宇都宮の不動産通信大福袋ログ

宇都宮市の不動産情報、掘り出し物情報、コンサルティング回顧録、不動産オーナー等への有益情報など幅広くお知らせします

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調査開始以来「賃貸派が過去最高」、「不動産の買い時感」4年ぶり上昇〜不動産アンケート、コロナ禍の興味深い影響

弊社も所属する「全国宅地建物取引業協会連合会」では、毎年9月23日を「不動産の日」と定め、居住志向や購買意識調査を行っております(有効回答数;24,863件)。
この程、コロナ禍中で初となる調査結果が明らかになりましたが、「意外」とも思える結果も・・・。主なアンケート結果をご紹介いたしますので、今後のご参考にしていただければ幸いです。

Q1:不動産は「買い時」だと思いますか?
思う:17.3%(+4.3%
思わない:25.5%(−3.4%)

「買い時」と思う人が4年ぶりに上昇しました。理由は、
1.住宅ローン減税など、住宅取得のための支援制度が充実している(36.6%)
2.今後住宅ローン金利が上昇しそう(22.8%)
3.不動産価値が安定または上昇しそう(22.5%)
つまり、低金利で優遇制度があるうちに買っておいた方がいいと考える人が増加したものと推測されます。

Q2:持家か賃貸か?
持家派:74.5%(過去最低)
賃貸派:25.5%(過去最高

持家派の理由は「家賃が無駄」「持家を<資産>と考えるから」など、賃貸派の理由は「税金が大変」「住宅ローンに縛られたくない」などですが、自然災害の増加により、「家を所有すること自体がリスク」と考え、賃貸がいいとする人が30%もいることは特筆すべきではないでしょうか。

Q3:コロナ禍を機に住み替えを検討又は実施をしましたか?
住み替えを実施したもしくは検討した:約1割

コロナ禍を理由に性急に住環境を変えようとする人は思ったより少なかった。

Q4:コロナ禍の影響により住み替えを実施・検討をした地域は?
郊外から郊外:38%
都市部から都市部:30.6%
都市部から郊外:17.4%
郊外から都市部:16%

意外にも世に言われるような、テレワークの普及による都市部の狭小住宅から郊外の広い戸建てへの住み替えは、極一部に限られていることが分かります。やはり都市部の利便性はなにものにも代えがたいのでしょうね。



 









更新日時 : 2021年04月12日 | この記事へのリンク : 

石の里”大谷”に住むという選択〜観光スポット/豊かな自然の近くで”ワ―ケーション”はいかがですか??

観光地近接の「プチワ―ケーション」を味わいませんか?

宇都宮市大谷町は、「大谷石」採掘の町として、また、大谷石奇岩群、大谷寺・平和観音を中心とした市内屈指の観光スポットです。道路・公園の他、「道の駅」の建設予定があり、これら宇都宮市の「大谷振興」策と相まって、近年、洒落たカフェやレストランなどが増えてまりました。「大谷資料館」内の巨大な地下採掘所跡は、圧巻の空間で非現実的な体験ができます。この為、映画のロケやロックコンサートに利用されることも多く、メディアにもしばしば取り上げられますのでご存じの方も多いのではないでしょうか。


【大谷商工環境協会のパンフレットより】










【弊社も開店のお手伝いをしたカフェ&ベーカリー】



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コテージのような一戸建賃貸←かなり珍しい!

今回ご紹介の物件は、この「石の里」大谷町の主要道路に面する好立地・平家賃貸一戸建です。
宇都宮市内ではとにかく人気の平屋建てですが、特にリビングは大きな吹抜け・天窓が設けられ約21帖の大空間(圧巻の開放感)です。温もりを感じる材木の大梁が、ロッジ風でちょっとしたリゾート感も味わえます!また、玄関やお風呂等の水廻りもゆとりのスペースを確保しており(特にトイレは1.5帖!)、ストレスフリーの暮らしを支援します。





【吹抜け・天窓付きの21帖大リビングは圧巻】


【玄関正面のニッチには流石!大谷石張り】


【広々トイレは車いす対応】

【1坪タイプのお風呂でリラックス】


ペアガラスサッシ、システムキッチン(3口IHクッキングヒーター付)、1坪多機能バスなど、機能性も十分なスペックです。


【キッチンも明るく広々としたスペース】


【寝室が11帖大。全てが広い】


【仕事場に利用できる4.5帖部屋。収納付】


【一見2階建てのようですが、平家造りです。駐車2台可能です。】


【コテージ/別荘のような間取】

観光地とは言えJR宇都宮駅まで直線で9Kmバス路線が整備されており、乗車15分ほどで宇都宮市中心街にアクセスできるという立地です。道路も整備されていますのでマイカーならもっと利便性が高まります。

小中学校が350m以内と近く、安心・安全通学。子育て世代にも嬉しい立地です!

