宇都宮の不動産通信大福袋ログ
宇都宮市の不動産情報、掘り出し物情報、コンサルティング回顧録、不動産オーナー等への有益情報など幅広くお知らせします
調査開始以来「賃貸派が過去最高」、「不動産の買い時感」４年ぶり上昇〜不動産アンケート、コロナ禍の興味深い影響
弊社も所属する「全国宅地建物取引業協会連合会」では、毎年9月23日を「不動産の日」と定め、居住志向や購買意識調査を行っております（有効回答数；24,863件）。
この程、コロナ禍中で初となる調査結果が明らかになりましたが、「意外」とも思える結果も・・・。主なアンケート結果をご紹介いたしますので、今後のご参考にしていただければ幸いです。
Ｑ１：不動産は「買い時」だと思いますか？
思う：１７．３％（＋４．３％）
思わない：２５．５％（−３．４％）
■「買い時」と思う人が４年ぶりに上昇しました。理由は、
１．住宅ローン減税など、住宅取得のための支援制度が充実している（36.6％）
２．今後住宅ローン金利が上昇しそう（22.8％）
３．不動産価値が安定または上昇しそう（22.5％）
つまり、低金利で優遇制度があるうちに買っておいた方がいいと考える人が増加したものと推測されます。
Q２：持家か賃貸か？
持家派：７４．５％（過去最低）
賃貸派：２５．５％（過去最高）
■持家派の理由は「家賃が無駄」「持家を＜資産＞と考えるから」など、賃貸派の理由は「税金が大変」「住宅ローンに縛られたくない」などですが、自然災害の増加により、「家を所有すること自体がリスク」と考え、賃貸がいいとする人が３０％もいることは特筆すべきではないでしょうか。
Ｑ３：コロナ禍を機に住み替えを検討又は実施をしましたか？
住み替えを実施したもしくは検討した：約１割
■コロナ禍を理由に性急に住環境を変えようとする人は思ったより少なかった。
Ｑ４：コロナ禍の影響により住み替えを実施・検討をした地域は？
郊外から郊外：３８％
都市部から都市部：３０．６％
都市部から郊外：１７．４％
郊外から都市部：１６％
■意外にも世に言われるような、テレワークの普及による都市部の狭小住宅から郊外の広い戸建てへの住み替えは、極一部に限られていることが分かります。やはり都市部の利便性はなにものにも代えがたいのでしょうね。
更新日時 ： 2021年04月12日 | この記事へのリンク ：
所有者不明土地への対策を図る新法案、国会に提出される（土地登記は相続３年以内に！）
日本国内のいわゆる所有者不明土地（不明地）の面積の合計は、九州の面積を上回るといわれます。こうした不明地の発生抑制に向け、不明地の管理適正化を主軸とした「民法等の一部を改正する法律案」と「相続等により取得した土地所有権の国庫に帰属する法律案（相続土地放棄法案）」とがこの2月に国会に提出され、2023年度にも施行される予定です。
■民法等の一部を改正する法律案の概要
現在は相続が発生しても実は「登記」は義務ではなく、罰則もないんですね。
土地の価値が低かったり「手続きが面倒」として登記を放置する例も多く、死亡者の名義のまま時が経てば所有者の把握が困難になり、不明地の増大の原因となっています。
また、所有者不明の空き家や荒れ地は処分ができず、周辺の地価に影響したり環境が悪化する問題が生じますよね。公共事業や都市開発の支障になるケースも。法務省によると、不明地の発生する理由の66％が相続登記、34％が住所変更登記の不備だということです。
改正案では、相続等で「取得」を知ってから３年以内に登記を申請しなければ10万円以下の過料を科すことになります（コワイ！）。また、「住所変更」や結婚などで「氏名変更」があった場合も2年以内に申請しなければ５万円以下の過料が科されます。気を付けましょう！
尚、これらの罰則は改正法施行後に新たに相続する場合等が対象となります。
とはいえ、現在「相続未登記」としている場合も一定の猶予期間を定めて罰則を適用するとのことですので、心当たりのある方は今すぐ「動く」必要がありそうです。
■不動産登記の「強制執行」？も
相続人（の内の１人）から10年間届出が無ければ、行政側が「法定相続」による相続登記を為すことができます。
行政が住民基本台帳ネットワークを利用して死亡者を把握し、その死亡者名義の不動産の一覧情報を発行して親族が簡単に把握できるような仕組みも作ります。
■不明地・不明建物の活用促進・管理も
土地建物が共有の場合、共有者が不明でも、裁判所の確認を経て公告し、明らかな共有者の同意のみでその不動産を活用できるようにします。また、裁判所が管理人を選任すれば、不明の所有者に代わって土地・建物の売却も可能になります（仮称：所有者不明土地管理命令）。
