宇都宮の不動産通信大福袋ログ
宇都宮市の不動産情報、掘り出し物情報、コンサルティング回顧録、不動産オーナー等への有益情報など幅広くお知らせします
成人年齢引き下げ・・・不動産契約への影響は？
昨日、１月１０日は「成人の日」、オミクロン株の感染拡大で今年の成人式もどうなるかと思っていましたが、一部地域を除き、概ね予定通り実施された様でよかったです。
□成人といえば・・・
成人年齢が２０歳から１８歳に引き下げられる改正民法が本年４月１日から施行されることを覚えていますか？
今年４月１日時点で１８歳以上２０歳未満の人全員が成人年齢に達することになります。
□成人になるということは、親の同意なしにできることが増えるが・・・
成人になっても、１８歳でできるようになること、従来通り２０歳にならないとできないこと をまとめてみました。
＜１８歳でできること＞
〇親の同意がなくても「契約」できる
・携帯電話の契約、ローンを組む、クレジットカードをつくる、部屋を借りる・・・など
〇10年間有効のパスポートを取得する
〇公認会計士、医師などの国家資格を取る
〇逆に女性の結婚可能年齢が18歳に引き上げられ、男女とも１８歳になる
＜２０歳にならないとできないこと＞
〇飲酒 〇喫煙 〇ギャンブル 〇養子を迎える 〇大型・中型自動車運転免許の取得
となります。
□不動産契約への影響
例えば、進学などで一人暮らしの部屋を借りる際、これまでは、親御さんなど「親権者」が「借主」となることが多く、まれに本人が借主になる場合でも「親権者同意」（＋「連帯保証人）が必要でした。
これがこれからは、「本人が借主（契約主）となり、親権者同意も不要」と１本化されることとなるでしょう。
学生さんなど、収入の確定していない方は引き続き「連帯保証人」を付けることが求められると思われます。
法施行は4月１日です。この春、３月中に部屋を決める場合、２０歳未満の方は適用となりませんので、お気を付け下さい！
更新日時 ： 2022年01月11日 | この記事へのリンク ：
宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン〜国土交通省公表 その概要とは・・・
〇本年10月、国土交通省が「宅地建物取引業者（以下「不動産業者」といいます。）による人の死の告知に関するガイドライン（以下「ガイドライン」といいます。）」を公表しました。
これまで不動産取引における心理的瑕疵（いわゆる「事故性」）の告知の必要性や範囲等については、判例等により個別具体の事案ごとに判断れてきましたが、初めて一定の見解・基準が示されました。「適切な告知義務」は売主・貸主にありますが、実際には仲介業務を行う不動産会社を通じて告げられることが多いことから、ガイドラインでは専ら不動産会社が宅地建物取引業法上負うべき義務の解釈について記述されています。 また、ガイドライン対象の不動産は、居住用不動産とされており、不動産業者の人の死に関する事案調査については「通常の情報収集としての調査義務（具体的には、売主・買主から告知書を求めること）」により調査義務を果たしたとされます。〇ガイドラインの概要は次のとおりです
１．「不動産業者が告げなくても良い場合」として以下のとおり記述しています。（１）（売買・賃貸のいずれも）自然死又は日常生活の中での不慮の死
また、事故死であっても、階段からの転落や、入浴中の溺死や転倒事故、食事中の誤嚥など、日常生活の中で生じた不慮の事故による死については自然死と同様に扱うこととしています。
（２）（賃貸の場合）（１）以外の死が発生又は特殊清掃等が行われることとなった（１）の死が発覚してその後概ね３年が経過した場合
（３）（売買・賃貸のいずれも）隣接住戸又は集合住宅の共用部分において（１）以外の死が発生した場合又は（１）の死が発生して特殊清掃等が行われた場合
ただし、事件性、周知性、社会に与えた影響等が特に高い事案はこの限りではありません。
２．上記１．以外の場合について 不動産業者は、取引相手方等の判断に重要な影響を及ぼすと考えられる場合は、買主・借主に対しこれを告げなければなりません。なお、告げる場合は、不動産業者は、売主・貸主等からの告知書で判明した点について実施すれば足ります。
