宇都宮の不動産通信大福袋ログ
宇都宮市の不動産情報、掘り出し物情報、コンサルティング回顧録、不動産オーナー等への有益情報など幅広くお知らせします
相続紛争回避、親の意識カギ〜日経新聞コラムより
家庭裁判所での遺産分割を巡る調停、審判の合計件数は2019年15,842件と10年前に比べ17％も増えているそうです。今回は、この問題の原因と現状、対策について日経新聞のコラム「経済教室」（2020年6月11日付）の記事をご紹介致します。
■政府は紛争防止のため遺言を書くことを推奨し、7月から法務局で自筆証書遺言を保管する制度が開始される。
・・・だが、年間死亡者は130万人台なのに、公証人が作成する公正証書遺言であれば、年間作成件数は約11万件と1割にも達しない。自分で作成する自筆証書遺言に件数は不明だが、遺言の開封時に必要となる家庭裁判所の裁判官による検認んは年間約１万８千件程度にすぎないのです。
■「遺産分割は死後、相続人が考えればよい」「遺言を書くとしても、年を取ってからでいい」。
日本ではこうした考えが根強く、問題を先送りする姿勢が目立ちますが、アメリカでは対照的に自分の死や認知症発症に備えて財産設計（エステートプランニング）をする人が年間死亡者の半数ほどいるとされます。「人生設計は自分で立て、責任を負う」という意識が強いということです。
■アメリカで財産設計の主流となっているのは「信託」
アメリカでは「プロベイド」といって、原則として遺産分割などに裁判所が関与し、遺言や遺産の内容、相続人の情報が公開されるが、これが不要となるのが「信託」をしている場合。自分の財産の管理・運用・処分を信頼できる人に託すのが「信託」です。
■日本でも「民事信託」という名前で信託に拠る財産設計が2007年の改正信託法施行で可能に
・・・だが、件数はまだ少なく信託財産も不動産に偏っています。
■まとめ・・・
日本では遺言を書くにせよ信託を利用するにせよ、先ずは人生設計やプランニング意識の醸成が必要。意識情勢がされないと相続を巡る紛争はさらに増加しかねない。
とのことです。
この問題は今話題の「終活」にもつながります。「どんな死に方をするか」ということ。明日生きているとは限りません！「死を見つめた人生」こそが人生のクオリティを高め、豊かなものにするのではないでしょうか。弊社では相続に関するご相談も承っております。「争続」にならないよう、今すぐに準備を始めましょう！
更新日時 ： 2020年06月13日 | この記事へのリンク ：
民法改正〜不動産取引への影響と各契約書類の改訂〜
不動産取引の重要な部分を占める民法の債権関係の規定については、明治２９年の制定以来、実質的な見直しがほとんど行われてきませんでしたが、�“塾磴涼濱僂鮗茲蠧�れる�△錣�りやすい文言にする��社会経済の変化に対応する�す餾歸�な取引ルールとの整合性を図るといった理由で、約１２０年ぶりに改正され（平成２９年６月２日公布）、本年４月１日から施行されることとなりました。この民法改正より、不動産取引も債権債務関係に変更が生じることから、不動産の売買契約書・賃貸借契約書等の書式も改訂が必要になります。弊社においては本年４月１日以降の契約から新書式（公益社団法人 全国宅地建物取引業協会連合会作成版）を利用することとなります。契約当事者の方には、改訂内容等を丁寧にご説明の上契約を締結する所存ですので、ご理解の程よろしくお願い申し上げます。尚、改訂内容については折に触れご紹介して参りたいと思います。
更新日時 ： 2020年05月11日 | この記事へのリンク ：
宇都宮市の「老朽危険空き家除却費補助金」をご存じですか？
最近、台風といわずフツーに暴風雨が頻発します。地球温暖化の影響でしょうか、爆弾低気圧が発生しやすいといわれます。大地震だっていつ起きても不思議ではないそうです。そんなとき、老朽化した家屋などは前触れもなく凶器と化し、第三者に多大な被害を及ぼす可能性があります（実際にこのような事故を数多く見ております）。老朽空き家等を所有し、対処にこまねいている方はまずこのような認識を持つことが必要です。