気軽に観光スポットを散策しつつ、季節折々のイベントに参加し、はたまた、周辺の豊かな自然(近隣にはバーベキュー施設、トレッキングコースも整備されていますよ!パラグライダーもご体験あれ!)に抱かれ、”ワ―ケーション”を愉しむ暮らしはいかがですか!







更新日時 : 2021年03月19日 | この記事へのリンク : 

所有者不明土地への対策を図る新法案、国会に提出される(土地登記は相続3年以内に!)

日本国内のいわゆる所有者不明土地(不明地)の面積の合計は、九州の面積を上回るといわれます。こうした不明地の発生抑制に向け、不明地の管理適正化を主軸とした「民法等の一部を改正する法律案」と「相続等により取得した土地所有権の国庫に帰属する法律案(相続土地放棄法案)」とがこの2月に国会に提出され、2023年度にも施行される予定です。


民法等の一部を改正する法律案の概要
現在は相続が発生しても実は「登記」は義務ではなく、罰則もないんですね。
土地の価値が低かったり「手続きが面倒」として登記を放置する例も多く、死亡者の名義のまま時が経てば所有者の把握が困難になり、不明地の増大の原因となっています。
また、所有者不明の空き家や荒れ地は処分ができず、周辺の地価に影響したり環境が悪化する問題が生じますよね。公共事業や都市開発の支障になるケースも。法務省によると、不明地の発生する理由の66%が相続登記、34%が住所変更登記の不備だということです。
改正案では、相続等で「取得」を知ってから3年以内に登記を申請しなければ10万円以下の過料を科すことになります(コワイ!)。また、「住所変更」や結婚などで「氏名変更」があった場合も2年以内に申請しなければ5万円以下の過料が科されます。気を付けましょう!
尚、これらの罰則は改正法施行後に新たに相続する場合等が対象となります。
とはいえ、現在「相続未登記」としている場合も一定の猶予期間を定めて罰則を適用するとのことですので、心当たりのある方は今すぐ「動く」必要がありそうです。

不動産登記の「強制執行」?も
相続人(の内の1人)から10年間届出が無ければ、行政側が「法定相続」による相続登記を為すことができます。
行政が住民基本台帳ネットワークを利用して死亡者を把握し、その死亡者名義の不動産の一覧情報を発行して親族が簡単に把握できるような仕組みも作ります。

不明地・不明建物の活用促進・管理も
土地建物が共有の場合、共有者が不明でも、裁判所の確認を経て公告し、明らかな共有者の同意のみでその不動産を活用できるようにします。また、裁判所が管理人を選任すれば、不明の所有者に代わって土地・建物の売却も可能になります(仮称:所有者不明土地管理命令)。
確かに、この制度が普及すればに民間の都市(再)開発が促進される可能性が高まります!

相続土地放棄法案(仮称)の概要
土地が相続等の際に不明地となるケースが多いことに鑑み、相続土地の所有権を国庫に帰属させられる制度を創設します。
実際にこれは
歓迎?する方も多いのではないでしょうか。
但し、放棄するには一定の条件(建物が無いこと、土壌汚染が無いことなど)を満たすことや、そして(やっぱりか!)、所定の負担金等を支払うことが必要となるとのことです。
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日々不動産取引を取り扱っていると、相続未登記は高い確率で目にします。ある方は「売るまでは、相続登記など必要ない!と税理士さんから言われた」と・・・。言いたくはないのですが、このケース、特に年配の税理士さんに本当に多く、問題の元凶の一つになっています。相続が連続した場合など、相続人がどれだけ苦労するか想像すれば、こんな助言はあり得ないと思います。
相続や登記のことは、司法書士や弁護士が専門家ですが、いきなり費用が掛かるのはどうかな・・・とお思いなら、
弊社でもお役に立てることが沢山ありますので、先ずは「お気軽に」お声をかけていただければ幸いです。ご一緒に解決策を模索致します!