３．買主・借主から問われた場合・買主・借主が把握しておくべき特段の事情があると認識した場合について 人の死に関する事案の発覚から経過した機関や死因にかかわらず、買主・借主から事案の有無を問われた場合、買主・借主が把握しておくべき特段の事情があると認識した場合には、売主・貸主等からの告知書で半径下点について告げる必要があります。
※詳細については
https://www.mlit.go.jp/report/press/content/001426603.pdf
をご参照下さい。
更新日時 ： 2021年11月24日 | この記事へのリンク ：
住宅ローン減税など住宅取得に関する優遇措置が今年末期限を迎えます！
今年の年末にかけ、住宅を取得した人に対する税の優遇などの支援策が適用期限を迎えます。
具体的には、住宅ローン控除の特例、親などからの住宅取得資金の贈与の非課税上限、すまい給付金といったものです。
何れも2019年10月の消費税率引き上げに伴い創設されたり手厚くなったりしたものですから、一旦終了を迎えるわけです。
各支援策の内容と適用期限は以下のとおりです。既に購入する住宅や資金計画が固まっているような場合は、折角の恩恵を失念しない様注意したいものです。
◆住宅ローン控除・・・
住宅ローン控除は、通常10年間、年末のローン残高の１％相当金額が所得税・住民税から差し引けます。
住宅の床面積や所得の条件を満たす人が対象で、控除の上限は一般的な住宅で40万円ですが、2019年の消費増税を踏まえ、控除期間を10年間から13年間に延長する特例が追加され、控除額が最大80万円上乗せできる特例ができました。
◆すまい給付金・・・
収入が一定以下（年収775万円以下が目安）の人が住宅を取得すると、最大50万円を受け取れるもの。住宅ローン控除の恩恵が比較的小さい層を支援する制度です。
◎「住宅ローン控除の期限を13年とする特例」と「すまい給付金」を受けるには・・・、
分譲住宅や中古住宅の場合、11月末までに住宅購入（契約締結）する必要があり、その上で来年末までに入居することが必要です。
※注文住宅の場合は９月末までに請負契約を結ぶ必要があるので、残念ですが間に合いません。
◆住宅取得資金の贈与の非課税制度・・・
所得などの条件を満たし、親などから取得資金の贈与を受けた場合、最大で1500万円（取得する住宅に各種条件があります）
まで贈与が非課税となります。
◎住宅取得資金の贈与の非課税制度を利用するには・・・
分譲住宅や中古住宅の場合、年内に住宅購入（契約締結）する必要があります。
このように年内に多くの特例が終了しますが、専門家によれば、国民の住宅需要は、景気を支える重要な柱で、規模の変化はあるにしろ、政府としても継続的に支援策を講じることが予想さるとのこと。家は人生で最大の買い物、焦って物件選びを失敗するようなことのないようにしたいものです。
更新日時 ： 2021年09月28日 | この記事へのリンク ：
調査開始以来「賃貸派が過去最高」、「不動産の買い時感」４年ぶり上昇〜不動産アンケート、コロナ禍の興味深い影響
弊社も所属する「全国宅地建物取引業協会連合会」では、毎年9月23日を「不動産の日」と定め、居住志向や購買意識調査を行っております（有効回答数；24,863件）。
この程、コロナ禍中で初となる調査結果が明らかになりましたが、「意外」とも思える結果も・・・。主なアンケート結果をご紹介いたしますので、今後のご参考にしていただければ幸いです。
Ｑ１：不動産は「買い時」だと思いますか？
思う：１７．３％（＋４．３％）
思わない：２５．５％（−３．４％）
■「買い時」と思う人が４年ぶりに上昇しました。理由は、
１．住宅ローン減税など、住宅取得のための支援制度が充実している（36.6％）
２．今後住宅ローン金利が上昇しそう（22.8％）
３．不動産価値が安定または上昇しそう（22.5％）
つまり、低金利で優遇制度があるうちに買っておいた方がいいと考える人が増加したものと推測されます。
Q２：持家か賃貸か？
持家派：７４．５％（過去最低）
賃貸派：２５．５％（過去最高）
■持家派の理由は「家賃が無駄」「持家を＜資産＞と考えるから」など、賃貸派の理由は「税金が大変」「住宅ローンに縛られたくない」などですが、自然災害の増加により、「家を所有すること自体がリスク」と考え、賃貸がいいとする人が３０％もいることは特筆すべきではないでしょうか。