ではどうしたらよいか。危険なほど老朽化している場合の解はやはり「解体してしまう」ことです。
宇都宮市内で老朽空き家を所有している方で解体費用をお悩みなら、先ずは宇都宮市役所に相談してみてはいかがでしょうか。宇都宮市では周辺住民の良好な生活環境の保全を図るため、倒壊や建築材の飛散のおそれがあるなど、老朽化した危険な空き家の除却に要する費用の一部を補助しています（老朽危険空き家除却費補助金）。概要は以下（宇都宮市HP抜粋）のとおりです。
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補助の対象となる空き家
倒壊などの危険性がある空き家であって、次のいずれかに該当するものとします。
- 昭和56年5月31日以前に建築されたもの
- 建築基準法上の道路に2メートル以上接しない敷地上にあるもの
なお、「危険性がある空き家」に該当するか否かの判定は市が行いますので、この補助を受けようとする場合は、必ず後述する「事前調査申請」を行ってください。
補助の金額
次の1と2のいずれか低い額の3分の2であって、70万円を上限とします。
- 除却に要した額（消費税を除いた額）
- 延べ床面積×11,000円（1平方メートル当たり）
補助の対象者
補助の対象者は、次の各号の要件をすべて満たす者とします。
- 所有者等であること。
- 本市の市税を滞納していないこと。
- 申請者以外に当該老朽危険空き家及び所在地の所有権を有する者が存する場合は、権利関係者全員の同意を得ていること。
- 申請者と同じ世帯の者のうち、収入のある者すべての所得の計が、地方税法第292条第1項第13号で定める合計所得金額で818万円以下であること。ただし、単身世帯の場合の合計所得金額は780万円以下とする。
- 申請者及び申請者と同じ世帯の者の中にこの補助金を受けた者がいないこと。また、権利関係者が存する場合は、権利関係者の中にこの補助金を受けた者がいないこと。
- 空き家等対策の推進に関する特別措置法第14条第3項に基づく命令を受けていないこと。
- 暴力団員による不当な行為の防止等に関する法律第2条第6号に規定する暴力団員又は同条第2号に規定する暴力団若しくは暴力団員と密接な関係を有する者でないこと。
補助の対象となる工事
補助の対象となる工事は、空き家を除却し、空き家の所在する土地一帯を更地にする工事とします（ただし、残置物の処分に係る工事は除く）。
また、工事にあたっては、以下の点にご留意ください。
1．市内に所在する解体事業者に請け負わせること
2．年内（令和2年12月31日まで）に、解体工事を完了し、解体事業者への支払いを済ませること
事前調査申請
補助金の申請を行う前に、必ず自己の所有する空き家が補助対象物件に該当するか否かの判定を受けてください。
事前調査申請にあたっては、申請期限までに「事前調査申請書」に以下のすべての資料を添付して市に提出してください。
- 不動産登記事項証明書その他の所有者等であることを証する書類
- 空き家の位置図及び現況が確認できる写真
- 補助要件確認表
申請受付期間 令和2年4月1日〜令和2年5月29日
お問い合わせ 生活安心課 空き家・空き地対策グループ 電話番号：028-632-2266
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嵐の夜はおちおち寝てられない！てな状況は絶対に避けましょう。事故が起こる前に「先ず行動」しましょう！弊社はあらゆる角度から応援致します！
更新日時 ： 2020年05月08日 | この記事へのリンク ：
暴風な１日。損保「風災」にプラス〇〇付保がとても大事であること。
４／１３（月）〜１４（火）、暴風が吹き荒れましたね。日光杉並木の杉が倒木した位です。こんな朝は、覚悟して出社しますが、案の定、屋根の剥がれ２件、雨漏り、駐車場看板の倒壊と立て続けに苦情の電話です。このようなときは何をさておき、当社で貸主・所有者の代わりに「とりあえず直ぐ現場に駆けつける」ことにしています（ちなみに弊社の管理物件ではありません）。看板倒壊では、車が下敷きになり被害が出ました。車の所有者はただでさえ怒り心頭です。当社は今後の対応、況してや補償の話などには関知できません。現場に赴き状況を見聞、写真に収める等しかできませんが、被害者のストレスが幾分軽減され、貸主・所有者に対する感情も和らぎます。