更新日時 : 2021年02月17日 | この記事へのリンク : 

二酸化炭素に明るい未来を見る新成人

コロナ禍により、世界中が自粛や規制を余儀なくされるという異例の年明けでした。帰省や旅行、外食も我慢です。なかでも成人式の中止や延期は新成人にとって一生に1度の晴れ舞台を失うことになり、さぞや残念だっただろうにと同情するばかりです。ところが、成人の日、あるラジオ番組を聞いていたときに登場した新成人の話がこの重苦しい空気を吹き飛ばしてくれました。現在東大生の村木風海氏である。彼は小学校4年生のとき、宇宙物理学者のスティーブン・ホーキング博士著の冒険小説に触発され火星移住という夢を抱いたそうですが、人が住むためには火星の大気の95%を占める二酸化炭素(CO2)をどうにかしないといけないと知り、大気中からCO2を取りだす方法を研究、なんと17歳のときにその実験に成功しているということです!現在はこの技術を地球温暖化の対策とすべく一般社団法人 炭素回収技術研究機構(CRRA)を設立し、機構長として既に産官学連携で装置工場の建設までしているというではありませんか。その一方で2045年には必ず火星に行くことを断言。なんでも現在の技術だと、数年かけて火星に行くには行っても、帰りの燃料がないので結局行けないそうですが、この技術により火星のCO2から燃料を精製できるので、火星間を往復できるというのです。2030年までに地球を温暖化から救い、その地球を火星に移住した人々の故郷、帰省先にしたいのだと。理路整然と、ときに無邪気に、ときに熱く語るその口調に、しばしコロナ禍のことを忘れ夢中になって聞き入ってしまいました。突然のコロナ禍で閉塞感に満ちた日々の中で一筋の閃光を見たような気分です。世代は違っても同時代に生きる一人としてこの若者を尊敬するとともに、自分も一企業人としてお客様に希望や明るい未来を届けたい!と奮い立ったひとときでした。

更新日時 : 2021年01月12日 | この記事へのリンク : 

天窓からの柔らかい光とフローリングの温もりを感じ、リラックスできるオフィス(再投稿;追記あり)

■自然とリラックスしてしまう「柔らかな」空間・・・・

オフィスには「鉄筋コンクリートのビル」「内装は白系」といういかにも無機質な既成概念がありますよね。しかし最近は官民挙げての「働き方改革」に伴い、「カフェ風」であったり、スポーツジムを備えたりと、個性豊かなオフィスが出現してきました。仕事効率を上げる為には、働き手が仕事に集中でき、時には同僚やお客様とコミュニケーションを取りやすいような空間が必要です。今回ご紹介する賃貸オフィスは、光と木の温もりを感じながらリラックスできる空間が特徴の物件です!

■落ち着いた住宅街に佇む独立1棟モノのオフィス。

建物1階はピロティ(駐車場等)、トイレ洗面、ミニ接客スペース、2階がオフィスという構成です。



■駐車場が6台程度確保できる稀少物件


■室内です。玄関を開けると天窓からの柔らかな光がお出迎え


開放感のある吹抜けにはシーリングファンがゆっくりと回ります。





豊かな採光とともに、フローリング、腰壁パネルなど木をふんだんに使った内装に「温もり」を感ながらワーキング!



備付書棚は機能的(用途多様)であるばかりか「インテリア」としても趣を醸し出します。


ワイドなバルコニーで気分転換も。

■設備も充実しています!

といれはリニューアルし清潔感が溢れます。


ミニキッチン付き


1階ピロティには電動シャッター付でセキュリティ対策にも。



■間取です


フォーマルにもカジュアルにも利用できる「雰囲気のある」オフィス。
幹線道路「日光街道(国道119号)」「大谷街道」にもアクセス至便、バス停も近くビジネス立地としてもストレスフリーかと。
是非一度ご覧ください!