確かに、この制度が普及すればに民間の都市（再）開発が促進される可能性が高まります！
■相続土地放棄法案（仮称）の概要
土地が相続等の際に不明地となるケースが多いことに鑑み、相続土地の所有権を国庫に帰属させられる制度を創設します。
実際にこれは歓迎？する方も多いのではないでしょうか。
但し、放棄するには一定の条件（建物が無いこと、土壌汚染が無いことなど）を満たすことや、そして（やっぱりか！）、所定の負担金等を支払うことが必要となるとのことです。
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
日々不動産取引を取り扱っていると、相続未登記は高い確率で目にします。ある方は「売るまでは、相続登記など必要ない！と税理士さんから言われた」と・・・。言いたくはないのですが、このケース、特に年配の税理士さんに本当に多く、問題の元凶の一つになっています。相続が連続した場合など、相続人がどれだけ苦労するか想像すれば、こんな助言はあり得ないと思います。
相続や登記のことは、司法書士や弁護士が専門家ですが、いきなり費用が掛かるのはどうかな・・・とお思いなら、弊社でもお役に立てることが沢山ありますので、先ずは「お気軽に」お声をかけていただければ幸いです。ご一緒に解決策を模索致します！
更新日時 ： 2021年02月17日 | この記事へのリンク ：
栃木県オフィス移転推進補助金の創設と期待
栃木県は新型コロナウィルス感染拡大に伴い、都心から地方へオフィスを移転、分散する企業も出てくると見て、県内にサテライトオフィスを設置する県外企業に対し、１５０万円を上限に賃借料を補助する「栃木県オフィス移転推進補助金」を創設しました。１０月９日から２０２１年３月末までに支払う賃借料で、敷金礼金、共益費などは除かれます。予算枠は３０００万円、２０社の利用を見込みます。詳しい補助要件等は、栃木県のホームページでご確認下さい。
コロナ対策と地方の活性化策を兼ねた大変有効な補助金だと思います。弊社としてもこのような動きに対応できる体制を整えて参る所存です。
※一部令和２年１０月２１日付日経新聞記事を抜粋しています。
更新日時 ： 2020年10月22日 | この記事へのリンク ：
20代社会人「住まいの広さは２０�屬能淑�」「築２０年でもＯＫ」幸せに暮らすための住まい（賃貸）の条件〜アットホーム社アンケートから〜
□変化し続ける賃貸物件のトレンド・・・アンケートでは半数が「住まいの広さは２０�屬△譴仆淑�」と回答！
人々の多様性（ダイバーシティー）が叫ばれずいぶん経ちます。単身向け賃貸物件も時代とともにそのトレンドは変化しているようです。最近では「ミニマニスト」なる方が増え、世間のキーワードになったりしています。賃貸人さん・家主さん共に興味深いアンケート結果がアットホーム社から紹介されましたので見てみましょう。
□広さ（延べ床面積）
現在の住まい・最低限必要 共に「１５�岼幣紂廚�最多。最低限必要では１５�岼焚爾硲横悪岼焚爾鮃腓錣擦襪硲毅魁ィ粥鵑箸覆蝓�半数以上が２０�岼幣紂糞鐚爾砲靴藤蕎�程度）あれば十分と考えています。宇都宮市などの地方都市では、バブル以降より広い物件が好まれる傾向（単身物件でも３０〜４０�屬�好まれてきました）が強かったのですが、ここにきて確かに「合理的な」広さで探す方が増えてきました。□間取り
現在の住まい、最低限必要、共に「１ｋ」が４０％を占めます。1DK、1LDKでは、カップル層の回答が反映されたのか、最低限必要がそれぞれ２０％を超え、現在の住まいよりもやや広い間取を求めているようです。□入居時の築年数
現在の住まい、最低限許容、共に「２０年以内」が最多でした。現在の住まいが「新築」の方も１２．２％いるものの、最低許容では「新築」「５年以内」を合わせても１１．５％と割合は少なく、築浅へのこだわりは薄いようです。数年前まで、宇都宮市でも「新築」「築浅」至上主義的なマーケットでした。
どんな物件でも「新築」「築浅」時期は物件の耐用期間からすれば「ほんの一時」です。立地・環境、使い勝手・管理状態の良さなどその他の要素・物件の特徴がが置き去られ、そんなほんの一時が過ぎれば物件の価値はガタ落ちするのでしょうか。私はこんな状況にとても懐疑的でした。
最近は新築件数が減少する一方、リフォーム・リノベーション物件が増加しました。基本スペックの良好な物件はリフォ・リノ施工でその命を吹き返し、消費者の方々もそれをきちんと評価する風土が醸成されてきたように思えます。単に「築年数」で取捨選択する傾向は減りつつあります。
