宇都宮の不動産通信大福袋ログ
宇都宮市の不動産情報、掘り出し物情報、コンサルティング回顧録、不動産オーナー等への有益情報など幅広くお知らせします
ここ最近の賃貸管理にまつわる「知っておくべき」トピックス
数年前の「かぼちゃの馬車」をはじめとする、いわゆる「不動産サブリーストラブル」を受けて改変が求められてきた不動産賃貸管理業界。ここにきて関連措置・法案等が具体的に動き出しています。今回は令和３年５・６月に矢継ぎ早にリリースされたトピックスをご紹介いたします。不動産オーナー様にはどれも「知っておくべき」重要な内容です。
１．賃貸住宅管理業者登録申請がスタート
「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律（賃貸住宅管理業法）」のうち、国土交通大臣賃貸住宅管理業登録制度の創設と登録事業者の業務に関する義務に係る事項が６月１５日施行となりました。サブリース事業者への行為規制に関する事項等については2020年12月15日に先行して施行されており、同法は完全施行となりました。同法に拠りこれまで任意の登録制度に代わる新たな賃貸住宅管理業登録制度が創設され、同日よりオンラインによる登録受付が開始されています。
※登録義務要件とは・・・
��管理戸数が200戸以上（居住用のみ。事業用の店舗、事務所等は含みません）であって
��賃貸住宅の居室・共用部分につき、以下の２つ共に業務を受託している管理業者は国土交通省への登録が義務化されました。
・清掃・点検等の維持業務
・修繕業務
従って、家賃管理（収納業務）だけを受託している場合は、登録義務は生じません。
※登録業者への主な規制
�ゞ般慨浜�者（資格者）の設置
��管理受託契約の重要事項説明
�４浜�受託契約時の書面交付
�ご歸蠅俺愡�
�ナ�別管理
�Υ浜�業務の実施状況等の定期的な賃貸人への報告
弊社の管理業務は、登録義務要件未満であり、今のところ登録を見合わせておりますが、いつでも登録できる状態（業務管理者の資格取得など）にしております。
２．国土交通省、事故物件の告知ガイドライン案を発表
国土交通省は5月20日、入居者の死亡事故・事件などがあった住宅、いわゆる「事故住宅」について、告知義務についてのガイドライン案を発表しました。主な具体例は以下のとおりです。
�〇�件性の高い殺人事件、自殺、火災などに拠る死亡事故は3年間の告知義務が発生。
��病死・老衰等の自然死は告知義務なし。
これまで「事故物件」に関する告知義務を規定したものが無く、不動産会社ごとに判断していましたが、今回、告知の必要性の有無に関して一定の規定を設けることで、事業者ごとの対応の差をなくすことができるようになります。
※ガイドラインの内容は、賃貸借契約の場合と売買契約の場合とで違いがあります。
※事故物件の実際の募集実務としては、告知義務を果たしたうえで、一定期間家賃を減額するなどの対応が必要と思われます。
「（借主が）もしもそれを知っていたら借りなかった」と言われれば、それは「心理的瑕疵（契約不適合）」と言われ続け、不動産業者は（どこまで、いつまで告知しなければならないのか）長年頭を抱えてきました。高齢化社会・独身世帯の増加を受け、今後「孤独死」なども増えると思われ、不動産業者からすると本ガイドラインの発表は待ちわびたものでした。
３．国土交通省、残置物の処理等に関するモデル契約条項（ひな形）を策定（6月7日）
賃借人の死亡後、相続人の有無や所在が分からない場合、契約の解除や残置物の処分が困難になるケースがあり、特に単身高齢者に対して建物を貸すことを躊躇する問題が発生しています。
こうした賃貸人の不安を払拭し、単身高齢者の居住の安定確保を図るため、国交省、法務省は、「死後事務委任契約」の検討を進め、賃借人の死亡後に契約関係及び居室内に残された家財（残置物）を円滑に処理できるよう �…詑濕攘戚鵑硫鮟� �∋鎮嵎�の処理 に関する委任契約書のひな形を策定しました。
具体的には、単身高齢者（60歳以上の方）を想定し、受任者に対し、賃借人の死亡後に賃貸借契約を解除する代理権や残置物処理の委任できるようにしています。
上記２．と３．については、高齢者の賃貸一人住まいが増加してることを背景として策定されたものだと思います。また、近年は「家賃保証保険」の登場・浸透により、賃貸借契約の際に「連帯保証人」を不要とすることが多くなっていることも、策定の要因になったものと推測されます。実際に３．の「モデル契約条項」は、賃貸借契約において、連帯保証人が付いている場合においては締結（活用）できないことになっています。