暴風被・加害は「ツイてなかったー。」では済まされません。当社も過去に苦い経験があります。その時も全県下暴風被害がありました。貸倉庫の屋根（スレート材）が風で剥がれ、お隣の自動車整備工場に落下、工場屋外に駐めてあった数台の車両に傷を付けてしまったのです。被害車両は・・・走行不能のほぼ廃車だったのですが、きっちり修理代を請求されました（暴風で賃料半年分がまさに吹き飛ぶことに・・・）。
この時は、火災保険に「風災」を付保していたのですが、保険金は屋根修理代のみで他者の物損まではみてくれません（当たり前か・・）。そこで、当社はこれを教訓に所有建物すべてにオプション「施設所有（管理）者賠償責任保険」を付保しました。35坪の倉庫の場合、１事故につき１０万円の保証で年間保険料が約1000円。・・・安いと思います。
更新日時 ： 2020年04月15日 | この記事へのリンク ：
60歳以上向けの住宅ローン「リ・バース60」の利用が急増（住宅新報R2.3.17付）
住宅金融支援機構の「リ・バース60」は、リバースモーゲージ型住宅ローン。毎月の支払いは利息のみで元金はなくなった時に対象物件を売却することで一括返済する仕組み（一般的）ですが、この商品の特徴は新たに所有する住宅でも抵当権設定が可能であるとともに、「ノンリコース型」が利用できる点です。
ノンリコース型は、亡くなった時の売却代金でローンを完済できない場合でも、相続人に債務返済が請求されない方式で、「子供に迷惑を掛けたくない」親世代の心理に応えたところ人気を呼び、取り扱い金融機関の数も増えました（全国５９機関）。
利用の内訳は、新規住宅取得が５割を占めますが、月数千円の返済負担でリフォームが可能であることから、リフォーム目的の利用も増加しています。
また、特徴的な用途は「借換」で約２５％を占めます。サラリーマン世帯は退職金でローンを完済し老後は年金と貯金で暮らしていくのがこれまでの常でしたが、昨今とりだたされる老後問題（介護や病気、年金受給額の減額など）の懸念から、リ・バース60で既存の住宅ローンを借り換え、退職金は万が一の為にプールしておくという方も多いようです。（※現在のところリ・バース60で調達した資金の使途は住宅関係に限られます。）。
とても理にかなった使い勝手の良い融資です。60を過ぎても夢のマイホームに手が届く時代になりました。
更新日時 ： 2020年03月22日 | この記事へのリンク ：
平成最後の・・・公示地価
国土交通省は年3月19日、公示地価（今年1月1日時点）を発表しました。例によって、宇都宮市の公示地価動向の傾向に触れてみたいと思います。市内住宅地68地点のうち、52地点（なんと76.4%）で上昇又は横ばいとなりとなりました。また、商業地43地点のうち、32地点が上昇、横ばいが残る11地点で、下落地点は0となりました。また、工業用地も同様に下落地点無しです。「過去の地価下落の反動」と分析する専門家もおりますが、実務担当者として、「一律微上昇」の結果には首をかしげたくなります。住宅地で下落しているといわる地点の特徴は明らか。→宇都宮市西又北エリアの郊外の古い分譲地。これはその通りですが、もっと中心部に近いエリア（例えば宮環内側）でも実際には大きく下落しているエリアはあります。逆に言えば、明らかに上昇している地点はJR宇都宮駅東側のエリアか土地区画整理事業施工地区など街区整理されたエリアに限られます。ほんの数メートルしか離れていなくても区画整理地区とそうでない地区で、倍近い地価の乖離がある地点もあります。確かに接面する道路は広いことに越したことは無いでしょうが地価は倍も違うでしょうか。唯、ここまで2極化が進めば、見方を変えれば、区画整理地未施工地はむしろお買い得で人気が出るのではないでしょうか。最近は、軽乗用車のユーザーが増えていますし、本当にそんな流れができるのではないかと考えています。となれば、「宇都宮全域微上昇」とする公示地価もあながち間違いではなくなるかもしれません。平成時代後半は不動産鑑定士さんや、国・自治体の地価調査担当者は、これまでに経験したことのない「個別条件（個性）重視の土地需要」に向き合わざるを得ない受難の時代でありました。新時代の地価調査はもう少し現実を反映するような手法・制度を見出していただきたいものです。