Ｑ３：コロナ禍を機に住み替えを検討又は実施をしましたか？
住み替えを実施したもしくは検討した：約１割
■コロナ禍を理由に性急に住環境を変えようとする人は思ったより少なかった。
Ｑ４：コロナ禍の影響により住み替えを実施・検討をした地域は？
郊外から郊外：３８％
都市部から都市部：３０．６％
都市部から郊外：１７．４％
郊外から都市部：１６％
■意外にも世に言われるような、テレワークの普及による都市部の狭小住宅から郊外の広い戸建てへの住み替えは、極一部に限られていることが分かります。やはり都市部の利便性はなにものにも代えがたいのでしょうね。
更新日時 ： 2021年04月12日 | この記事へのリンク ：
栃木県オフィス移転推進補助金の創設と期待
栃木県は新型コロナウィルス感染拡大に伴い、都心から地方へオフィスを移転、分散する企業も出てくると見て、県内にサテライトオフィスを設置する県外企業に対し、１５０万円を上限に賃借料を補助する「栃木県オフィス移転推進補助金」を創設しました。１０月９日から２０２１年３月末までに支払う賃借料で、敷金礼金、共益費などは除かれます。予算枠は３０００万円、２０社の利用を見込みます。詳しい補助要件等は、栃木県のホームページでご確認下さい。
コロナ対策と地方の活性化策を兼ねた大変有効な補助金だと思います。弊社としてもこのような動きに対応できる体制を整えて参る所存です。
※一部令和２年１０月２１日付日経新聞記事を抜粋しています。
更新日時 ： 2020年10月22日 | この記事へのリンク ：
20代社会人「住まいの広さは２０�屬能淑�」「築２０年でもＯＫ」幸せに暮らすための住まい（賃貸）の条件〜アットホーム社アンケートから〜
□変化し続ける賃貸物件のトレンド・・・アンケートでは半数が「住まいの広さは２０�屬△譴仆淑�」と回答！
人々の多様性（ダイバーシティー）が叫ばれずいぶん経ちます。単身向け賃貸物件も時代とともにそのトレンドは変化しているようです。最近では「ミニマニスト」なる方が増え、世間のキーワードになったりしています。賃貸人さん・家主さん共に興味深いアンケート結果がアットホーム社から紹介されましたので見てみましょう。
□広さ（延べ床面積）
現在の住まい・最低限必要 共に「１５�岼幣紂廚�最多。最低限必要では１５�岼焚爾硲横悪岼焚爾鮃腓錣擦襪硲毅魁ィ粥鵑箸覆蝓�半数以上が２０�岼幣紂糞鐚爾砲靴藤蕎�程度）あれば十分と考えています。宇都宮市などの地方都市では、バブル以降より広い物件が好まれる傾向（単身物件でも３０〜４０�屬�好まれてきました）が強かったのですが、ここにきて確かに「合理的な」広さで探す方が増えてきました。□間取り
現在の住まい、最低限必要、共に「１ｋ」が４０％を占めます。1DK、1LDKでは、カップル層の回答が反映されたのか、最低限必要がそれぞれ２０％を超え、現在の住まいよりもやや広い間取を求めているようです。□入居時の築年数
現在の住まい、最低限許容、共に「２０年以内」が最多でした。現在の住まいが「新築」の方も１２．２％いるものの、最低許容では「新築」「５年以内」を合わせても１１．５％と割合は少なく、築浅へのこだわりは薄いようです。数年前まで、宇都宮市でも「新築」「築浅」至上主義的なマーケットでした。
どんな物件でも「新築」「築浅」時期は物件の耐用期間からすれば「ほんの一時」です。立地・環境、使い勝手・管理状態の良さなどその他の要素・物件の特徴がが置き去られ、そんなほんの一時が過ぎれば物件の価値はガタ落ちするのでしょうか。私はこんな状況にとても懐疑的でした。
最近は新築件数が減少する一方、リフォーム・リノベーション物件が増加しました。基本スペックの良好な物件はリフォ・リノ施工でその命を吹き返し、消費者の方々もそれをきちんと評価する風土が醸成されてきたように思えます。単に「築年数」で取捨選択する傾向は減りつつあります。
アンケート全体から、賃貸探しはとても「合理的」で「健全な考え方」になりつつあることが見て取れます。
業者としてはこの傾向を大変嬉しく感じ歓迎している次第です。
更新日時 ： 2020年08月27日 | この記事へのリンク ：
民法改正〜不動産取引への影響と各契約書類の改訂〜
