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所有者不明土地への対策を図る新法案、国会に提出される(土地登記は相続3年以内に!)

日本国内のいわゆる所有者不明土地(不明地)の面積の合計は、九州の面積を上回るといわれます。こうした不明地の発生抑制に向け、不明地の管理適正化を主軸とした「民法等の一部を改正する法律案」と「相続等により取得した土地所有権の国庫に帰属する法律案(相続土地放棄法案)」とがこの2月に国会に提出され、2023年度にも施行される予定です。


民法等の一部を改正する法律案の概要
現在は相続が発生しても実は「登記」は義務ではなく、罰則もないんですね。
土地の価値が低かったり「手続きが面倒」として登記を放置する例も多く、死亡者の名義のまま時が経てば所有者の把握が困難になり、不明地の増大の原因となっています。
また、所有者不明の空き家や荒れ地は処分ができず、周辺の地価に影響したり環境が悪化する問題が生じますよね。公共事業や都市開発の支障になるケースも。法務省によると、不明地の発生する理由の66%が相続登記、34%が住所変更登記の不備だということです。
改正案では、相続等で「取得」を知ってから3年以内に登記を申請しなければ10万円以下の過料を科すことになります(コワイ!)。また、「住所変更」や結婚などで「氏名変更」があった場合も2年以内に申請しなければ5万円以下の過料が科されます。気を付けましょう!
尚、これらの罰則は改正法施行後に新たに相続する場合等が対象となります。
とはいえ、現在「相続未登記」としている場合も一定の猶予期間を定めて罰則を適用するとのことですので、心当たりのある方は今すぐ「動く」必要がありそうです。

不動産登記の「強制執行」?も
相続人(の内の1人)から10年間届出が無ければ、行政側が「法定相続」による相続登記を為すことができます。
行政が住民基本台帳ネットワークを利用して死亡者を把握し、その死亡者名義の不動産の一覧情報を発行して親族が簡単に把握できるような仕組みも作ります。

不明地・不明建物の活用促進・管理も
土地建物が共有の場合、共有者が不明でも、裁判所の確認を経て公告し、明らかな共有者の同意のみでその不動産を活用できるようにします。また、裁判所が管理人を選任すれば、不明の所有者に代わって土地・建物の売却も可能になります(仮称:所有者不明土地管理命令)。
確かに、この制度が普及すればに民間の都市(再)開発が促進される可能性が高まります!

相続土地放棄法案(仮称)の概要
土地が相続等の際に不明地となるケースが多いことに鑑み、相続土地の所有権を国庫に帰属させられる制度を創設します。
実際にこれは
歓迎?する方も多いのではないでしょうか。
但し、放棄するには一定の条件(建物が無いこと、土壌汚染が無いことなど)を満たすことや、そして(やっぱりか!)、所定の負担金等を支払うことが必要となるとのことです。
****************
日々不動産取引を取り扱っていると、相続未登記は高い確率で目にします。ある方は「売るまでは、相続登記など必要ない!と税理士さんから言われた」と・・・。言いたくはないのですが、このケース、特に年配の税理士さんに本当に多く、問題の元凶の一つになっています。相続が連続した場合など、相続人がどれだけ苦労するか想像すれば、こんな助言はあり得ないと思います。
相続や登記のことは、司法書士や弁護士が専門家ですが、いきなり費用が掛かるのはどうかな・・・とお思いなら、
弊社でもお役に立てることが沢山ありますので、先ずは「お気軽に」お声をかけていただければ幸いです。ご一緒に解決策を模索致します!

更新日時 : 2021年02月17日 | この記事へのリンク : 

相続紛争回避、親の意識カギ〜日経新聞コラムより

家庭裁判所での遺産分割を巡る調停、審判の合計件数は2019年15,842件と10年前に比べ17%も増えているそうです。今回は、この問題の原因と現状、対策について日経新聞のコラム「経済教室」(2020年6月11日付)の記事をご紹介致します。

■政府は紛争防止のため遺言を書くことを推奨し、7月から法務局で自筆証書遺言を保管する制度が開始される。

・・・だが、年間死亡者は130万人台なのに、公証人が作成する公正証書遺言であれば、年間作成件数は約11万件と1割にも達しない。自分で作成する自筆証書遺言に件数は不明だが、遺言の開封時に必要となる家庭裁判所の裁判官による検認んは年間約1万8千件程度にすぎないのです。

■「遺産分割は死後、相続人が考えればよい」「遺言を書くとしても、年を取ってからでいい」。

日本ではこうした考えが根強く、問題を先送りする姿勢が目立ちますが、アメリカでは対照的に自分の死や認知症発症に備えて財産設計(エステートプランニング)をする人が年間死亡者の半数ほどいるとされます。「人生設計は自分で立て、責任を負う」という意識が強いということです。

■アメリカで財産設計の主流となっているのは「信託」

アメリカでは「プロベイド」といって、原則として遺産分割などに裁判所が関与し、遺言や遺産の内容、相続人の情報が公開されるが、これが不要となるのが「信託」をしている場合。自分の財産の管理・運用・処分を信頼できる人に託すのが「信託」です。

■日本でも「民事信託」という名前で信託に拠る財産設計が2007年の改正信託法施行で可能に

・・・だが、件数はまだ少なく信託財産も不動産に偏っています。

■まとめ・・・

日本では遺言を書くにせよ信託を利用するにせよ、先ずは人生設計やプランニング意識の醸成が必要。意識情勢がされないと相続を巡る紛争はさらに増加しかねない。
とのことです。

この問題は今話題の「終活」にもつながります。「どんな死に方をするか」ということ。明日生きているとは限りません!「死を見つめた人生」こそが人生のクオリティを高め、豊かなものにするのではないでしょうか。弊社では相続に関するご相談も承っております。「争続」にならないよう、今すぐに準備を始めましょう!

