宇都宮の不動産通信大福袋ログ

大福不動産の不動産査定は、ひとつひとつの物件、ひとりひとりの依頼者にカスタマイズ

土地・建物を売却しようとしたとき、それはもはや「商品」となりますが、不動産はひとつとして同じものはありません。家電や車など「一般消費財」と違い、いわば唯一無二の商品となるわけです。その価格算定に当たっても物件其々の特性や条件を十分に熟知し、「適正価格」を割り出すことが重要であり、これが売却成功への近道となります。

■不動産価格算定の基本とは・・・
土地にしてみても、そのエリアの大まかな相場（公示地価などの指標）は知ることができても、それは算定にあたっての最低限の「基準」もしくは「参考」でしかありません。というのも、物件の個別条件（規模・地形、公法規制、道路方位・幅員、周辺環境など（国交省推奨の「価格査定マニュアル」では24項目にのぼる条件があります）により、同一のエリアにあっても、極端に言うとお隣の土地同士でさえ価格に大きな格差を生じるからです。近年の買主は、個別格差の拡大を助長するような消費性向（例えばですが・・・「南面道路の土地しか買わない」というような条件にこだわる方が多くなりました）にあることも付け加えおきたいと思います。

建物についてはその構造に基づく残存耐用年数を基本に価格を算定しますが、やはり建物の種別、規模、保全（管理）状況、間取、設備、仕様・仕上げ、省エネ・長期優良認定の有無など、数多くのチェック項目があり、これらが価格算定に大きく影響します。

不動産だから「土地及び建物のチェック」で良いかというと、これだけでは適正な査定には十分ではありません。例えば相隣関係（建物又は植栽の一部がお隣へ（お隣から）越境していないか、土地境界で揉めていないか、など）や、「道路や水道本管が施設の場合の承諾料の有無」、「塀等の外構の劣化状況」など、売却までに解決が図れそうもない問題点がある場合は、買主に費用や心理的負担が発生することとなり、査定上これらを加味しなければならなくなります。

■当社の不動産査定方法・内容
大福不動産では売却査定を依頼されますと、先ず物件について出来得る限りの調査（現地調査・役所・関連窓口調査）を行った上で、「価格査定マニュアル」を基本とし「競売物件鑑定評価例」、「相続財産評価法」など他の評価方法も研究・駆使し、より適正な査定額をご提示するように心掛けております。また、事情により詳細調査が叶わない場合は、現地状況から考えられる限りのリスク要因を推測し、査定額に付記させていただいております。これは、売却実績の多さが為せる技と自負しています。
ここまで査定に手間をかける理由は、売却査定時の調査の甘さから、後になって価格を値下げしなければならない（売主の売却計画に狂いが生じる）というような事態は絶対に避けたいという思いがあるからです。
更に査定時において、売却に想定される経費（境界明示・測量、築古住宅の場合は更地売り可否の判断の為解体工事費用の見積もりを盛り込みます）や税引き後の手取り金額の概算もご提示致します。これにより売主様には「売却の最初から最後まで一気通貫のストーリー」がイメージしやすくなります。

■当社独自の取り組み・モットー
ところで、不動産査定においては、「物件」が唯一無二であるように、売却を依頼する方の「境遇」も千差万別であるということを考慮する必要があります。ここが不動産鑑定士による「鑑定」との違いの一つだと思います。「ローン残債以下の価格では売れない」というケースは、その最たるものですし、ローンに関して言えば、金融機関にローン残債以下の価格での売却でも担保抹消をお願いするいわゆる「任意売却」もあるでしょう。当社では、この任意売却を数多く経験していることに加え、弁護士、税理士、司法書士の顧問団が揃っており、ご相談をお受けする体制が整っております。
また、価格ではなく、「売却時期」を計りかねる場合もあるでしょう。「今すぐ現金が必要なわけでもない。売却タイミングによって、メリット・デメリットはあるのか」というご相談が多くあります。当社には宅地建物取引士、公認不動産コンサルティングマスター、賃貸不動産経営管理士、行政書士資格合格者、土地家屋調査士経験者が在籍しており、売却時期のアドバイスや「将来売却」とした場合の暫定利用案（業務として駐車場管理、賃貸住宅管理・土地活用・相続コンサルティング・空地・空家管理業を行っています）を提案できるのも当社の強みだと思っております。
上記いずれの場合でも、当社の大きな使命はまず愚直に「適正な価格」を査定することだと思っています。これが以降の全ての行動や対策の基本となるからです。

■不動産無料査定サイトについて
さて、「不動産売却」とネットで検索してみると、「不動産無料査定」「○○秒スピード査定」などの文字が躍っていますね。これはいわゆる「不動産ネット査定サイト」の入り口です。サイトに入り、物件の概要と氏名・連絡先を登録すると、数日後に数社の不動産業者から「査定書」が届くという気軽さが売りのシステムです。
「取り敢えず、試してみるか」という方もいらっしゃると思いますが、注意点もあります。