アンケート全体から、賃貸探しはとても「合理的」で「健全な考え方」になりつつあることが見て取れます。
業者としてはこの傾向を大変嬉しく感じ歓迎している次第です。
更新日時 ： 2020年08月27日 | この記事へのリンク ：
相続紛争回避、親の意識カギ〜日経新聞コラムより
家庭裁判所での遺産分割を巡る調停、審判の合計件数は2019年15,842件と10年前に比べ17％も増えているそうです。今回は、この問題の原因と現状、対策について日経新聞のコラム「経済教室」（2020年6月11日付）の記事をご紹介致します。
■政府は紛争防止のため遺言を書くことを推奨し、7月から法務局で自筆証書遺言を保管する制度が開始される。
・・・だが、年間死亡者は130万人台なのに、公証人が作成する公正証書遺言であれば、年間作成件数は約11万件と1割にも達しない。自分で作成する自筆証書遺言に件数は不明だが、遺言の開封時に必要となる家庭裁判所の裁判官による検認んは年間約１万８千件程度にすぎないのです。
■「遺産分割は死後、相続人が考えればよい」「遺言を書くとしても、年を取ってからでいい」。
日本ではこうした考えが根強く、問題を先送りする姿勢が目立ちますが、アメリカでは対照的に自分の死や認知症発症に備えて財産設計（エステートプランニング）をする人が年間死亡者の半数ほどいるとされます。「人生設計は自分で立て、責任を負う」という意識が強いということです。
■アメリカで財産設計の主流となっているのは「信託」
アメリカでは「プロベイド」といって、原則として遺産分割などに裁判所が関与し、遺言や遺産の内容、相続人の情報が公開されるが、これが不要となるのが「信託」をしている場合。自分の財産の管理・運用・処分を信頼できる人に託すのが「信託」です。
■日本でも「民事信託」という名前で信託に拠る財産設計が2007年の改正信託法施行で可能に
・・・だが、件数はまだ少なく信託財産も不動産に偏っています。
■まとめ・・・
日本では遺言を書くにせよ信託を利用するにせよ、先ずは人生設計やプランニング意識の醸成が必要。意識情勢がされないと相続を巡る紛争はさらに増加しかねない。
とのことです。
この問題は今話題の「終活」にもつながります。「どんな死に方をするか」ということ。明日生きているとは限りません！「死を見つめた人生」こそが人生のクオリティを高め、豊かなものにするのではないでしょうか。弊社では相続に関するご相談も承っております。「争続」にならないよう、今すぐに準備を始めましょう！
更新日時 ： 2020年06月13日 | この記事へのリンク ：
民法改正〜不動産取引への影響と各契約書類の改訂〜
不動産取引の重要な部分を占める民法の債権関係の規定については、明治２９年の制定以来、実質的な見直しがほとんど行われてきませんでしたが、�“塾磴涼濱僂鮗茲蠧�れる�△錣�りやすい文言にする��社会経済の変化に対応する�す餾歸�な取引ルールとの整合性を図るといった理由で、約１２０年ぶりに改正され（平成２９年６月２日公布）、本年４月１日から施行されることとなりました。この民法改正より、不動産取引も債権債務関係に変更が生じることから、不動産の売買契約書・賃貸借契約書等の書式も改訂が必要になります。弊社においては本年４月１日以降の契約から新書式（公益社団法人 全国宅地建物取引業協会連合会作成版）を利用することとなります。契約当事者の方には、改訂内容等を丁寧にご説明の上契約を締結する所存ですので、ご理解の程よろしくお願い申し上げます。尚、改訂内容については折に触れご紹介して参りたいと思います。
更新日時 ： 2020年05月11日 | この記事へのリンク ：
宇都宮市の「老朽危険空き家除却費補助金」をご存じですか？
最近、台風といわずフツーに暴風雨が頻発します。地球温暖化の影響でしょうか、爆弾低気圧が発生しやすいといわれます。大地震だっていつ起きても不思議ではないそうです。そんなとき、老朽化した家屋などは前触れもなく凶器と化し、第三者に多大な被害を及ぼす可能性があります（実際にこのような事故を数多く見ております）。老朽空き家等を所有し、対処にこまねいている方はまずこのような認識を持つことが必要です。
ではどうしたらよいか。危険なほど老朽化している場合の解はやはり「解体してしまう」ことです。
宇都宮市内で老朽空き家を所有している方で解体費用をお悩みなら、先ずは宇都宮市役所に相談してみてはいかがでしょうか。宇都宮市では周辺住民の良好な生活環境の保全を図るため、倒壊や建築材の飛散のおそれがあるなど、老朽化した危険な空き家の除却に要する費用の一部を補助しています（老朽危険空き家除却費補助金）。概要は以下（宇都宮市HP抜粋）のとおりです。
