宇都宮の不動産通信大福袋ログ

宇都宮市の不動産情報、掘り出し物情報、コンサルティング回顧録、不動産オーナー等への有益情報など幅広くお知らせします

新築一戸建貸家（２階建　３ＬＤＫ＋WIC　２棟）、好立地の若草に着工しました。

宇都宮市若草界隈。地図を見るときれいな碁盤の目状に道路が抜ける街並みが目に飛び込みます。東は日光街道沿いに商業施設が集積し、南は福祉プラザ、警察学校、中央女子高、更には独立病院法人栃木医療センターなどの公共施設群が立ち並びます。また、西は通称新里街道、北は宇都宮環状道路と主要幹線道路に接し、マイカーに加え路線バスでも市内各方面へのアクセスが非常に良好です。

若草地図

近隣にスーパー、ホームセンター、ドラッグストアが複数あるなど買い物施設には事欠かないとても便利なエリアです。この暮らしやすさ抜群の若草４丁目に、一戸建貸家２棟の建設が進んでいます。

３ＬＤＫ＋WICの間取り、浴室・洗面室がそれぞれ１坪大、１２帖大のLDKには対面キッチンを配置し、家族がゆったり過ごせる設計です。↓↓↓　玄関・バルコニーも広め！

間取り

住棟配置は、賃貸貸家によくある密集・立込んだ配置を避け、分譲住宅をもしのぐゆとりを持たせています。

特筆すべきは、駐車スペースを各戸３台（区画２台、予備１台）を確保していること。これは本当にうれしい！来客時の駐車スペースで悩むことがありません。分譲住宅でも３台目駐車場設備は殆どありませんから。超自動車社会の地域性・ニーズを取り込んだ画期的な取り組みといえます。

