宇都宮の不動産通信大福袋ログ
宇都宮市の不動産情報、掘り出し物情報、コンサルティング回顧録、不動産オーナー等への有益情報など幅広くお知らせします
60歳以上向けの住宅ローン「リ・バース60」の利用が急増（住宅新報R2.3.17付）
住宅金融支援機構の「リ・バース60」は、リバースモーゲージ型住宅ローン。毎月の支払いは利息のみで元金はなくなった時に対象物件を売却することで一括返済する仕組み（一般的）ですが、この商品の特徴は新たに所有する住宅でも抵当権設定が可能であるとともに、「ノンリコース型」が利用できる点です。
ノンリコース型は、亡くなった時の売却代金でローンを完済できない場合でも、相続人に債務返済が請求されない方式で、「子供に迷惑を掛けたくない」親世代の心理に応えたところ人気を呼び、取り扱い金融機関の数も増えました（全国５９機関）。
利用の内訳は、新規住宅取得が５割を占めますが、月数千円の返済負担でリフォームが可能であることから、リフォーム目的の利用も増加しています。
また、特徴的な用途は「借換」で約２５％を占めます。サラリーマン世帯は退職金でローンを完済し老後は年金と貯金で暮らしていくのがこれまでの常でしたが、昨今とりだたされる老後問題（介護や病気、年金受給額の減額など）の懸念から、リ・バース60で既存の住宅ローンを借り換え、退職金は万が一の為にプールしておくという方も多いようです。（※現在のところリ・バース60で調達した資金の使途は住宅関係に限られます。）。
とても理にかなった使い勝手の良い融資です。60を過ぎても夢のマイホームに手が届く時代になりました。
更新日時 ： 2020年03月22日 | この記事へのリンク ：
平成最後の・・・公示地価
国土交通省は年3月19日、公示地価（今年1月1日時点）を発表しました。例によって、宇都宮市の公示地価動向の傾向に触れてみたいと思います。市内住宅地68地点のうち、52地点（なんと76.4%）で上昇又は横ばいとなりとなりました。また、商業地43地点のうち、32地点が上昇、横ばいが残る11地点で、下落地点は0となりました。また、工業用地も同様に下落地点無しです。「過去の地価下落の反動」と分析する専門家もおりますが、実務担当者として、「一律微上昇」の結果には首をかしげたくなります。住宅地で下落しているといわる地点の特徴は明らか。→宇都宮市西又北エリアの郊外の古い分譲地。これはその通りですが、もっと中心部に近いエリア（例えば宮環内側）でも実際には大きく下落しているエリアはあります。逆に言えば、明らかに上昇している地点はJR宇都宮駅東側のエリアか土地区画整理事業施工地区など街区整理されたエリアに限られます。ほんの数メートルしか離れていなくても区画整理地区とそうでない地区で、倍近い地価の乖離がある地点もあります。確かに接面する道路は広いことに越したことは無いでしょうが地価は倍も違うでしょうか。唯、ここまで2極化が進めば、見方を変えれば、区画整理地未施工地はむしろお買い得で人気が出るのではないでしょうか。最近は、軽乗用車のユーザーが増えていますし、本当にそんな流れができるのではないかと考えています。となれば、「宇都宮全域微上昇」とする公示地価もあながち間違いではなくなるかもしれません。平成時代後半は不動産鑑定士さんや、国・自治体の地価調査担当者は、これまでに経験したことのない「個別条件（個性）重視の土地需要」に向き合わざるを得ない受難の時代でありました。新時代の地価調査はもう少し現実を反映するような手法・制度を見出していただきたいものです。
更新日時 ： 2019年03月23日 | この記事へのリンク ：
マイホーム取得は消費増税後の方がお得？
ご承知の通り、平成31年（2019年）10月1日に消費税が8％から10％に増税されます（ほぼ確定）。が、国は「あらゆる施策を動員し、景気に影響を及ぼさないよう全力で対応」と。とりわけ住宅購入は「経済波及効果」が高いとされ、国でも「増税後」の住宅購入に手厚い施策を用意しています。
�―斬陬蹇璽鷂裟任粒判次�従来「ローン残高の1％を10年間、所得税控除」でしたが、控除期間を13年に延ばし、最後の3年間は「建物価格×2％÷3年間」を上限とします。つまりこの3年間で増税2%分を穴埋めします（2019年10月〜2021年12月居住分が対象）。