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
補助の対象となる空き家
倒壊などの危険性がある空き家であって、次のいずれかに該当するものとします。
- 昭和56年5月31日以前に建築されたもの
- 建築基準法上の道路に2メートル以上接しない敷地上にあるもの
なお、「危険性がある空き家」に該当するか否かの判定は市が行いますので、この補助を受けようとする場合は、必ず後述する「事前調査申請」を行ってください。
補助の金額
次の1と2のいずれか低い額の3分の2であって、70万円を上限とします。
- 除却に要した額（消費税を除いた額）
- 延べ床面積×11,000円（1平方メートル当たり）
補助の対象者
補助の対象者は、次の各号の要件をすべて満たす者とします。
- 所有者等であること。
- 本市の市税を滞納していないこと。
- 申請者以外に当該老朽危険空き家及び所在地の所有権を有する者が存する場合は、権利関係者全員の同意を得ていること。
- 申請者と同じ世帯の者のうち、収入のある者すべての所得の計が、地方税法第292条第1項第13号で定める合計所得金額で818万円以下であること。ただし、単身世帯の場合の合計所得金額は780万円以下とする。
- 申請者及び申請者と同じ世帯の者の中にこの補助金を受けた者がいないこと。また、権利関係者が存する場合は、権利関係者の中にこの補助金を受けた者がいないこと。
- 空き家等対策の推進に関する特別措置法第14条第3項に基づく命令を受けていないこと。
- 暴力団員による不当な行為の防止等に関する法律第2条第6号に規定する暴力団員又は同条第2号に規定する暴力団若しくは暴力団員と密接な関係を有する者でないこと。
補助の対象となる工事
補助の対象となる工事は、空き家を除却し、空き家の所在する土地一帯を更地にする工事とします（ただし、残置物の処分に係る工事は除く）。
また、工事にあたっては、以下の点にご留意ください。
1．市内に所在する解体事業者に請け負わせること
2．年内（令和2年12月31日まで）に、解体工事を完了し、解体事業者への支払いを済ませること
事前調査申請
補助金の申請を行う前に、必ず自己の所有する空き家が補助対象物件に該当するか否かの判定を受けてください。
事前調査申請にあたっては、申請期限までに「事前調査申請書」に以下のすべての資料を添付して市に提出してください。
- 不動産登記事項証明書その他の所有者等であることを証する書類
- 空き家の位置図及び現況が確認できる写真
- 補助要件確認表
申請受付期間 令和2年4月1日〜令和2年5月29日
お問い合わせ 生活安心課 空き家・空き地対策グループ 電話番号：028-632-2266
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
嵐の夜はおちおち寝てられない！てな状況は絶対に避けましょう。事故が起こる前に「先ず行動」しましょう！弊社はあらゆる角度から応援致します！
更新日時 ： 2020年05月08日 | この記事へのリンク ：
暴風な１日。損保「風災」にプラス〇〇付保がとても大事であること。
４／１３（月）〜１４（火）、暴風が吹き荒れましたね。日光杉並木の杉が倒木した位です。こんな朝は、覚悟して出社しますが、案の定、屋根の剥がれ２件、雨漏り、駐車場看板の倒壊と立て続けに苦情の電話です。このようなときは何をさておき、当社で貸主・所有者の代わりに「とりあえず直ぐ現場に駆けつける」ことにしています（ちなみに弊社の管理物件ではありません）。看板倒壊では、車が下敷きになり被害が出ました。車の所有者はただでさえ怒り心頭です。当社は今後の対応、況してや補償の話などには関知できません。現場に赴き状況を見聞、写真に収める等しかできませんが、被害者のストレスが幾分軽減され、貸主・所有者に対する感情も和らぎます。
暴風被・加害は「ツイてなかったー。」では済まされません。当社も過去に苦い経験があります。その時も全県下暴風被害がありました。貸倉庫の屋根（スレート材）が風で剥がれ、お隣の自動車整備工場に落下、工場屋外に駐めてあった数台の車両に傷を付けてしまったのです。被害車両は・・・走行不能のほぼ廃車だったのですが、きっちり修理代を請求されました（暴風で賃料半年分がまさに吹き飛ぶことに・・・）。