更新日時 ： 2019年03月23日 | この記事へのリンク ：
マイホーム取得は消費増税後の方がお得？
ご承知の通り、平成31年（2019年）10月1日に消費税が8％から10％に増税されます（ほぼ確定）。が、国は「あらゆる施策を動員し、景気に影響を及ぼさないよう全力で対応」と。とりわけ住宅購入は「経済波及効果」が高いとされ、国でも「増税後」の住宅購入に手厚い施策を用意しています。
�―斬陬蹇璽鷂裟任粒判次�従来「ローン残高の1％を10年間、所得税控除」でしたが、控除期間を13年に延ばし、最後の3年間は「建物価格×2％÷3年間」を上限とします。つまりこの3年間で増税2%分を穴埋めします（2019年10月〜2021年12月居住分が対象）。
�◆屬垢泙さ詆婉癲廚粒判次��，僚蠧誓嚢欺�が出来ない世帯対する施策です。一定所得以下の方が住宅ローンで新築住宅を取得したときに恩恵を受けます。年収400万円なら現行30万円→増税後50万円、600万円なら現行0円→増税後30万円などとし、増税分の穴埋めをします。
※中古住宅で個人から（仲介業者を通して）取得する場合はそもそも消費税非課税ですので、�△療�用はありません
�Ａ�税後の新築住宅取得とリフォームには「ポイント」。エコ・耐震等一定性能の新築住宅：30万ポイント、長期優良／低炭素住宅：35万ポイント、旧耐震→新耐震に建替：15万ポイント、リフォームは最大30万ポイントで、賃貸住宅も対象。2019年10月以降引渡しで消費税10％を支払うものが対象です。
�）瑤廊△覗�税分穴埋め、��のポイントでさらにメリット享受。あれれ、増税後の方がお得になっちゃっていますね！？
個人的には住宅だけでなく事業用の建物の取得にも施策を講じれば、有効な景気対策になると思うのですが・・・。
更新日時 ： 2019年02月13日 | この記事へのリンク ：
地価は下がっても建築費高騰、金利は下がっても賃金は・・・
地価は地方でも一部が底入れするほど価格調整が進んでいます。人口が減っていますので当然と言えば当然ですが。しかし、建築費は構造等にかかわらず、急騰の様相です。10年前の住宅建築相場では、大手ハウスメーカーで概ね坪当たり60〜70万円、地元工務店で40〜50万円というところでした。現在はというと・・・。
以下は住宅生産団体連合会による主要ハウスメーカー８社の戸建て注文住宅の2016年実績（坪単価）です。
積水ハウス：88.9万円、大和ハウス工業：85.3万円、積水化学工業：82.2万円、旭化成ホームズ：93.0万円、住友林業：95.0万円、ミサワホーム：74.0万円、パナホーム：81.6万円、三井ホーム：96.2万円。
大手で家を建てるには「坪当たり90万円が当たり前」の時代になってしまいました。そしてこの傾向は続くと予想されています。
中小建築業者の坪単価もこれにつられて上昇していることは想像に難くありません。
限られた需要の中で、各社坪単価を上げることで販売数の苦戦をカバーしている様子が浮かび上がります。
高騰の要因は複数考えられます。よく建築資材の値上がり、労働力不足に拠る人件費の上昇が原因などと言われますが、実は最大の要因は近年続いている異常低金利。？。金利が下がれば建築費も下がるのがセオリーでは？
実は、「低金利の内に家をたてよう！」「折角家を建てるなら少しでも高機能で高級にしたい」・・・という消費者マインドに供給側が高額化（高付加価値化）で呼応するという構図で建築費が高騰しているのです。「ベーシックな住宅でよいから安価な住宅を」と大手ハウスメーカーにお願いすることはもはや困難なようです。
景気が良くても地価の上昇が先を越している、地価が下がっても建築費が上昇、金利は下がっても賃金は伸びない・・・。