不動産取引の重要な部分を占める民法の債権関係の規定については、明治２９年の制定以来、実質的な見直しがほとんど行われてきませんでしたが、�“塾磴涼濱僂鮗茲蠧�れる�△錣�りやすい文言にする��社会経済の変化に対応する�す餾歸�な取引ルールとの整合性を図るといった理由で、約１２０年ぶりに改正され（平成２９年６月２日公布）、本年４月１日から施行されることとなりました。この民法改正より、不動産取引も債権債務関係に変更が生じることから、不動産の売買契約書・賃貸借契約書等の書式も改訂が必要になります。弊社においては本年４月１日以降の契約から新書式（公益社団法人 全国宅地建物取引業協会連合会作成版）を利用することとなります。契約当事者の方には、改訂内容等を丁寧にご説明の上契約を締結する所存ですので、ご理解の程よろしくお願い申し上げます。尚、改訂内容については折に触れご紹介して参りたいと思います。
更新日時 ： 2020年05月11日 | この記事へのリンク ：
宇都宮市の「老朽危険空き家除却費補助金」をご存じですか？
最近、台風といわずフツーに暴風雨が頻発します。地球温暖化の影響でしょうか、爆弾低気圧が発生しやすいといわれます。大地震だっていつ起きても不思議ではないそうです。そんなとき、老朽化した家屋などは前触れもなく凶器と化し、第三者に多大な被害を及ぼす可能性があります（実際にこのような事故を数多く見ております）。老朽空き家等を所有し、対処にこまねいている方はまずこのような認識を持つことが必要です。
ではどうしたらよいか。危険なほど老朽化している場合の解はやはり「解体してしまう」ことです。
宇都宮市内で老朽空き家を所有している方で解体費用をお悩みなら、先ずは宇都宮市役所に相談してみてはいかがでしょうか。宇都宮市では周辺住民の良好な生活環境の保全を図るため、倒壊や建築材の飛散のおそれがあるなど、老朽化した危険な空き家の除却に要する費用の一部を補助しています（老朽危険空き家除却費補助金）。概要は以下（宇都宮市HP抜粋）のとおりです。
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補助の対象となる空き家
倒壊などの危険性がある空き家であって、次のいずれかに該当するものとします。
- 昭和56年5月31日以前に建築されたもの
- 建築基準法上の道路に2メートル以上接しない敷地上にあるもの
なお、「危険性がある空き家」に該当するか否かの判定は市が行いますので、この補助を受けようとする場合は、必ず後述する「事前調査申請」を行ってください。
補助の金額
次の1と2のいずれか低い額の3分の2であって、70万円を上限とします。
- 除却に要した額（消費税を除いた額）
- 延べ床面積×11,000円（1平方メートル当たり）
補助の対象者
補助の対象者は、次の各号の要件をすべて満たす者とします。
- 所有者等であること。
- 本市の市税を滞納していないこと。
- 申請者以外に当該老朽危険空き家及び所在地の所有権を有する者が存する場合は、権利関係者全員の同意を得ていること。
- 申請者と同じ世帯の者のうち、収入のある者すべての所得の計が、地方税法第292条第1項第13号で定める合計所得金額で818万円以下であること。ただし、単身世帯の場合の合計所得金額は780万円以下とする。
- 申請者及び申請者と同じ世帯の者の中にこの補助金を受けた者がいないこと。また、権利関係者が存する場合は、権利関係者の中にこの補助金を受けた者がいないこと。
- 空き家等対策の推進に関する特別措置法第14条第3項に基づく命令を受けていないこと。
- 暴力団員による不当な行為の防止等に関する法律第2条第6号に規定する暴力団員又は同条第2号に規定する暴力団若しくは暴力団員と密接な関係を有する者でないこと。
補助の対象となる工事
補助の対象となる工事は、空き家を除却し、空き家の所在する土地一帯を更地にする工事とします（ただし、残置物の処分に係る工事は除く）。
また、工事にあたっては、以下の点にご留意ください。
1．市内に所在する解体事業者に請け負わせること
2．年内（令和2年12月31日まで）に、解体工事を完了し、解体事業者への支払いを済ませること
事前調査申請
補助金の申請を行う前に、必ず自己の所有する空き家が補助対象物件に該当するか否かの判定を受けてください。