<追記>
〜栃木県は「栃木県オフィス移転推進補助金」制度を創設しました〜
栃木県は県内にサテライトオフィスを設置する県外企業に対し、150万円を上限に賃借料を補助します(令和2年10月9日〜令和3年3月末日までに支払う賃料)。コロナ禍を受け、企業の地方へのオフィスの移転・分散を推進する目的ですが、本物件はそのような企業様にも最適な物件といえます。










更新日時 : 2021年01月05日 | この記事へのリンク : 

大福不動産の不動産査定は、ひとつひとつの物件、ひとりひとりの依頼者にカスタマイズ

土地・建物を売却しようとしたとき、それはもはや「商品」となりますが、不動産はひとつとして同じものはありません。家電や車など「一般消費財」と違い、いわば唯一無二の商品となるわけです。その価格算定に当たっても物件其々の特性や条件を十分に熟知し、「適正価格」を割り出すことが重要であり、これが売却成功への近道となります。

不動産価格算定の基本とは・・・
土地にしてみても、そのエリアの大まかな相場(公示地価などの指標)は知ることができても、それは算定にあたっての最低限の「基準」もしくは「参考」でしかありません。というのも、物件の個別条件(規模・地形、公法規制、道路方位・幅員、周辺環境など(国交省推奨の「価格査定マニュアル」では24項目にのぼる条件があります)により、同一のエリアにあっても、極端に言うとお隣の土地同士でさえ価格に大きな格差を生じるからです。近年の買主は、個別格差の拡大を助長するような消費性向(例えばですが・・・「南面道路の土地しか買わない」というような条件にこだわる方が多くなりました)にあることも付け加えおきたいと思います。

建物についてはその構造に基づく残存耐用年数を基本に価格を算定しますが、やはり建物の種別、規模、保全(管理)状況、間取、設備、仕様・仕上げ、省エネ・長期優良認定の有無など、数多くのチェック項目があり、これらが価格算定に大きく影響します。

不動産だから「土地及び建物のチェック」で良いかというと、これだけでは適正な査定には十分ではありません。例えば相隣関係(建物又は植栽の一部がお隣へ(お隣から)越境していないか、土地境界で揉めていないか、など)や、「道路や水道本管が施設の場合の承諾料の有無」、「塀等の外構の劣化状況」など、売却までに解決が図れそうもない問題点がある場合は、買主に費用や心理的負担が発生することとなり、査定上これらを加味しなければならなくなります。

当社の不動産査定方法・内容
大福不動産では売却査定を依頼されますと、先ず物件について出来得る限りの調査(現地調査・役所・関連窓口調査)を行った上で、「価格査定マニュアル」を基本とし「競売物件鑑定評価例」、「相続財産評価法」など他の評価方法も研究・駆使し、より適正な査定額をご提示するように心掛けております。また、事情により詳細調査が叶わない場合は、現地状況から考えられる限りのリスク要因を推測し、査定額に付記させていただいております。これは、売却実績の多さが為せる技と自負しています。
ここまで査定に手間をかける理由は、売却査定時の調査の甘さから、後になって価格を値下げしなければならない(売主の売却計画に狂いが生じる)というような事態は絶対に避けたいという思いがあるからです。
更に査定時において、売却に想定される経費(境界明示・測量、築古住宅の場合は更地売り可否の判断の為解体工事費用の見積もりを盛り込みます)や税引き後の手取り金額の概算もご提示致します。これにより売主様には「売却の最初から最後まで一気通貫のストーリー」がイメージしやすくなります。

当社独自の取り組み・モットー
ところで、不動産査定においては、「物件」が唯一無二であるように、売却を依頼する方の「境遇」も千差万別であるということを考慮する必要があります。ここが不動産鑑定士による「鑑定」との違いの一つだと思います。「ローン残債以下の価格では売れない」というケースは、その最たるものですし、ローンに関して言えば、金融機関にローン残債以下の価格での売却でも担保抹消をお願いするいわゆる「任意売却」もあるでしょう。当社では、この任意売却を数多く経験していることに加え、弁護士、税理士、司法書士の顧問団が揃っており、ご相談をお受けする体制が整っております。
また、価格ではなく、「売却時期」を計りかねる場合もあるでしょう。「今すぐ現金が必要なわけでもない。売却タイミングによって、メリット・デメリットはあるのか」というご相談が多くあります。当社には宅地建物取引士、公認不動産コンサルティングマスター、賃貸不動産経営管理士、行政書士資格合格者、土地家屋調査士経験者が在籍しており、売却時期のアドバイスや「将来売却」とした場合の暫定利用案(業務として駐車場管理、賃貸住宅管理・土地活用・相続コンサルティング・空地・空家管理業を行っています)を提案できるのも当社の強みだと思っております。
上記いずれの場合でも、当社の大きな使命はまず愚直に「適正な価格」を査定することだと思っています。これが以降の全ての行動や対策の基本となるからです。