家を建てるのにうまく好条件が揃うことは無いようです。ですから、「建てたい」「買いたい」と思った時が最上の条件と割り切って行動に移すことがとても大切なのです。
建物ばかりに注力して（気持ちはわかりますが）、土地の予算をあからさまに相場以下に抑えたり、購入手続きを疎かにすることは避けなければなりません。家は改築・建替が可能ですが、土地は取り替えられませんので。
更新日時 ： 2017年09月28日 | この記事へのリンク ：
平成２９年県内基準地価が公表されました。
栃木県は９月１９日、７月１日時点の県内地価（基準地価 447地点）を公表しました。
県が地価の動向を調査し、指標として発表しているわけです。
今回の基準地価によると、宇都宮市内全103地点（商業地・工業地含む）の内２８地点（27％）が、価格上昇、45地点（43.6％）が横ばいとなりました。全体の70％超の地点で下げ止まったという結果です。
依然として地価が下落している地点の特徴は、その殆ど旧上河内町エリアや昭和40年代に造成・分譲された郊外の大規模団地ということです。言い換えれば、これら以外のエリアは全体的に地価上昇に転じているということなのですが、実務を担当する者から見れば、これは実情を反映していない様に感じます。
実感としては、地価上昇・横這いの地点の内、土地区画整理事業や都市再開発事業などにより、道路・公園など都市インフラが整備済のごく限られたエリア（広くきれいになったところ）だけが（地価が）跳ね上がり、その他の殆どのエリアは大なり小なり地価は下落しています。
この辺が公的地価調査に対し懐疑的に思うところです。おそらく評価の参考となる取引事例が不足し、多くの地点は「係数」言い換えれば「”この地点もこれくらい上昇しているはずだ”という推定」で評価してるために、どの地点も同じような地価動向を示しているのでしょう。
少子高齢・人口減少時代を背景に土地需要が先細り、一方では相続を受けた使い道のない土地等が続々と市場に放出され、いわば供給過多状態です。経済原理からすると地価が上昇するファクター（要因）は皆無です。
それなのに何故ここ2〜3年で地価は一転上昇との調査結果となったのでしょうか？
�（�価との相対的な関係で、地価に割安感が生じた（底入れした）ため、購入を控えていた者が動き出した��国の異常低金利政策に拠り、幅広い所得層の消費者の住宅取得が可能になった（需要が旺盛になった）など、過去の需要がここにきて実現している
等の分析が立ちます。
ただ、これらの需要も限定的です。大きな流れとしては「需要減少・供給過多」で地価下落で間違いないと思います。今後はこのことを踏まえて土地の売買・活用を考えていかなければなりません。
我々不動産業者はこの点においてお客さまに対し有益な助言・コンサルティングができるよう研鑽していく必要があります。
ところで、「地価指標」と称するものには”公示地価”とか”路線価”とかというのも聞いたことがありませんか？この機会に少し整理してみます。
”公示地価”・・・地価公示法に基づく地価公示制度（国の土地鑑定委員会が毎年１回標準地の正常な価格を公示し、一般の土地の取引価格に対して指標を与えるとともに、公共事業用地の取得価格算定の規準とされ、また、国土利用計画法に基づく土地取引の規制における土地価格算定の規準とされる等により、適正な地価の形成に寄与することを目的としている。）です。換言すれば、国の土地の時価調査のことです。
”基準地価格” ・・・国土利用計画法の土地取引価格の審査基準価格として設定されたもので，都道府県が毎年1回公表している。具体的には都道府県知事が基準地について不動産鑑定士の鑑定評価を求め，毎年7月1日に現在の標準地価を判定し，10月初めに公表する。土地取引の指標，正常な地価形成を目的とした公示地価とほぼ性格を同じくしています。換言すれば、都道府県の土地の時価調査のことです。
バブル期など、地価の急騰時期では１年に一度では地価動向を把握しきれない為、半年ごとになったという経緯もあると思われます。