配置図 ※道路は東（向かって右側）です

構造は木造２×４、いわゆるモノコック構造で、地震に強く（高耐震）、機密性が高い（高断熱）のが特徴です。

また、耐火性・耐久性も高い優れた構造で安心です。

設備も昨今のニーズを反映した最新で一流メーカーの製品を導入し、快適な暮らしをサポートします。

設備１

特に、浴室は１坪大で、親子で楽しく入浴したり、１日の疲れをゆっくり癒すのに最適。

浴室換気乾燥機は雨の日の洗濯を可能にし、家事の強い味方です。

設備２

建具等も高品質な製品を使っています。

そして・・・なんとエアコンは各戸２台付！これも嬉しいですね。

そんな一戸建の完成形は・・・・↓↓↓

パース１

色合いはもう少し濃くなると思います。

パース２

いわゆるバードビューです。

ちなみに、今回担当した建築会社の他の施工例（パース）はこんな感じです。

施工例

年内の完成を目指しており、ご入居者さまの募集も開始致しました。

3LDK＋WIC、72㎡、駐車３台込で家賃はオーナーの希望を大きく下回る

8．5万円に抑えました。

詳しい条件等は下記リンク先から物件詳細ページに入りご確認下さい。

便利で快適で素敵な生活をリーズナブルな家賃で・・・・幸あれ。

※土地オーナー様

今、一戸建貸家のニーズが高まっています。

来客の７０％が先ず貸家を希望しますが、貸家の数が圧倒的に少ない為、やむを得ずアパートを借りる方も多いんです。

土地活用をご検討の際、一戸建建築も視野に入れてみませんか？顧客ニーズを的確に把握し、合理的に企画すれば案外ローコストで建築できるものです。

当物件の現場見学なども承りますので、お気軽にお申し付け下さい。

更新日時： 2015年09月04日 | この記事へのリンク：

社長さん、債権者と奥様、どちらが怖いですか？？

ここ数年、会社整理に伴う任意売却を担当することが増えましたので経営者の方の為に一寸書いてみます。

奥さんより債権者が怖いなら贈与です。夫が経営者なら妻に自宅贈与します。事業が万一破綻すれば自宅は差し押さえられて競売です。

（「詐害行為」と主張されないように）経営順調な内に配偶者贈与で妻名義にし、債権者手出し無用にします。

担保にしたり妻を保証人にしたらダメですよ。

妻単独でなく共有にするだけでもやらないよりはマシです。夫持分だけ競売してもそんな持分は誰も競落しないので、任意で安く買い取れる可能性に賭けられます。

更新日時： 2015年05月27日 | この記事へのリンク：

リノベーション賃貸マンション　プロジェクト進行中！

鉄筋コンクリート造（RC）６階建の賃貸マンション。宮環近く、バス通りに面する好立地物件です。

ＲＣ造はとにかく頑丈で、耐用年数は税法上47年、実際にはもっとずっと耐用します。

問題は２つ。

一つは、構造体（スケルトン）は頑丈でも、内装や設備（インフィル）の耐用年数は10年から20年であること、また、間取りや設備は時代のライフスタイルに合わなくなるということ。

もう一つは、改正される建築基準法等の法令に適合しなくなってくること（もちろん、建築時の法令をきっちりクリアしてるのですが・・・）。

このマンションも、旧耐震基準（昭和56年に新基準となる）の建築でした。私的には、旧基準でもＲＣ造は木造等よりよほど強く、東日本大震災のようなメガ地震でも無い限り、問題はないと思うのですが、入居者はやはり「もしものこと」が心配ですよね。

家主さん、考えた末、建物の耐震補強を施工することを決断されました。耐震診断、補強工事と莫大な費用を負担したｊことと思います。

さて、・・・スケルトンは耐震基準を満たした立派な建物になりましたが、インフィルは（失礼ですが）時代遅れで空き室も目立っています。

家主さんに相談されます。「折角耐震補強したのだから、入居率を上げたい。リフォームが必要だと思うがどこを修理したらいいかか」。当然だと思います。

そこで、当方もこれまでの経験や知識を集結して以下のようなコンサル・提案をさせて頂きました。

コンサル１

間取り変更素案（Ｃタイプ）

そして下の間取りでリノベーションする方針に。スタイリッシュで機能的なファミリー向け２ＬＤＫです。

折角の最上階の６階（眺望抜群）なので、開放感を持たせるよう考案しました。

madori

リノベーションではインフィルをほとんどリニューアルします。

今までとは別次元の価値をもった物件に生まれ変わらせるからです。

設備・建具、内装、塗装、その他一切の仕様・グレード、デザイン、カラーの選定が当方に任されました。

水回りは（特に流し台）と建具については、施工業者さんにお願い倒して、見積額よりもかなりランクの高いものを入れてもらったり、（有難うございました！）トレンドを研究して室内をカラーリングしたり。

損益的側面。費用対効果のこと大事です。予想家賃から、逆算し工事負担額の上限を設定し、効果が期待できる機能等を優先した構成のリノベーションを目指しました。。

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現在9割以上の工事が終了しました。もうお披露目したくてうずうずしているのですが、折角ですのでクリーニングが完了し、きれいな姿をお見せ致したいと思います。

最後までお読みいただき、ありがとうございます。

更新日時： 2014年12月04日 | この記事へのリンク：

事業用資産の買換え特例（とても使える「9号」）、終了迫る！（切ないです）

国内にある長期（10年超）保有資産（土地・建物・構築物）から国内にある資産（土地・建物・構築物・機械装置）へ買い換えて1年以内に事業の用に供した場合、なんと譲渡益の８０％について課税が繰り延べられる（法人は買換資産に簿価が引継がれる圧縮記帳が適用される）こと、ご存知ですか！？（9号特例）

私個人的にこの特例が大好きで、いつも虎視眈々と仕事に利用できる機会を狙ってきました。

不動産コンサルティングマスターとして、これほどの腕の見せ所はありませんから。

代々相続してきた簿価（取得したときの価格）の安い土地を時価で売却した場合、売値の大部分が譲渡益となり、この約２０％が課税されます。これは大変な税負担で、これがあるから「土地は売らない」という人も多い程です。