不動産無料査定サイトについて
さて、「不動産売却」とネットで検索してみると、「不動産無料査定」「○○秒スピード査定」などの文字が躍っていますね。これはいわゆる「不動産ネット査定サイト」の入り口です。サイトに入り、物件の概要と氏名・連絡先を登録すると、数日後に数社の不動産業者から「査定書」が届くという気軽さが売りのシステムです。
「取り敢えず、試してみるか」という方もいらっしゃると思いますが、注意点もあります。

1.そもそも登録された査定業者は、一握りの業者である
栃木県内だけでも1138社(令和元年)の不動産業者があります(実際に活動していな会社も多いですが)。対して、不動産査定サイトに登録している業者はせいぜい数社〜数十社です。
登録業者全てが、全種別、全エリアの不動産にオールマイティであればよいのですが、実際のところ各業者ごとに得意・不得意(分野、エリアなど)がありますし、会社の体制やモットーにより対応(スピードや満足度)が異なります。
言うまでもありませんが、売却は査定後の売却活動の質も重要です。果たして限られた査定サイト登録業者のなかに、お客様や所有不動産の特徴と相性の良い業者が存在するかが問題です。
 
2.査定サイトには、売却業務販路開拓を目的としたスタートアップ会社も多く登録しています。熱意もあるでしょうし、これらの業者を否定するものでもありません。但し、これらの業者から経験・実績に基づいたアドバイスを得ること、リスク等を事前に回避する微妙な調整や対応を期待することは難しいのではないでしょうか。

3.最高査定額が最良の査定とは限りません。あってはならないことだと思いますが、不動産売却業務を受託したいがために、現実的でない高額査定を提示する業者もあります。詳細は後述しますが、不動産売却にあたり、売り出し価格を間違える(相場からかけ離れる)ことは致命的なミスに繋がりなりかねません。

不動産査定サイトに査定を依頼することが一概にNGとは申しませんが、その査定を鵜呑みにすることは危険だということをご理解いただきたいと思います。依頼者には提示された査定や、査定業者の適性を見極める力が必要です。

不動産売却成功のカギは、「適正な査定」と「売却依頼業者の相性」にあり
先ず、明らかに「ストライクゾーン」から外れた高額査定に基づく売却は、致命的な失敗を招きます。また、「売却を急いでいるわけではないので、査定額は査定額としてまずは(査定額とかけ離れた)希望額で売り出してみる」というケースも然りです。
不動産売却の真骨頂は売出し時の「旬の時期」を大事にすることです。この時が一つの勝負です。購入者はネットの普及により数多くの物件を見ており、既存の物件をスルーする傾向である一方「新着物件」には強く興味を示します。まさにこの新着情報のときに購入者に対し「お得感、いい意味でのギャップ感」を抱かせることが肝要なのです。この2つの要因により、購入者は「自分の力で自分だけの掘出物件を掘り起こせた!」という「自己満足感」を得て、成約への道筋が付くのです。
仮に、後で価格を(大幅に)値下げしても、購入者には「既存物件」と判断され折角の値下げに気づかれない、もしくは、待てば「もっと下がる」と思われ、興味があっても「キープ物件」に分別されてしまいます。買い手市場の現状では、駆け引きでは購入者に軍配が上がります。こうなると、一気に先が見えなくなってしまいます。
実際に日々売却媒介業務に携わり経験しているのは売出後半年以内で売れるケースと、長期不買となるケースの両極化です。

「不動産の適正な査定」は、先に触れたように「詳細な調査」がベースとなっており、購入者に対し自信をもって物件の説明ができることで、購入者の不安を払拭し、スムーズな成約を呼び込み、ひいては契約・引渡後のトラブルも未然に防ぐことができるという重要なポイントであることをご理解いただければと思います。

不動産査定業者の選定は「地元・経験」を軸に
査定を依頼した業者が納得の査定額を示し、売却活動にも期待できるとなれば、そのままその業者に売却の媒介(仲介)を依頼するという流れが自然かと思います。
その際に判断基準の一つとして推奨するのは、やはり物件エリアの特徴、環境、慣習などを熟知し、加えてエリアでの不動産業務を総合的に取り扱う経験豊かな業者(当社ではこれらを「地域力」とし、日々研鑽に努めています)に依頼するということではないでしょうか。


以上、不動産査定のポイントと当社の査定方法、内容、方針等を述べさせていただきました。当社は本年、創立50年を迎えましたが、これは偏に地域の方を中心としたご愛顧の賜物であります。恩返しになるかどうかわかりませんが、今後は当社がこれまで経験し、蓄積した知識やノウハウを惜しみなく皆様にご提供し少しでもお役に立ちたいとの思いがあります。
どんな種別・規模の不動産でも、また、売却時期も未定であったりしても構いません。さらには査定以外のことでも構いません。ご所有の不動産のことをを知っておきたいとお思いになりましたら、どうぞ何なりとお気軽にお声掛け下さい。

更新日時 : 2020年11月21日 | この記事へのリンク : 

これから引っ越すなら「冬温かい家」という選択!