�◆屬垢泙さ詆婉癲廚粒判次��，僚蠧誓嚢欺�が出来ない世帯対する施策です。一定所得以下の方が住宅ローンで新築住宅を取得したときに恩恵を受けます。年収400万円なら現行30万円→増税後50万円、600万円なら現行0円→増税後30万円などとし、増税分の穴埋めをします。
※中古住宅で個人から（仲介業者を通して）取得する場合はそもそも消費税非課税ですので、�△療�用はありません
�Ａ�税後の新築住宅取得とリフォームには「ポイント」。エコ・耐震等一定性能の新築住宅：30万ポイント、長期優良／低炭素住宅：35万ポイント、旧耐震→新耐震に建替：15万ポイント、リフォームは最大30万ポイントで、賃貸住宅も対象。2019年10月以降引渡しで消費税10％を支払うものが対象です。
�）瑤廊△覗�税分穴埋め、��のポイントでさらにメリット享受。あれれ、増税後の方がお得になっちゃっていますね！？
個人的には住宅だけでなく事業用の建物の取得にも施策を講じれば、有効な景気対策になると思うのですが・・・。
更新日時 ： 2019年02月13日 | この記事へのリンク ：
地価は下がっても建築費高騰、金利は下がっても賃金は・・・
地価は地方でも一部が底入れするほど価格調整が進んでいます。人口が減っていますので当然と言えば当然ですが。しかし、建築費は構造等にかかわらず、急騰の様相です。10年前の住宅建築相場では、大手ハウスメーカーで概ね坪当たり60〜70万円、地元工務店で40〜50万円というところでした。現在はというと・・・。
以下は住宅生産団体連合会による主要ハウスメーカー８社の戸建て注文住宅の2016年実績（坪単価）です。
積水ハウス：88.9万円、大和ハウス工業：85.3万円、積水化学工業：82.2万円、旭化成ホームズ：93.0万円、住友林業：95.0万円、ミサワホーム：74.0万円、パナホーム：81.6万円、三井ホーム：96.2万円。
大手で家を建てるには「坪当たり90万円が当たり前」の時代になってしまいました。そしてこの傾向は続くと予想されています。
中小建築業者の坪単価もこれにつられて上昇していることは想像に難くありません。
限られた需要の中で、各社坪単価を上げることで販売数の苦戦をカバーしている様子が浮かび上がります。
高騰の要因は複数考えられます。よく建築資材の値上がり、労働力不足に拠る人件費の上昇が原因などと言われますが、実は最大の要因は近年続いている異常低金利。？。金利が下がれば建築費も下がるのがセオリーでは？
実は、「低金利の内に家をたてよう！」「折角家を建てるなら少しでも高機能で高級にしたい」・・・という消費者マインドに供給側が高額化（高付加価値化）で呼応するという構図で建築費が高騰しているのです。「ベーシックな住宅でよいから安価な住宅を」と大手ハウスメーカーにお願いすることはもはや困難なようです。
景気が良くても地価の上昇が先を越している、地価が下がっても建築費が上昇、金利は下がっても賃金は伸びない・・・。
家を建てるのにうまく好条件が揃うことは無いようです。ですから、「建てたい」「買いたい」と思った時が最上の条件と割り切って行動に移すことがとても大切なのです。
建物ばかりに注力して（気持ちはわかりますが）、土地の予算をあからさまに相場以下に抑えたり、購入手続きを疎かにすることは避けなければなりません。家は改築・建替が可能ですが、土地は取り替えられませんので。
更新日時 ： 2017年09月28日 | この記事へのリンク ：
平成２９年県内基準地価が公表されました。
栃木県は９月１９日、７月１日時点の県内地価（基準地価 447地点）を公表しました。
県が地価の動向を調査し、指標として発表しているわけです。
今回の基準地価によると、宇都宮市内全103地点（商業地・工業地含む）の内２８地点（27％）が、価格上昇、45地点（43.6％）が横ばいとなりました。全体の70％超の地点で下げ止まったという結果です。