この時は、火災保険に「風災」を付保していたのですが、保険金は屋根修理代のみで他者の物損まではみてくれません（当たり前か・・）。そこで、当社はこれを教訓に所有建物すべてにオプション「施設所有（管理）者賠償責任保険」を付保しました。35坪の倉庫の場合、１事故につき１０万円の保証で年間保険料が約1000円。・・・安いと思います。
更新日時 ： 2020年04月15日 | この記事へのリンク ：
60歳以上向けの住宅ローン「リ・バース60」の利用が急増（住宅新報R2.3.17付）
住宅金融支援機構の「リ・バース60」は、リバースモーゲージ型住宅ローン。毎月の支払いは利息のみで元金はなくなった時に対象物件を売却することで一括返済する仕組み（一般的）ですが、この商品の特徴は新たに所有する住宅でも抵当権設定が可能であるとともに、「ノンリコース型」が利用できる点です。
ノンリコース型は、亡くなった時の売却代金でローンを完済できない場合でも、相続人に債務返済が請求されない方式で、「子供に迷惑を掛けたくない」親世代の心理に応えたところ人気を呼び、取り扱い金融機関の数も増えました（全国５９機関）。
利用の内訳は、新規住宅取得が５割を占めますが、月数千円の返済負担でリフォームが可能であることから、リフォーム目的の利用も増加しています。
また、特徴的な用途は「借換」で約２５％を占めます。サラリーマン世帯は退職金でローンを完済し老後は年金と貯金で暮らしていくのがこれまでの常でしたが、昨今とりだたされる老後問題（介護や病気、年金受給額の減額など）の懸念から、リ・バース60で既存の住宅ローンを借り換え、退職金は万が一の為にプールしておくという方も多いようです。（※現在のところリ・バース60で調達した資金の使途は住宅関係に限られます。）。
とても理にかなった使い勝手の良い融資です。60を過ぎても夢のマイホームに手が届く時代になりました。
更新日時 ： 2020年03月22日 | この記事へのリンク ：
平成最後の・・・公示地価
国土交通省は年3月19日、公示地価（今年1月1日時点）を発表しました。例によって、宇都宮市の公示地価動向の傾向に触れてみたいと思います。市内住宅地68地点のうち、52地点（なんと76.4%）で上昇又は横ばいとなりとなりました。また、商業地43地点のうち、32地点が上昇、横ばいが残る11地点で、下落地点は0となりました。また、工業用地も同様に下落地点無しです。「過去の地価下落の反動」と分析する専門家もおりますが、実務担当者として、「一律微上昇」の結果には首をかしげたくなります。住宅地で下落しているといわる地点の特徴は明らか。→宇都宮市西又北エリアの郊外の古い分譲地。これはその通りですが、もっと中心部に近いエリア（例えば宮環内側）でも実際には大きく下落しているエリアはあります。逆に言えば、明らかに上昇している地点はJR宇都宮駅東側のエリアか土地区画整理事業施工地区など街区整理されたエリアに限られます。ほんの数メートルしか離れていなくても区画整理地区とそうでない地区で、倍近い地価の乖離がある地点もあります。確かに接面する道路は広いことに越したことは無いでしょうが地価は倍も違うでしょうか。唯、ここまで2極化が進めば、見方を変えれば、区画整理地未施工地はむしろお買い得で人気が出るのではないでしょうか。最近は、軽乗用車のユーザーが増えていますし、本当にそんな流れができるのではないかと考えています。となれば、「宇都宮全域微上昇」とする公示地価もあながち間違いではなくなるかもしれません。平成時代後半は不動産鑑定士さんや、国・自治体の地価調査担当者は、これまでに経験したことのない「個別条件（個性）重視の土地需要」に向き合わざるを得ない受難の時代でありました。新時代の地価調査はもう少し現実を反映するような手法・制度を見出していただきたいものです。
更新日時 ： 2019年03月23日 | この記事へのリンク ：
- スタッフ便り (5)
- 大福なかんじの社長日？記（？は不定期なので） (13)
- 不動産オーナー＆投資家さん向けトピックス (1)
- 売買仲介業務〜我が社の流儀 (3)
- エリアインフォメーション (3)
- 独断掘出し物件（賃貸） (29)
- 独断掘出し物件（売買） (10)
- 不動産コンサルあとがき (2)
- 簡単に言うと会社PRなんですが・・・ (4)
- リポートFrom大福不動産研究所（やさしい不動産学） (22)
- 不動産オーナー＆投資家さん向けトピックス (4)
- 空き地・空き家・・・「負」動産を蘇らせよう！！ (1)
- 揉めずに上手に相続するために〜生前対策あれこれ (1)