11月に入り、朝晩めっきり冷えるようになりました。宇都宮は気温の日格差の大きい

内陸性気候、寒暖の差には長年住み慣れた私でもきついものがあります。

今入居募集中のアーリア中一の沢は高気密・高断熱仕様になっており、

とにかく熱を逃さず冬暖かく過ごせます(夏はエアコンの冷気を逃さず涼しいのです!)。

     

  ↑↑アーリア中一の沢↑↑ ※3階東南角部屋!  

↓↓仕組みはこのとおり!↓↓要は魔法瓶のような造りということです。

窓も2重サッシになっていて、断熱・防音・防犯に有効です!!

高断熱で暖かいと、冷暖房費がコストダウンして、お財布にやさしいのみならず!

地球環境にもやさしいオマケも付いて来ます。

この時期引っ越すなら、お家も心も温まるこんな物件を選択してみては!?

オートロック、カードキー、その他設備も充実していますし、立地も抜群です。

是非、詳細ページもご覧ください↓↓↓

更新日時 : 2020年11月18日 | この記事へのリンク : 

「駐車場管理」って何をしてくれるの?〜弊社ならではのきめ細かな対応をご提供

アパート・マンションなど賃貸住宅は、所有者の約80%がその運営・管理を「管理業者」に委託しているというデータがあります。各個人では社会構造、賃貸市場の急速変化に対応することが難しくなり、専門業者のサポートが必要な時代となったのです。

一方で、月極駐車場の管理は比較的平易な為か、オーナー個人で行っているケースが多いようです。しかし、駐車場も管理の仕方ひとつで収益がUPしたり、所得税申告の際の手間が省ける等、管理料を支出してもなお多くのメリットが生じます。

弊社では、86か所、区画数1041台分の月極駐車場を斡旋しており、内、管理まで受託しているのは30か所、区画数 443台分になります。今回は弊社の駐車場管理業務内容と心構えを紹介させていただきます。

<企画・提案編>
駐車場開発時からお手伝いします
これから駐車場経営を始める方には、〆播な区画配置・仕様等を考案、具体的な整備費を見積もり、B燭の実績をもとに賃料を査定し投資採算性(投資利回り)を検証、事業計画書をご提示します。

効果的な募集看板のデザイン・内容の考案、作成・設置見積もり業務を承ります。

<募集(斡旋)・契約編>
迅速に広く募集を致します。
新規駐車場開設時には現地に看板を設置(オーナー様ご負担とさせていただいております)し、近隣周知徹底のためにチラシをポスティングします。利用者の多くは近隣の方か、もしくはその方からの口コミで決まるという経験値に基づきます。
また、弊社ホームページの特徴として、「駐車場検索」機能を付けています。マップから探すこともできる機能があり、他の不動産業者にはなかなかありません。実際にホームページ経由で成約するケースが多くなっています。

駐車場契約書は各駐車場の実情に合わせて特約を加える等カスタマイズし、貸主のリスクヘッジに注力します。

借主の身分証明書(運転免許証)、車検証等の必要書類も必ず添付致します。管理受託の駐車場については、弊社が貸主代理として記名押印し、貸主様控え分を送付し、契約金を送金して手続き完了。貸主様のお手間を取らせません。

<契約中の管理・運営編>
各駐車場利用者から賃料を収納し、取り纏めてオーナー様に一括送金するとともに、収入・経費を集計した月次報告書を送付致します

利用者から期限までにお支払いがなかった場合は、弊社から督促を行い、殆ど滞納が無い形で送金しております。オーナー様自身の収納ですと「1か月くらいの遅れならまだよいか・・・」と良心的なご対応になりがちですが、これが長期滞納のきっかけになったりします。我々管理業者は、「収納業務」を請け負っている立場なので、躊躇なく督促することができます。これが「滞納無し」の決め手です。