ところが、この特例を利用すれば、有益な資産組み換えを行い、その上、劇的に税金を圧縮するという、まさに一石二鳥のウルトラＣが可能となるのです♥。

特筆すべきは、区域・地域に関係なく、宅地である事業資産について認められるのは9号特例だけということ。ゆえに9号は幅広く適用される使い勝手のよい特例なのです。

一例として、相続したアパートが将来的にあまり具合が良くない（例えば街中過ぎて日当たりが悪い、道路騒音がある、とか）とき、この土地建物を売却し、郊外の住環境の整った土地（地価的に土地面積を拡大できることでしょう）を購入してアパートを新築する等が挙げられます。売却と購入の順序は逆でもOK（但し期限の制約あり）です。

また、この例の逆もありで、郊外の広大な土地を擁するアパートを都心の一等地とオフィスビルに組み替えることもできるでしょう。

このとき、相続した土地の売却額（時価）が１億円で、簿価（取得価格）が不明な場合の長期譲渡所得税は、最大1900万円程と大変な負担ですが、冒頭の特例を利用できた場合のその額は380万円程度まで圧縮できることになります。

この特例を利用したコンサルティングでは、本当にクライアント様に喜ばれ、感謝され、当方もコンサルタント冥利に尽きます。

ところが、・・・です。この9号特例が平成26年末で適用終了予定です。

つまり、この特例を利用するには「平成26年12月31日こでに事業用資産を譲渡すること」が必要となります。

・・・でも、まだ間に合いますヨ。是非お手伝いさせていただきたいと思います。

※尚、税制・税計算は端折った記載・説明となていることをご了承ください。詳しくはお問合わせ頂ければ幸いです。

更新日時： 2014年09月10日 | この記事へのリンク：

空き家・空き地の適正な管理の義務化（宇都宮市条例）について

近年の少子高齢化・人口減少を反映し、空き地・空き家が増え続けています。住宅・土地統計調査（総務省）によると、全国の空き家は、昭和53年は330万戸でしたが、平成26年では、820万戸と35年間でほぼ3倍となり、住宅総数に占める割合も過去最高の13.5％になっています。老朽化した建物は悪天候等のもとでは凶器に変わり、空き地の枯れ草は火事の原因ともなりかねません。

そこで、宇都宮市においても、本年7月1日から「空き家等の適正管理及び有効活用に関する条例」を施行し、所有者などに適正な管理を義務付けるとになりました。

具体的には、以下の通りです。

１．空き家・空き地の所有者などの管理責任を明らかにし、適正に管理されない場合、市は所有者などに対て指導に加え、危険な状態には改善命令を行うことができます。

２．正当な理由なく改善命令に従わない場合は、氏名などを公表するほか、５万円以下の過料を納付することになります。

３．緊急時などに危険個所を修繕・除却するなど、市が危険を回避する措置をとることができ、これに要した費用は所有者などから徴収します。

では、どのような状態が条例の対象となるのかというと、

「空き家のトタン屋根が飛び散った状態」、「空き家・空き地の草木が生い茂り、道路や隣地にはみ出した状態」といった、周辺住民に迷惑を及ぼしている状態と市が認めた場合とされています。

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この問題を非常に身近なことと感じる方も多いのではないでしょうか。

「空き地・空き家の遠隔地に住んでいる」「体力的に除草等の管理が困難」「借地上の建物なので除却すると借地権を失う」など、事情はあると

思いますが、当方、仕事柄、「強風で屋根が飛んで隣の建物を破損させた（けがをさせてしまった）」「老朽化した塀が隣地に倒れた」などのアクシデントを沢山見聞しています。古い（未使用）建物等ゆえ無保険の場合も多く、多額の損害賠償を負担せざるを得ないケースもあります。

「空き家・空き地を放置している」、思い当たる節のある方は、一刻の猶予もないと考えたほうが妥当です。何かが起こってからでは遅いのです。

弊社は主に宇都宮市内の土地・建物について管理・有効活用の業務を受託しておりますし、建物の解体も誠実な業者を使って適正価格で行っております。何かしらお役に立てると思っておりますので、お悩みのある方はご相談ください。