事前調査申請にあたっては、申請期限までに「事前調査申請書」に以下のすべての資料を添付して市に提出してください。
- 不動産登記事項証明書その他の所有者等であることを証する書類
- 空き家の位置図及び現況が確認できる写真
- 補助要件確認表
申請受付期間 令和2年4月1日〜令和2年5月29日
お問い合わせ 生活安心課 空き家・空き地対策グループ 電話番号：028-632-2266
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嵐の夜はおちおち寝てられない！てな状況は絶対に避けましょう。事故が起こる前に「先ず行動」しましょう！弊社はあらゆる角度から応援致します！
更新日時 ： 2020年05月08日 | この記事へのリンク ：
60歳以上向けの住宅ローン「リ・バース60」の利用が急増（住宅新報R2.3.17付）
住宅金融支援機構の「リ・バース60」は、リバースモーゲージ型住宅ローン。毎月の支払いは利息のみで元金はなくなった時に対象物件を売却することで一括返済する仕組み（一般的）ですが、この商品の特徴は新たに所有する住宅でも抵当権設定が可能であるとともに、「ノンリコース型」が利用できる点です。
ノンリコース型は、亡くなった時の売却代金でローンを完済できない場合でも、相続人に債務返済が請求されない方式で、「子供に迷惑を掛けたくない」親世代の心理に応えたところ人気を呼び、取り扱い金融機関の数も増えました（全国５９機関）。
利用の内訳は、新規住宅取得が５割を占めますが、月数千円の返済負担でリフォームが可能であることから、リフォーム目的の利用も増加しています。
また、特徴的な用途は「借換」で約２５％を占めます。サラリーマン世帯は退職金でローンを完済し老後は年金と貯金で暮らしていくのがこれまでの常でしたが、昨今とりだたされる老後問題（介護や病気、年金受給額の減額など）の懸念から、リ・バース60で既存の住宅ローンを借り換え、退職金は万が一の為にプールしておくという方も多いようです。（※現在のところリ・バース60で調達した資金の使途は住宅関係に限られます。）。
とても理にかなった使い勝手の良い融資です。60を過ぎても夢のマイホームに手が届く時代になりました。
更新日時 ： 2020年03月22日 | この記事へのリンク ：
平成最後の・・・公示地価
国土交通省は年3月19日、公示地価（今年1月1日時点）を発表しました。例によって、宇都宮市の公示地価動向の傾向に触れてみたいと思います。市内住宅地68地点のうち、52地点（なんと76.4%）で上昇又は横ばいとなりとなりました。また、商業地43地点のうち、32地点が上昇、横ばいが残る11地点で、下落地点は0となりました。また、工業用地も同様に下落地点無しです。「過去の地価下落の反動」と分析する専門家もおりますが、実務担当者として、「一律微上昇」の結果には首をかしげたくなります。住宅地で下落しているといわる地点の特徴は明らか。→宇都宮市西又北エリアの郊外の古い分譲地。これはその通りですが、もっと中心部に近いエリア（例えば宮環内側）でも実際には大きく下落しているエリアはあります。逆に言えば、明らかに上昇している地点はJR宇都宮駅東側のエリアか土地区画整理事業施工地区など街区整理されたエリアに限られます。ほんの数メートルしか離れていなくても区画整理地区とそうでない地区で、倍近い地価の乖離がある地点もあります。確かに接面する道路は広いことに越したことは無いでしょうが地価は倍も違うでしょうか。唯、ここまで2極化が進めば、見方を変えれば、区画整理地未施工地はむしろお買い得で人気が出るのではないでしょうか。最近は、軽乗用車のユーザーが増えていますし、本当にそんな流れができるのではないかと考えています。となれば、「宇都宮全域微上昇」とする公示地価もあながち間違いではなくなるかもしれません。平成時代後半は不動産鑑定士さんや、国・自治体の地価調査担当者は、これまでに経験したことのない「個別条件（個性）重視の土地需要」に向き合わざるを得ない受難の時代でありました。新時代の地価調査はもう少し現実を反映するような手法・制度を見出していただきたいものです。
更新日時 ： 2019年03月23日 | この記事へのリンク ：
