。

ところが、・・・です。この9号特例が平成26年末で適用終了予定です。

つまり、この特例を利用するには「平成26年12月31日こでに事業用資産を譲渡すること」が必要となります。

・・・でも、まだ間に合いますヨ。是非お手伝いさせていただきたいと思います。

※尚、税制・税計算は端折った記載・説明となていることをご了承ください。詳しくはお問合わせ頂ければ幸いです。

更新日時 : 2014年09月10日 | この記事へのリンク : 

空き家・空き地の適正な管理の義務化(宇都宮市条例)について

近年の少子高齢化・人口減少を反映し、空き地・空き家が増え続けています。住宅・土地統計調査(総務省)によると、全国の空き家は、昭和53年は330万戸でしたが、平成26年では、820万戸と35年間でほぼ3倍となり、住宅総数に占める割合も過去最高の13.5%になっています。老朽化した建物は悪天候等のもとでは凶器に変わり、空き地の枯れ草は火事の原因ともなりかねません。

そこで、宇都宮市においても、本年7月1日から「空き家等の適正管理及び有効活用に関する条例」を施行し、所有者などに適正な管理を義務付けるとになりました。

具体的には、以下の通りです。

1.空き家・空き地の所有者などの管理責任を明らかにし、適正に管理されない場合、市は所有者などに対て指導に加え、危険な状態には改善命令を行うことができます。

2.正当な理由なく改善命令に従わない場合は、氏名などを公表するほか、5万円以下の過料を納付することになります。

3.緊急時などに危険個所を修繕・除却するなど、市が危険を回避する措置をとることができ、これに要した費用は所有者などから徴収します。

では、どのような状態が条例の対象となるのかというと、

「空き家のトタン屋根が飛び散った状態」、「空き家・空き地の草木が生い茂り、道路や隣地にはみ出した状態」といった、周辺住民に迷惑を及ぼしている状態と市が認めた場合とされています。

*************

この問題を非常に身近なことと感じる方も多いのではないでしょうか。

「空き地・空き家の遠隔地に住んでいる」「体力的に除草等の管理が困難」「借地上の建物なので除却すると借地権を失う」など、事情はあると

思いますが、当方、仕事柄、「強風で屋根が飛んで隣の建物を破損させた(けがをさせてしまった)」「老朽化した塀が隣地に倒れた」などのアクシデントを沢山見聞しています。古い(未使用)建物等ゆえ無保険の場合も多く、多額の損害賠償を負担せざるを得ないケースもあります。

「空き家・空き地を放置している」、思い当たる節のある方は、一刻の猶予もないと考えたほうが妥当です。何かが起こってからでは遅いのです。

弊社は主に宇都宮市内の土地・建物について管理・有効活用の業務を受託しておりますし、建物の解体も誠実な業者を使って適正価格で行っております。何かしらお役に立てると思っておりますので、お悩みのある方はご相談ください。

更新日時 : 2014年04月02日 | この記事へのリンク : 

新年のご挨拶(ブログ版)

輝かしい新年をお迎えのこととお慶びを申し上げます。
関東地方は概ね穏やかな晴天に恵まれ、初詣にも出かけやすかったですね。
当方、元旦の朝には氏子になっている近所の神社、2日は商売繁盛祈願で二荒山神社、3日は、お付き合いで多気不動尊と参拝(三昧)させていただきました。
初詣の本意は、参道や階段を進む時間にあると思っています(体力づくりの話しではありません)。日常や喧騒から離れ、今年の目標などに思いを寄せ、何を祈願させていただくかを考える。この過程で気持をリセットし、すっきりした気分になります。
大谷街道 

歩道+自転車道で幅員約6.25m。(一の沢から作新方面を臨む)

さて、上の写真は、宇都宮市西部の幹線県道の大谷街道です。桜通り十文字から宮環までの約2.1Kmが大通りと同じ幅員(30m)で拡幅整備されつつあります。「自転車の街」にふさわしく、歩道と自転車道の分離を導入しています。この大谷街道、東北道との結節点にスマートICが建設される計画(2020年完成予定)も進んでいます。中心市街地再開発の進展もあり、宇都宮市西部も変革の予感です。消費税増税などの個別懸念はありますが、東京オリンピック決定により「脱デフレ」の動きは着実になっているなど、背景も順風です。
私共、大福不動産は桜通り十文字、いわば市西部の入口に位置しています。不動産取引・マネジメントを通して当エリアの再興に少しでも貢献していけたらいいな、と・・・・参道を歩きながら思いを巡らしたことでした。

さて、今年も、不動産のことなら何でも(売買・賃貸・仲介・管理・土地活用・相続コンサル・・・etc)皆さまのお役に立ちたいと思っております。お気軽にお問い合わせ・ご相談いただきたいと存じます。

本年も何とぞ宜しくお願い申し上げます。

更新日時 : 2014年01月04日 | この記事へのリンク : 




ブログページブログページRSS配信ボタン
カレンダー
<<        2020年05月        >>
          12
3456789
10111213141516
17181920212223
24252627282930
31           

最近見た物件 (0)