更新日時： 2014年04月02日 | この記事へのリンク：

輝かしい新年をお迎えのこととお慶びを申し上げます。
関東地方は概ね穏やかな晴天に恵まれ、初詣にも出かけやすかったですね。
当方、元旦の朝には氏子になっている近所の神社、２日は商売繁盛祈願で二荒山神社、３日は、お付き合いで多気不動尊と参拝（三昧）させていただきました。
初詣の本意は、参道や階段を進む時間にあると思っています（体力づくりの話しではありません）。日常や喧騒から離れ、今年の目標などに思いを寄せ、何を祈願させていただくかを考える。この過程で気持をリセットし、すっきりした気分になります。
大谷街道　

歩道＋自転車道で幅員約6.25m。（一の沢から作新方面を臨む）

さて、上の写真は、宇都宮市西部の幹線県道の大谷街道です。桜通り十文字から宮環までの約２．１Ｋｍが大通りと同じ幅員（３０ｍ）で拡幅整備されつつあります。「自転車の街」にふさわしく、歩道と自転車道の分離を導入しています。この大谷街道、東北道との結節点にスマートＩＣが建設される計画（２０２０年完成予定）も進んでいます。中心市街地再開発の進展もあり、宇都宮市西部も変革の予感です。消費税増税などの個別懸念はありますが、東京オリンピック決定により「脱デフレ」の動きは着実になっているなど、背景も順風です。
私共、大福不動産は桜通り十文字、いわば市西部の入口に位置しています。不動産取引・マネジメントを通して当エリアの再興に少しでも貢献していけたらいいな、と・・・・参道を歩きながら思いを巡らしたことでした。

さて、今年も、不動産のことなら何でも（売買・賃貸・仲介・管理・土地活用・相続コンサル・・・etc）皆さまのお役に立ちたいと思っております。お気軽にお問い合わせ・ご相談いただきたいと存じます。

本年も何とぞ宜しくお願い申し上げます。

更新日時： 2014年01月04日 | この記事へのリンク：

MYPAGE機能！！

みなさんこんにちは。この度、売買物件ページに於いて、かねてより導入を検討して参りました「MYPAGE」機能をリリース致しました。弊社は、不動産所有者から直接売却の依頼を受託（直物件）する業務に力を入れると共に、お客様により多様で新鮮な物件情報をお届けすべく、直物件以外の物件（主に他の不動産業者が取り扱う物件で「先物物件」ともいいます。）についても日々情報の収集に当たっております。ルートは何れでも、ご購入のお客様に対し、弊社が責任を以って仲介させていただくことに変わりはありません。

ところで、直物件、先物物件の別にかかわらず、諸般の事情により、インターネットなどで不特定多数の方に情報を公開することが難しい物件があります。売主の事情であることが多いのですが、先物物件であれば、取扱いの不動産業者の意向もあります。また、分譲業者が建売分譲・宅地分譲などで広告を打つ前の一定期間、内々に弊社の顧客に紹介してほしいと依頼してくることがあります。（分譲業者にしては、莫大な広告費をかけずに売れるに越したことはありません。）

今回リリースいたしました、「MYPAGE」機能により、お客様に簡単な会員登録をして頂ければ、これらの非公開情報又は先行情報などをご提供できるようになりました。

少なくとも桜・戸祭・（南北中西）一の沢町など、弊社周辺の情報については、できるかぎり網羅して参りたいと心掛けております。会員登録はとても簡単！！是非ともご利用いただきたいと存じます。

更新日時： 2013年12月24日 | この記事へのリンク：

貴方は一生賃貸派？それとも持ち家派？

消費税増税決定をきっかけに、「住・宅・購・入」の四文字が頭をよぎった、又、今まさに購入を検討されているアパ・マン暮らしの方も多いと思います。今回は今年７月に、住宅情報メディアのアットホーム社が行った「一生賃貸派と持ち家派」の意識調査（１都3県在住、既婚の子育てサラリーマン世帯にアンケート）が興味深いものでしたので、ご紹介したいと思います（悩んでいる方の一助となるかは分かりませんが・・・。）。

