リポートFrom大福不動産研究所（やさしい不動産学） - 不動産オーナー＆投資家さん向けトピックス|宇都宮の不動産通信大福袋ログ

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アパート新築時の付加サービス・・・最近は３０年家賃保証だけじゃない！？

既にご存知の方も多いと思いますが、平成２５年度税制改正の中で注目を浴びているのが相続税の改正（増税）です。

現行は、基礎控除：5,000万円＋法定相続人×1,000万円、最高税率：50％ですが、

改正後は、基礎控除：3,000万円＋法定相続人×600万円、最高税率：55％となります。

改正の理由は、「現行税制は地価高騰（バブル）期の状況を配慮し、基礎控除額を増額した経緯があるが、現在は、地価が下落した為、控除増額の必要性が薄れた」というようなものだったと思います。

が、我々庶民には、「財政難の補填の為」としか思えないですよね。

現在、国民の内、相続税申告者割合は4%と言われていますが、改正後は6%程度まで増加する見込みです。

さて、改正は、平成２７年１月以降の相続から適用となります。

まだ、少し時間が有りますので、この期間に対策を講じることが非常に肝要です。

対策といっても、最も重要なのは現状認識（資産状況の把握）です。

経験上、現当主（被相続人）でさえ「どこに何がある」かを把握しきれていないことが結構あります。

少なくともスグやる（やれる）ことは、資産の名寄せ、資産（現段階の）評価、資産相続の分割計画（遺言作成も）。

逆に言えば、これらを行うことにより、相続税対策の道筋が見えてくるのです。

（評価などにお困りの際は、弊社までご相談くださいね。得意ですので。→→営業で恐縮です）

さて、巷では、改正までの貴重な期間に、有効な対策を打てるとの触れ込みで、各アパートメーカーが大々的なキャンペーンを始めています。

アパート新築が相続税対策になる主な理由は

①建築の為の借入金が相続対象財産と相殺される。

②アパート建築敷地が「住宅建付地」となり、更地等の場合より減額措置（１／３減）が受けられる。

③アパート建築敷地が「小規模住宅用地（更地より１／６減）」の選択肢となり得る。

④アパート（建物）評価は借家権割合を控除できる。

⑤以上の減免措置を受けられつつ、賃料収入を得られる（賃料収入は相続財産となります）。

等、意外と多くのメリットがあるのですが、昨今は少子高齢化により、アパート入居率低下のリスクも併存します。

そのリスク対策として大手アパートメーカーは「30年間家賃保証」のサービスを提供するという訳です。

但し、30年間にわたり、一定金額を保証するということではない様です（保証額はアパートメーカー各社の規定による）の

で、そこの部分は留意を要します。

更に、複数のアパートメーカーは、既にアパートを所有している方を対象として、打ち出しているキャンペーンがあります。

アパートの建築発注が前提ですが、

①既に所有のアパート（建築メーカーを問わず）をメーカーが一括で借り上げる。

②借り上げる際のリフォーム費用をメーカーが負担する。

等のサービスです。

築年数の経過したアパートは需要が弱く、困難な状況を抱えていることは事実で、新たな投資、相続対策に二の足を踏んでいる方も多いと思われます。このキャンペーンは、このような方の為のサービスと思われますが、正直、ここまでやるかという感覚です。

上記のようなサービスを利用し、更に消費税増税前に、適正なコストでアパートを建築できるのであれば、これは大変有効な対策と言わざるを得ません。

勿論、アパートメーカー各社のサービス内容、家賃保証の規定、建築コストなどの詳細を精査する必要がありますが、先ずは話を聞くだけでも良いかもしれません。

ご興味のある方はご一報いただければ、メーカー担当者からの説明を段取り致します。

アパートの話しはここまでとして、当ブログでは、相続税増税への対応について、今後少しでもお役に立つようなトピックスなどを掲載して参りたいと思っています。

更新日時： 2013年08月04日 | この記事へのリンク：