依然として地価が下落している地点の特徴は、その殆ど旧上河内町エリアや昭和40年代に造成・分譲された郊外の大規模団地ということです。言い換えれば、これら以外のエリアは全体的に地価上昇に転じているということなのですが、実務を担当する者から見れば、これは実情を反映していない様に感じます。
実感としては、地価上昇・横這いの地点の内、土地区画整理事業や都市再開発事業などにより、道路・公園など都市インフラが整備済のごく限られたエリア（広くきれいになったところ）だけが（地価が）跳ね上がり、その他の殆どのエリアは大なり小なり地価は下落しています。
この辺が公的地価調査に対し懐疑的に思うところです。おそらく評価の参考となる取引事例が不足し、多くの地点は「係数」言い換えれば「”この地点もこれくらい上昇しているはずだ”という推定」で評価してるために、どの地点も同じような地価動向を示しているのでしょう。
少子高齢・人口減少時代を背景に土地需要が先細り、一方では相続を受けた使い道のない土地等が続々と市場に放出され、いわば供給過多状態です。経済原理からすると地価が上昇するファクター（要因）は皆無です。
それなのに何故ここ2〜3年で地価は一転上昇との調査結果となったのでしょうか？
�（�価との相対的な関係で、地価に割安感が生じた（底入れした）ため、購入を控えていた者が動き出した��国の異常低金利政策に拠り、幅広い所得層の消費者の住宅取得が可能になった（需要が旺盛になった）など、過去の需要がここにきて実現している
等の分析が立ちます。
ただ、これらの需要も限定的です。大きな流れとしては「需要減少・供給過多」で地価下落で間違いないと思います。今後はこのことを踏まえて土地の売買・活用を考えていかなければなりません。
我々不動産業者はこの点においてお客さまに対し有益な助言・コンサルティングができるよう研鑽していく必要があります。
ところで、「地価指標」と称するものには”公示地価”とか”路線価”とかというのも聞いたことがありませんか？この機会に少し整理してみます。
”公示地価”・・・地価公示法に基づく地価公示制度（国の土地鑑定委員会が毎年１回標準地の正常な価格を公示し、一般の土地の取引価格に対して指標を与えるとともに、公共事業用地の取得価格算定の規準とされ、また、国土利用計画法に基づく土地取引の規制における土地価格算定の規準とされる等により、適正な地価の形成に寄与することを目的としている。）です。換言すれば、国の土地の時価調査のことです。
”基準地価格” ・・・国土利用計画法の土地取引価格の審査基準価格として設定されたもので，都道府県が毎年1回公表している。具体的には都道府県知事が基準地について不動産鑑定士の鑑定評価を求め，毎年7月1日に現在の標準地価を判定し，10月初めに公表する。土地取引の指標，正常な地価形成を目的とした公示地価とほぼ性格を同じくしています。換言すれば、都道府県の土地の時価調査のことです。
バブル期など、地価の急騰時期では１年に一度では地価動向を把握しきれない為、半年ごとになったという経緯もあると思われます。
”路線価”・・・相続税に係る土地資産の評価に利用することになっており、毎年１月１日時点の価格が４月１日に国税局から公表されます。読んで字のごとく道路（公道）に土地単価が張り付けられていて、「この道路に面する土地は１平米当り〇〇円」というように利用します。路線価は公示地価の約８割程度に設定されています。
”固定資産税評価額”・・・固定資産税・都市計画税の算定に利用することになっており、個別其々の土地に市町村が価額を設定します。また、３年に１度評価替えが行われます。固定資産税評価額は公示地価の約６割程度に設定されています。
以上のように、土地価格は昔から「一物四価（一つのものに四つの価格が存在するという意味）」などと言われます。
”公示価格”、”基準地価”がいわゆる「時価」ということですが、バブル崩壊後の特に地方圏の実勢（取引）地価は公示地価を大きく下回り、「路線価で売却できれば良しとする」という時代が続いています。
とはいえ、公示地価・基準地価は国家的な地価調査であり、公表される地価動向・傾向には大きな影響力があります。
更新日時 ： 2017年09月21日 | この記事へのリンク ：