１．それぞれの世帯年収は？→ →　一生賃貸派・・・平均７５３万円　　持ち家派・・・平均７７２万円

賃貸派と持ち家派とで「収入」に大きな差が無いことが分かります。

２．一生賃貸に住みたい／持ち家がいいと思う理由は？

一生賃貸派の理由→→　1位　「住み替えやすい」　2位「災害やローンのリスクが少ない」

持ち家派の理由→→　1位「資産になる」　2位「自由にできる」

リスクが少なくて自由で気楽な点か、資産として自分のものになることか、どちらを選ぶかで賃貸派と持ち家派に分かれるようです。

３．賃貸に住み続けることと、持ち家を購入することは、どちらが得だと思うか？

一生賃貸派→→「賃貸の方が得」７７％　　持ち家派→→「持ち家の方が得」８８％

それぞれ自分の選択の方が得だと考えていることが分かりますが、持ち家派の方が若干「自信度」が高いようです。

これは私個人の感想ですが、地方圏においてはこの傾向は顕著のように思います。

４．将来、家賃／住宅ローンが払えなくなるかもしれないという不安はありますか？

一生賃貸派→→「はい」４０．７％　「いいえ」３６％　　持ち家派→→「はい」４１％　「いいえ」４０％

両派それぞれ自身の選択が得だと考えてはいるものの、支払いに対する不安もあるようです。それにしてもその「不安率」が両派で同等であることは興味深い結果です。

両派における生涯コストを計算した週刊誌の記事を見たことがありますが、前提によって異なる数字になり、結論的なことは言えないというような内容だったように記憶します。

この調査で、両派は拮抗していることが見えてきます。私は結構意外に思いましたが皆様はどうお感じでしょうか。どちらが良いかは各人がそのライフスタイルや環境（仕事・家族など）による制約を考慮して決めざるを得ません。

しかし、この結果を受けて浮かび上がる課題のひとつ（当方は以前より感じていたことなのですが）は、一生賃貸派のニーズに応えられる「良質な賃貸住宅」が不足しているということです。日本の住宅政策が「持ち家推進」でやってきたことが一つの要因だと思います。「良質」とは、単に「新しい」ということではなく、「十分な住空間の確保」、「災害に対する安全性」、「ライフスタイルの多様性への対応」などがポイントとなります。果たして不安定な経済状況の中、民間任せで全国あまねく「良質な賃貸住宅」が供給され得るのか、国などにも議論してもらいたいところです。

更新日時： 2013年10月22日 | この記事へのリンク：

スタッフ便りvol.２　新入社員の自己紹介（＆代表者挨拶）。

はじめまして。新入社員の宮澤　司（男性）です！簡単な自己紹介をさせていただきたいと思います。

■1982年　那須町出身　男三人兄弟の次男です　趣味　サッカー・読書　保有資格（宅地建物取引主任者・土地家屋調査士・行政書士） ■土地家屋調査士事務所を経、その後縁あって弊社に入社することとなりました。土地家屋調査士事務所では、土地建物の表題部の登記申請及びそれに付随する測量等に携っておりましたが（ちなみに土地建物の権利部の登記申請は、司法書士の業務となります）もっと広く不動産の仕事に関与したいとの思いと社長の仕事に真摯に向き合う姿勢に感銘を受け、弊社への入社を決意しました。業務全般を担当致しますが、特に売買・仲介に注力しております。経験上、建物の調査、境界関係、開発関係については得意な分野です。これらのことでお困りのことなどがあればお気軽にご相談下さい。少しでも皆様のお役に立てる様日々精進していく所存でございますので、どうぞよろしくお願い申し上げます。---------------------------------------------------------こんにちは。代表の渡邉です。新人の宮澤は、経験上不動産調査・開発行為・登記関係の業務・知識に精通しております。また、弊社の掲げる「お客様へのホスピタリティー」を理解し実践しております。ちなみにキャラクターは硬派でシャイな（好？）青年という感じです。さて、不動産売買関係のご依頼・ご相談には従来にもまして的確で迅速なサポートができる体制となりましたので、今後、より一層のご厚誼を賜りますようお願い申し上げます。弊社社員一同、「確かな知識、業務ノウハウ」「丁寧な説明・仕事」「プラスワンの気遣い」「地域に感謝・貢献」の「大福イズム」を実践できるよう日々研鑽して参る所存です。

更新日時： 2013年10月06日 | この記事へのリンク：