”路線価”・・・相続税に係る土地資産の評価に利用することになっており、毎年１月１日時点の価格が４月１日に国税局から公表されます。読んで字のごとく道路（公道）に土地単価が張り付けられていて、「この道路に面する土地は１平米当り〇〇円」というように利用します。路線価は公示地価の約８割程度に設定されています。
”固定資産税評価額”・・・固定資産税・都市計画税の算定に利用することになっており、個別其々の土地に市町村が価額を設定します。また、３年に１度評価替えが行われます。固定資産税評価額は公示地価の約６割程度に設定されています。
以上のように、土地価格は昔から「一物四価（一つのものに四つの価格が存在するという意味）」などと言われます。
”公示価格”、”基準地価”がいわゆる「時価」ということですが、バブル崩壊後の特に地方圏の実勢（取引）地価は公示地価を大きく下回り、「路線価で売却できれば良しとする」という時代が続いています。
とはいえ、公示地価・基準地価は国家的な地価調査であり、公表される地価動向・傾向には大きな影響力があります。
更新日時 ： 2017年09月21日 | この記事へのリンク ：
相続した空き家は売っても全額または一定額まで税金がかからないのです（が、期間限定！）
親から古い空家を相続した。（環境上）放っておくのもどうかと思うけど、建物を撤去すると固定資産税が上がるとか。更地にして売却しても、譲渡所得税がかかるらしい・・・。とりあえずこのままにしておくか。
このような境遇の方、多いですね。気持はわかりますが、「とりあえずこのままで」は、譲渡税減税（タダになることも！）のチャンスを逃すことになりかねません。
増え続ける「空家」・・・。我が国の空家総戸数は820万戸、実に総戸数の13.5％、７軒に１軒が空家という状況です。そこで国は空家の放置による周辺環境への悪影響を防止するとともに空家の有効活用を促進する為、空家発生の最大の要因である「相続」によって取得した古い空家の売却について、通常マイホームを売却した際に一定の要件を満たせば、売却に伴う譲渡益（買った時より高く売れた場合の利益）から3,000万円を控除できる制度を同様に認めることとしました。
対象となる空家は昭和56年5月31日以前に建築された住宅で、売却の際には、耐震リフォームをするなどして新耐震基準を満たしたうえで譲渡する必要があります。
ところで、ここがポイントなのですが、この特例、耐震リフォームを行わず建物を取り壊して、更地で売却する場合にも適用を可能としました。
これは、古い空家は、ほとんどが更地売却になるという現実に即した大変画期的な税制だと思います！
ただし、（ここに注意！）この特例は期間限定（適用期間あり）です。
平成28年4月 1日から平成31年12月31日までの間で、かつ、相続の時からその相続の開始があった日以降3年を経過する日の属する年の属する年の12月31日までの間に譲渡したものに限られます。
既に相続が発生している場合の本特例の譲渡適用期間は以下のとおりです。
相続の発生：H25.1.2〜H26.1.1→譲渡適用期間：H28.4.1〜H28.12.31
相続の発生：H26.1.2〜H27.1.1→譲渡適用期間：H28.4.1〜H29.12.31
相続の発生：H27.1.2〜H28.1.1→譲渡適用期間：H28.4.1〜H30.12.31
相続の発生：H28.1.2〜 →譲渡適用期間：H28.4.1〜H31.12.31
つまり、平成26年中に相続があった方は、今年末までに譲渡しないと、この特例が使えません。
「（相続空家は）とりあえずこのままで」にしている方、チャンスを逃さないようご注意下さい！
この特例、住宅とその敷地を兄弟で共有相続した場合であれば、これを売却したとき、兄弟それぞれの持分について、3,000万円を控除できることになり、親が存命中にマイホームを売却するより、税金が安くなるなんてこともありうるのです！使わない手はありませんヨ。
詳しくお知りになりたい方、是非お問い合わせください。具体的な税額の試算など承ります。
更新日時 ： 2017年05月31日 | この記事へのリンク ：
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