相続した空き家は売っても全額または一定額まで税金がかからないのです（が、期間限定！）
親から古い空家を相続した。（環境上）放っておくのもどうかと思うけど、建物を撤去すると固定資産税が上がるとか。更地にして売却しても、譲渡所得税がかかるらしい・・・。とりあえずこのままにしておくか。
このような境遇の方、多いですね。気持はわかりますが、「とりあえずこのままで」は、譲渡税減税（タダになることも！）のチャンスを逃すことになりかねません。
増え続ける「空家」・・・。我が国の空家総戸数は820万戸、実に総戸数の13.5％、７軒に１軒が空家という状況です。そこで国は空家の放置による周辺環境への悪影響を防止するとともに空家の有効活用を促進する為、空家発生の最大の要因である「相続」によって取得した古い空家の売却について、通常マイホームを売却した際に一定の要件を満たせば、売却に伴う譲渡益（買った時より高く売れた場合の利益）から3,000万円を控除できる制度を同様に認めることとしました。
対象となる空家は昭和56年5月31日以前に建築された住宅で、売却の際には、耐震リフォームをするなどして新耐震基準を満たしたうえで譲渡する必要があります。
ところで、ここがポイントなのですが、この特例、耐震リフォームを行わず建物を取り壊して、更地で売却する場合にも適用を可能としました。
これは、古い空家は、ほとんどが更地売却になるという現実に即した大変画期的な税制だと思います！
ただし、（ここに注意！）この特例は期間限定（適用期間あり）です。
平成28年4月 1日から平成31年12月31日までの間で、かつ、相続の時からその相続の開始があった日以降3年を経過する日の属する年の属する年の12月31日までの間に譲渡したものに限られます。
既に相続が発生している場合の本特例の譲渡適用期間は以下のとおりです。
相続の発生：H25.1.2〜H26.1.1→譲渡適用期間：H28.4.1〜H28.12.31
相続の発生：H26.1.2〜H27.1.1→譲渡適用期間：H28.4.1〜H29.12.31
相続の発生：H27.1.2〜H28.1.1→譲渡適用期間：H28.4.1〜H30.12.31
相続の発生：H28.1.2〜 →譲渡適用期間：H28.4.1〜H31.12.31
つまり、平成26年中に相続があった方は、今年末までに譲渡しないと、この特例が使えません。
「（相続空家は）とりあえずこのままで」にしている方、チャンスを逃さないようご注意下さい！
この特例、住宅とその敷地を兄弟で共有相続した場合であれば、これを売却したとき、兄弟それぞれの持分について、3,000万円を控除できることになり、親が存命中にマイホームを売却するより、税金が安くなるなんてこともありうるのです！使わない手はありませんヨ。
詳しくお知りになりたい方、是非お問い合わせください。具体的な税額の試算など承ります。
更新日時 ： 2017年05月31日 | この記事へのリンク ：
平成29年 公示地価（国土交通省）について
国土交通省は平成29年3月21日、公示地価（今年1月1日時点）を発表しました。新聞報道等により、ご存知の方も多いかと思いますが、宇都宮市の公示地価動向の傾向に触れてみたいと思います。市内住宅地75地点のうち、44地点で微上昇又は横ばいとなり、昨年の同23地点からほぼ倍増となりました。また、商業地32地点のうち、18地点が微上昇又は横ばいとなり、やはり昨年の同11地点から大幅に増加しました。上昇地点の多くがJR宇都宮駅東側のエリアか土地区画整理事業施工地区など街区整理された地点であるということも特徴的です。一方で市西部の郊外地域は、下落に歯止めがかかっていないことが示されています。
少子高齢化、人口減少などの社会背景から、今後、地価が上昇することは考えにくく、実務実態としても極一部の地区を除き、下落基調ですので、今回の公示地価には少々違和感を覚えます。
弊社ではこれらの公的データや取引事例、収益還元的な手法を用いて、迅速な不動産価格査定を無料にて承っております。「所有地は今いくらくらいかな？」といった気軽な動機でも結構ですので、ぜひご利用下さい。
更新日時 ： 2017年03月29日 | この記事へのリンク ：