■月次報告書は確定申告の基礎資料としても有用
申告用の帳簿を作成する必要がなく、オーナー様には重宝がられています。

空車場利用者のクレーム窓口になります。
クレームは多岐に亘ります。施設の老朽化、不具合、降雨による水たまり発生(降雪による雪掻きの依頼も・・・)、お隣の駐車の仕方、無断駐車、動物の糞など枚挙に暇がありません。
これらの申し出に対し、迅速に、ときに現場に赴き適切に対処します。クレーム処理は初動対応(スピード)が命といわれます。オーナー様管理の場合で、オーナー様となかなか連絡がとれないと利用者の怒りや不安は増幅してしまうでしょう。

定期的に巡回し、異変が無いかチェックします。
駐車場全体の状況を確認し、ゴミ拾い、除草(一定以内のもの)等を行います。状況によってはオーナー様に改善・改修をお願いします(対処方法相談、費用見積・工事等手配を承ります)。これにより、利用者からのクレーム等を未然に防ぐことができ、空きの少ない良好な経営を継続することがでいるものと思料致します。

解約の受付、再募集の手配
駐車場解約に当たっては、利用者からの1か月前予告を徹底し、即座に募集にかけることで、なるべくブランク(未契約)期間を出さない様配慮致します。

<土地活用等のご相談・提案〜駐車場運営終了後のことも>
駐車場活用はメリットも多い・・・
―藉投資額が比較的少額ない
△海里燭畛団蠹な利用が可能であり、その間の収入も得られる
C鷦崗豬戚鷁鮟(利用者の明渡)は、借地借家法適用外の為、平易であること。これにより、別の土地活用(建物建築等)、売却への方向転換がスムーズにおこなえること。
ぞ綉のとおり、流動性(現金化)の高い活用法につき、後記の「相続対策」上も有効的であること。

駐車場活用は相続対策としても使い勝手がよい
〜蠡垣杷蕊媚餠發箸靴童酋發鰺儖佞靴討い詈も多いと思いますが、駐車場活用による収益(投資利回り)は預金金利の比ではなく、有価証券ほどのリスクもないので、相続迄まだ時間的余裕のある場合は、「(現金でなく)駐車場で持つ」メリットがあります。相続人間の遺産分割に不安をかかえる場合も、同様の理由でメリットがあります。
土地評価額は現金(ゲンナマ)よりも低くなる傾向であること。これは相続財産の評価に際し、土地は「時価」よりも2割程度安価な「路線価」で評価するためです。
C鷦崗貭体素笋蠑紊欧蓮∩蠡蛙佑棒諺安M燭垢襪海箸如配偶者や子供たちに喜ばれながら、相続財産を減らすことが可能であること
以上のことなども踏まえて、「アフター駐車場」も含めてご相談に乗らせていただきます。

弊社の駐車場管理業務内容について弊社独自の取り組みやサービスを含めご紹介させていただきました。
これから駐車場運営を始めてみたい!既に駐車場を保有しているが管理が面倒!という土地オーナー様には是非とも大福不動産までお気軽にご相談下さい。

























更新日時 : 2020年11月17日 | この記事へのリンク : 

他人事ではない相続の実態〜序章

コロナ禍により、人生を見つめなおす時間・機会が増えたせいでしょうか。最近弊社では多くの相続に関するご相談を承わるようになりました。
少子高齢化が急速に進んでいます。令和22年には出生数約74万人に対し、死亡者数は約168万人と実に倍以上になります。これはすなわち相続件数の増加を意味します。

■「うちは揉めない、揉めさせない!」というのは相続人(親)の思い上がり

相続はスムーズなものばかりではありません。弊社の実務上でも、家族間(特に兄弟姉妹間)でトラブルになったり、憎しみあったりしている場面にしばしば遭遇します。人は年を重ねるごとにいろいろな事情を抱えます。若いうちは仲良くても自分の家族を守らねばならない世代になると価値観は変わるものです。相続件数の増加は「このような悲しい家族が増えてしまう可能性がある」ということでもあります。誰にとっても他人事はないのです。

■課税対象の被相続人数は右肩上がり

平成25年の相続税改正により、基礎控除額が定額3,000万円+法定相続人1人あたり600万円に引き下げられました。このため、相続発生件数のうち、実際に相続税を支払う必要のある人は実に8%台と高水準で推移しています。