更新日時 : 2020年06月13日 | この記事へのリンク : 

暴風な1日。損保「風災」にプラス〇〇付保がとても大事であること。

4/13(月)〜14(火)、暴風が吹き荒れましたね。日光杉並木の杉が倒木した位です。こんな朝は、覚悟して出社しますが、案の定、屋根の剥がれ2件、雨漏り、駐車場看板の倒壊と立て続けに苦情の電話です。このようなときは何をさておき、当社で貸主・所有者の代わりに「とりあえず直ぐ現場に駆けつける」ことにしています(ちなみに弊社の管理物件ではありません)。看板倒壊では、車が下敷きになり被害が出ました。車の所有者はただでさえ怒り心頭です。当社は今後の対応、況してや補償の話などには関知できません。現場に赴き状況を見聞、写真に収める等しかできませんが、被害者のストレスが幾分軽減され、貸主・所有者に対する感情も和らぎます。
暴風被・加害は「ツイてなかったー。」では済まされません。当社も過去に苦い経験があります。その時も全県下暴風被害がありました。貸倉庫の屋根(スレート材)が風で剥がれ、お隣の自動車整備工場に落下、工場屋外に駐めてあった数台の車両に傷を付けてしまったのです。被害車両は・・・走行不能のほぼ廃車だったのですが、きっちり修理代を請求されました(暴風で賃料半年分がまさに吹き飛ぶことに・・・)。
この時は、火災保険に「風災」を付保していたのですが、保険金は屋根修理代のみで他者の物損まではみてくれません(当たり前か・・)。そこで、当社はこれを教訓に所有建物すべてにオプション「施設所有(管理)者賠償責任保険」を付保しました。35坪の倉庫の場合、1事故につき10万円の保証で年間保険料が約1000円。・・・安いと思います。

更新日時 : 2020年04月15日 | この記事へのリンク : 

アパート新築時の付加サービス・・・最近は30年家賃保証だけじゃない!?

既にご存知の方も多いと思いますが、平成25年度税制改正の中で注目を浴びているのが相続税の改正(増税)です。

現行は、基礎控除:5,000万円+法定相続人×1,000万円、最高税率:50%ですが、

改正後は、基礎控除:3,000万円+法定相続人×600万円、最高税率:55%となります

改正の理由は、「現行税制は地価高騰(バブル)期の状況を配慮し、基礎控除額を増額した経緯があるが、現在は、地価が下落した為、控除増額の必要性が薄れた」というようなものだったと思います。

が、我々庶民には、「財政難の補填の為」としか思えないですよね。

現在、国民の内、相続税申告者割合は4%と言われていますが、改正後は6%程度まで増加する見込みです。

さて、改正は、平成27年1月以降の相続から適用となります。

まだ、少し時間が有りますので、この期間に対策を講じることが非常に肝要です。

対策といっても、最も重要なのは現状認識(資産状況の把握)です。

経験上、現当主(被相続人)でさえ「どこに何がある」かを把握しきれていないことが結構あります。

少なくともスグやる(やれる)ことは、資産の名寄せ、資産(現段階の)評価、資産相続の分割計画(遺言作成も)。

逆に言えば、これらを行うことにより、相続税対策の道筋が見えてくるのです。

(評価などにお困りの際は、弊社までご相談くださいね。得意ですので。→→営業で恐縮です)

さて、巷では、改正までの貴重な期間に、有効な対策を打てるとの触れ込みで、各アパートメーカーが大々的なキャンペーンを始めています。

アパート新築が相続税対策になる主な理由は

〃築の為の借入金が相続対象財産と相殺される。

▲▲僉璽鳩築敷地が「住宅建付地」となり、更地等の場合より減額措置(1/3減)が受けられる。

アパート建築敷地が「小規模住宅用地(更地より1/6減)」の選択肢となり得る。

ぅ▲僉璽函雰物)評価は借家権割合を控除できる。

グ幣紊慮彩帆蔀屬鮗けられつつ、賃料収入を得られる(賃料収入は相続財産となります)。

等、意外と多くのメリットがあるのですが、昨今は少子高齢化により、アパート入居率低下のリスクも併存します。

そのリスク対策として大手アパートメーカーは「30年間家賃保証」のサービスを提供するという訳です。

但し、30年間にわたり、一定金額を保証するということではない様です(保証額はアパートメーカー各社の規定による)の

で、そこの部分は留意を要します。

更に、複数のアパートメーカーは、既にアパートを所有している方を対象として、打ち出しているキャンペーンがあります。

アパートの建築発注が前提ですが、

ヾに所有のアパート(建築メーカーを問わず)をメーカーが一括で借り上げる。

⊆擇蠑紊欧觝櫃離螢侫ーム費用をメーカーが負担する。

等のサービスです。

築年数の経過したアパートは需要が弱く、困難な状況を抱えていることは事実で、新たな投資、相続対策に二の足を踏んでいる方も多いと思われます。このキャンペーンは、このような方の為のサービスと思われますが、正直、ここまでやるかという感覚です。

上記のようなサービスを利用し、更に消費税増税前に、適正なコストでアパートを建築できるのであれば、これは大変有効な対策と言わざるを得ません。

勿論、アパートメーカー各社のサービス内容、家賃保証の規定、建築コストなどの詳細を精査する必要がありますが、先ずは話を聞くだけでも良いかもしれません。

ご興味のある方はご一報いただければ、メーカー担当者からの説明を段取り致します。

アパートの話しはここまでとして、当ブログでは、相続税増税への対応について、今後少しでもお役に立つようなトピックスなどを掲載して参りたいと思っています。

更新日時 : 2013年08月04日 | この記事へのリンク : 




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