事業用資産の買換え特例（とても使える「9号」）、終了迫る！（切ないです）
国内にある長期（10年超）保有資産（土地・建物・構築物）から国内にある資産（土地・建物・構築物・機械装置）へ買い換えて1年以内に事業の用に供した場合、なんと譲渡益の８０％について課税が繰り延べられる（法人は買換資産に簿価が引継がれる圧縮記帳が適用される）こと、ご存知ですか！？（9号特例）
私個人的にこの特例が大好きで、いつも虎視眈々と仕事に利用できる機会を狙ってきました。
不動産コンサルティングマスターとして、これほどの腕の見せ所はありませんから。
代々相続してきた簿価（取得したときの価格）の安い土地を時価で売却した場合、売値の大部分が譲渡益となり、この約２０％が課税されます。これは大変な税負担で、これがあるから「土地は売らない」という人も多い程です。
ところが、この特例を利用すれば、有益な資産組み換えを行い、その上、劇的に税金を圧縮するという、まさに一石二鳥のウルトラＣが可能となるのです♥。
特筆すべきは、区域・地域に関係なく、宅地である事業資産について認められるのは9号特例だけということ。ゆえに9号は幅広く適用される使い勝手のよい特例なのです。
一例として、相続したアパートが将来的にあまり具合が良くない（例えば街中過ぎて日当たりが悪い、道路騒音がある、とか）とき、この土地建物を売却し、郊外の住環境の整った土地（地価的に土地面積を拡大できることでしょう）を購入してアパートを新築する等が挙げられます。売却と購入の順序は逆でもOK（但し期限の制約あり）です。
また、この例の逆もありで、郊外の広大な土地を擁するアパートを都心の一等地とオフィスビルに組み替えることもできるでしょう。
このとき、相続した土地の売却額（時価）が１億円で、簿価（取得価格）が不明な場合の長期譲渡所得税は、最大1900万円程と大変な負担ですが、冒頭の特例を利用できた場合のその額は380万円程度まで圧縮できることになります。
この特例を利用したコンサルティングでは、本当にクライアント様に喜ばれ、感謝され、当方もコンサルタント冥利に尽きます。
ところが、・・・です。この9号特例が平成26年末で適用終了予定です。
つまり、この特例を利用するには「平成26年12月31日こでに事業用資産を譲渡すること」が必要となります。
・・・でも、まだ間に合いますヨ。是非お手伝いさせていただきたいと思います。
※尚、税制・税計算は端折った記載・説明となていることをご了承ください。詳しくはお問合わせ頂ければ幸いです。
更新日時 ： 2014年09月10日 | この記事へのリンク ：
空き家・空き地の適正な管理の義務化（宇都宮市条例）について
近年の少子高齢化・人口減少を反映し、空き地・空き家が増え続けています。住宅・土地統計調査（総務省）によると、全国の空き家は、昭和53年は330万戸でしたが、平成26年では、820万戸と35年間でほぼ3倍となり、住宅総数に占める割合も過去最高の13.5％になっています。老朽化した建物は悪天候等のもとでは凶器に変わり、空き地の枯れ草は火事の原因ともなりかねません。
そこで、宇都宮市においても、本年7月1日から「空き家等の適正管理及び有効活用に関する条例」を施行し、所有者などに適正な管理を義務付けるとになりました。
具体的には、以下の通りです。
１．空き家・空き地の所有者などの管理責任を明らかにし、適正に管理されない場合、市は所有者などに対て指導に加え、危険な状態には改善命令を行うことができます。
２．正当な理由なく改善命令に従わない場合は、氏名などを公表するほか、５万円以下の過料を納付することになります。
３．緊急時などに危険個所を修繕・除却するなど、市が危険を回避する措置をとることができ、これに要した費用は所有者などから徴収します。
では、どのような状態が条例の対象となるのかというと、
「空き家のトタン屋根が飛び散った状態」、「空き家・空き地の草木が生い茂り、道路や隣地にはみ出した状態」といった、周辺住民に迷惑を及ぼしている状態と市が認めた場合とされています。
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