１．そもそも登録された査定業者は、一握りの業者である
栃木県内だけでも１１３８社（令和元年）の不動産業者があります（実際に活動していな会社も多いですが）。対して、不動産査定サイトに登録している業者はせいぜい数社～数十社です。
登録業者全てが、全種別、全エリアの不動産にオールマイティであればよいのですが、実際のところ各業者ごとに得意・不得意（分野、エリアなど）がありますし、会社の体制やモットーにより対応（スピードや満足度）が異なります。
言うまでもありませんが、売却は査定後の売却活動の質も重要です。果たして限られた査定サイト登録業者のなかに、お客様や所有不動産の特徴と相性の良い業者が存在するかが問題です。
　
２．査定サイトには、売却業務販路開拓を目的としたスタートアップ会社も多く登録しています。熱意もあるでしょうし、これらの業者を否定するものでもありません。但し、これらの業者から経験・実績に基づいたアドバイスを得ること、リスク等を事前に回避する微妙な調整や対応を期待することは難しいのではないでしょうか。

３．最高査定額が最良の査定とは限りません。あってはならないことだと思いますが、不動産売却業務を受託したいがために、現実的でない高額査定を提示する業者もあります。詳細は後述しますが、不動産売却にあたり、売り出し価格を間違える（相場からかけ離れる）ことは致命的なミスに繋がりなりかねません。

不動産査定サイトに査定を依頼することが一概にＮＧとは申しませんが、その査定を鵜呑みにすることは危険だということをご理解いただきたいと思います。依頼者には提示された査定や、査定業者の適性を見極める力が必要です。

■不動産売却成功のカギは、「適正な査定」と「売却依頼業者の相性」にあり
先ず、明らかに「ストライクゾーン」から外れた高額査定に基づく売却は、致命的な失敗を招きます。また、「売却を急いでいるわけではないので、査定額は査定額としてまずは（査定額とかけ離れた）希望額で売り出してみる」というケースも然りです。
不動産売却の真骨頂は売出し時の「旬の時期」を大事にすることです。この時が一つの勝負です。購入者はネットの普及により数多くの物件を見ており、既存の物件をスルーする傾向である一方「新着物件」には強く興味を示します。まさにこの新着情報のときに購入者に対し「お得感、いい意味でのギャップ感」を抱かせることが肝要なのです。この２つの要因により、購入者は「自分の力で自分だけの掘出物件を掘り起こせた！」という「自己満足感」を得て、成約への道筋が付くのです。
仮に、後で価格を（大幅に）値下げしても、購入者には「既存物件」と判断され折角の値下げに気づかれない、もしくは、待てば「もっと下がる」と思われ、興味があっても「キープ物件」に分別されてしまいます。買い手市場の現状では、駆け引きでは購入者に軍配が上がります。こうなると、一気に先が見えなくなってしまいます。
実際に日々売却媒介業務に携わり経験しているのは売出後半年以内で売れるケースと、長期不買となるケースの両極化です。

「不動産の適正な査定」は、先に触れたように「詳細な調査」がベースとなっており、購入者に対し自信をもって物件の説明ができることで、購入者の不安を払拭し、スムーズな成約を呼び込み、ひいては契約・引渡後のトラブルも未然に防ぐことができるという重要なポイントであることをご理解いただければと思います。

■不動産査定業者の選定は「地元・経験」を軸に
査定を依頼した業者が納得の査定額を示し、売却活動にも期待できるとなれば、そのままその業者に売却の媒介（仲介）を依頼するという流れが自然かと思います。
その際に判断基準の一つとして推奨するのは、やはり物件エリアの特徴、環境、慣習などを熟知し、加えてエリアでの不動産業務を総合的に取り扱う経験豊かな業者（当社ではこれらを「地域力」とし、日々研鑽に努めています）に依頼するということではないでしょうか。


以上、不動産査定のポイントと当社の査定方法、内容、方針等を述べさせていただきました。当社は本年、創立50年を迎えましたが、これは偏に地域の方を中心としたご愛顧の賜物であります。恩返しになるかどうかわかりませんが、今後は当社がこれまで経験し、蓄積した知識やノウハウを惜しみなく皆様にご提供し少しでもお役に立ちたいとの思いがあります。
どんな種別・規模の不動産でも、また、売却時期も未定であったりしても構いません。さらには査定以外のことでも構いません。ご所有の不動産のことをを知っておきたいとお思いになりましたら、どうぞ何なりとお気軽にお声掛け下さい。
 

更新日時 ： 2020年11月21日 | この記事へのリンク ：