■平成30年度には40年ぶりに社会情勢に合わせた相続法の大改正が行われた

配偶者居住権の創設、自筆遺言の法務局保管、遺留分算定方法の見直しなど(詳細は次回以降に深堀したいと思います)、「超高齢化時代」の実態に副った改正が行われました。
相続は突然やってくることもあるのです。「改正を知らなかった」では済まされません。後悔しないよう、現行法を熟知することが肝要です。

■相続対策の妙

従来、相続対策は「相続税」対策と同義であったかもしれません。しかし、上記でふれたように、昨今は相続税が課税・非課税にかかわらず、家族・親族間でもめるケースが増えたように感じます。
つまり、相続対策とは「節税」と「家族間のトラブル未然防止」の2面性があり、どちらが欠けても家族全員が納得できる想像は叶いません。どちらにも配慮しながら早め・早めの対策を施すことが重要なのです。

■老後のライフプランと合わせて検討しよう
資産活用・生前贈与を含めるなら10年、20年単位であれば、老後のライフプランを含めて考えることができるのではないでしょうか。死後を考えることはおっくうかもしれませんが自身の幸せな老後生活を前向きに考え、相続対策をきっかけに充実した人生計画を立てましょう!

当ブログでは今後、保険や不動産・資産活用、特例の利用法などを中心に、少しでもお役に立てるようなトピックスをお届けしたいと思っております。









更新日時 : 2020年11月11日 | この記事へのリンク : 

築古住宅、「古家付」で売るか「更地」で売るか〜よくあるお悩み

中古住宅を売却する際に、頭を悩ませるものの一つに「古家付き」で売り出すのか、「更地」で売りに出すのかというポイントがあります。検討材料にしていただくため、様々な角度から検証してみたいと思います。

□中古住宅として「土地」、「建物」」として売り出す利点

建物の経済的な価値がほとんどない物件を、「土地」、「建物」として売り出す利点としては、建物に価値を見出して買い受けたいという買主が現れたときに、取り壊しの費用負担を考慮しなくても良い点です。古い家屋でも、丁寧に使用されていれば「古民家」として喜ばれるケースもあります。取り壊す場合の費用は、建物の階数や構造、基礎の状態などによって大幅に差が出ますが、一般的な木造家屋でも数百万円は必要となります。

もう1点には、固定資産税や都市計画税において住宅用地としての軽減措置が適用されるということです。住宅の敷地の用に供されている土地を「住宅用地」といいますが、これらの内、住宅の敷地で住宅1戸につき200屬泙任良分は、「小規模住宅用地」として固定資産評価額が1/6に、住宅の敷地で住宅1戸につき200屬鯆兇─家屋の床面積の10倍までの部分は、「一般住宅用地」として固定資産評価額が1/3に軽減されます。
ところが、売出し時に住宅を取り壊し、売却までに時間が掛かると、その軽減措置の適用が受けられなくなってしまうので、建物付きで所有していたときよりも負担が大きくなる可能性が発生してしまいます。

□「更地」として売り出す利点

一般論として、流通性に富む点があげられます。買主側の立場になって考えてみると、建物の取り壊しに掛かる時間や手間が省けること、障害物なく土地全体が見渡せ建物計画等のイメージが容易になること等から購入しやすくなります。
また、建物自体がないため、建物に関係した「契約不適合責任」を負う必要がありません。更に地中に潜む、コンクリート殻や基礎杭などの残存物・埋設物の調査が容易にできますし、土壌汚染調査も予めしっかり行うことができ、売買取引におけるトラブル発生を防ぐための準備がしやすくなります。

□地域力と、不動産知識を総動員し、売主・買主両者納得の「スマート売却」を応援します

理屈としては上で説明した通りです。ですが、売主側としてはより負担を抑え、より高く、より早く処分をしたい方が多いのではないでしょうか?不動産は、その名の通り動かない財産ですので、立地や様々な条件によって売れやすい条件が異なります。弊社ではこういった市場流通性を熟知しており、物件の状況に応じて査定(売出条件が非常に重要なポイントです!)し、販売方法も最良の方法を選択します。
例えばですが、売出し時には建物付きで売出し、取り壊し費用を買主と分配し、更地で引き渡すなどのテクニックもあります。

お一人で判断されて、建物を取り壊してしまってからでは建物としては販売できません。また、税務上の特例措置を利用する為にも取壊しのタイミングは重要です。最終的な判断をする前には、ぜひとも弊社にご相談下さい。

更新日時 : 2020年11月02日 | この記事へのリンク : 




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