この問題を非常に身近なことと感じる方も多いのではないでしょうか。
「空き地・空き家の遠隔地に住んでいる」「体力的に除草等の管理が困難」「借地上の建物なので除却すると借地権を失う」など、事情はあると
思いますが、当方、仕事柄、「強風で屋根が飛んで隣の建物を破損させた（けがをさせてしまった）」「老朽化した塀が隣地に倒れた」などのアクシデントを沢山見聞しています。古い（未使用）建物等ゆえ無保険の場合も多く、多額の損害賠償を負担せざるを得ないケースもあります。
「空き家・空き地を放置している」、思い当たる節のある方は、一刻の猶予もないと考えたほうが妥当です。何かが起こってからでは遅いのです。
弊社は主に宇都宮市内の土地・建物について管理・有効活用の業務を受託しておりますし、建物の解体も誠実な業者を使って適正価格で行っております。何かしらお役に立てると思っておりますので、お悩みのある方はご相談ください。
更新日時 ： 2014年04月02日 | この記事へのリンク ：
貴方は一生賃貸派？それとも持ち家派？
消費税増税決定をきっかけに、「住・宅・購・入」の四文字が頭をよぎった、又、今まさに購入を検討されているアパ・マン暮らしの方も多いと思います。今回は今年７月に、住宅情報メディアのアットホーム社が行った「一生賃貸派と持ち家派」 の意識調査（１都3県在住、既婚の子育てサラリーマン世帯にアンケート）が興味深いものでしたので、ご紹介したいと思います（悩んでいる方の一助となるかは分かりませんが・・・。）。
１．それぞれの世帯年収は？→ → 一生賃貸派・・・平均７５３万円 持ち家派・・・平均７７２万円
賃貸派と持ち家派とで「収入」に大きな差が無いことが分かります。
２．一生賃貸に住みたい／持ち家がいいと思う理由は？
一生賃貸派の理由→→ 1位 「住み替えやすい」 2位「災害やローンのリスクが少ない」
持ち家派の理由→→ 1位「資産になる」 2位「自由にできる」
リスクが少なくて自由で気楽な点か、資産として自分のものになることか、どちらを選ぶかで賃貸派と持ち家派に分かれるようです。
３．賃貸に住み続けることと、持ち家を購入することは、どちらが得だと思うか？
一生賃貸派→→「賃貸の方が得」７７％ 持ち家派→→「持ち家の方が得」８８％
それぞれ自分の選択の方が得だと考えていることが分かりますが、持ち家派の方が若干「自信度」が高いようです。
これは私個人の感想ですが、地方圏においてはこの傾向は顕著のように思います。
４．将来、家賃／住宅ローンが払えなくなるかもしれないという不安はありますか？
一生賃貸派→→「はい」４０．７％ 「いいえ」３６％ 持ち家派→→「はい」４１％ 「いいえ」４０％
両派それぞれ自身の選択が得だと考えてはいるものの、支払いに対する不安もあるようです。それにしてもその「不安率」が両派で同等であることは興味深い結果です。
両派における生涯コストを計算した週刊誌の記事を見たことがありますが、前提によって異なる数字になり、結論的なことは言えないというような内容だったように記憶します。
この調査で、両派は拮抗していることが見えてきます。私は結構意外に思いましたが皆様はどうお感じでしょうか。どちらが良いかは各人がそのライフスタイルや環境（仕事・家族など）による制約を考慮して決めざるを得ません。
しかし、この結果を受けて浮かび上がる課題のひとつ（当方は以前より感じていたことなのですが）は、一生賃貸派のニーズに応えられる「良質な賃貸住宅」が不足しているということです。日本の住宅政策が「持ち家推進」でやってきたことが一つの要因だと思います。「良質」とは、単に「新しい」ということではなく、「十分な住空間の確保」、「災害に対する安全性」、「ライフスタイルの多様性への対応」などがポイントとなります。果たして不安定な経済状況の中、民間任せで全国あまねく「良質な賃貸住宅」が供給され得るのか、国などにも議論してもらいたいところです。
更新日時 ： 2013年10月22日 | この記事へのリンク ：
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