地縁・血縁は古き悪しき慣習の代表とされ、保証人制度は毛嫌いされ今に至りましたが、実家や親せきと何十年も音信不通という単身入居者が健康や収入を失ったときどうなるかは簡単に想像できます。家主さんにとってのリスクヘッジは上記２．３．が策定されていることからわかるように、もはや「家賃さえ入ればいい」という「家賃収納」にとどまりません。
このため弊社では、貸主からの指示が無い限り、賃貸借契約に際して必ず家賃保証保険付保と連帯保証人による保証を併用しています。入居者から２重保証だと指摘されることもありますが、家賃保証保険には限度がありますし、借主にも「親族との絆を保持にしておくことは、いろいろな意味で大事ですよ」と説得しご納得いただいております。弊社はこれからもこのスタンスを継続し、貸主・借主共によりよい賃貸借のカタチを追い求めたいと思っております。
更新日時 ： 2021年08月24日 | この記事へのリンク ：
インターネット無料（Wi-Fi無料）設備導入の件
弊社では築古のアパート数棟を所有しております。他の築古アパートの例にもれず空室が多く入居が捗らないという悩みを抱え、日々入居率を上げるための施策を考えめぐらしております。きちんと奇麗に管理すること、家賃・条件を見直す、など空室対策は多岐に及びますが、費用対効果の高い設備・仕様等を導入し、家賃をあまり下げないという方法が最善ではないかと考えます。その為、当社アパートはさながら投資実験場と化しています。導入した効果が上がれば、喜ばしいことですし、それ以上に同じ悩みを抱える賃貸オーナー様にその設備・仕様等、ノウハウを自信を持って推奨できることが大きいのです。
弊社ではこの度、自社アパート（ＴＤマンションＡ・Ｂ）にインターネットWi-Fi無料の設備を導入しました。安定した通信速度を確保できる有線LAN＋各部屋Wi-Fi無線ルーター方式を採用し、入居したその日からアクセスポイント入力のみでインターネットを無料で利用いただけます。
今や情報収集のツールとしては、テレビよりもインターネットの方が普及しています。特に若い世代の方はテレビではニュースをちらっとチェックするくらいではないでしょうか。ドラマでもTVよりもYOUTUBEで動画を観ることのほうが多いようです。インターネット動画利用者の約98%が自宅で視聴しており、1日の平均視聴時間は10代、20代で65分以上、他の世代でも35分以上と、毎日多くの時間を費やしています。
更に、コロナの感染拡大によって、テレワーク（在宅ワーク）・オンライン授業が一気に普及しました。テレワークには安定したインターネット環境が必要です。特にビデオ機能を使ってweb会議する場合、ネットワークの負荷が高くなり、大容量で速度が安定している光ファイバー回線が必須となります（スマホのデータ通信だけではテレワークはできません）。
ネット無料設備導入には、方式にも拠りますが、それなりの初期投資と１棟ごとの毎月通信料（2万円程度）がかかります。
当物件はネット無料を導入しても家賃を据え置きましたので、かなりお得な入居条件ですが、家主さんによっては共益費などの名目で月額1,000〜2,000円を徴収する方もいるようです。
さて、反響はどうなるか？繁忙期でもないのにやっぱり期待してしまします！経過はまた続報致したいと思います。
更新日時 ： 2021年05月11日 | この記事へのリンク ：
所有者不明土地への対策を図る新法案、国会に提出される（土地登記は相続３年以内に！）
日本国内のいわゆる所有者不明土地（不明地）の面積の合計は、九州の面積を上回るといわれます。こうした不明地の発生抑制に向け、不明地の管理適正化を主軸とした「民法等の一部を改正する法律案」と「相続等により取得した土地所有権の国庫に帰属する法律案（相続土地放棄法案）」とがこの2月に国会に提出され、2023年度にも施行される予定です。
■民法等の一部を改正する法律案の概要
現在は相続が発生しても実は「登記」は義務ではなく、罰則もないんですね。
土地の価値が低かったり「手続きが面倒」として登記を放置する例も多く、死亡者の名義のまま時が経てば所有者の把握が困難になり、不明地の増大の原因となっています。
また、所有者不明の空き家や荒れ地は処分ができず、周辺の地価に影響したり環境が悪化する問題が生じますよね。公共事業や都市開発の支障になるケースも。法務省によると、不明地の発生する理由の66％が相続登記、34％が住所変更登記の不備だということです。
改正案では、相続等で「取得」を知ってから３年以内に登記を申請しなければ10万円以下の過料を科すことになります（コワイ！）。また、「住所変更」や結婚などで「氏名変更」があった場合も2年以内に申請しなければ５万円以下の過料が科されます。気を付けましょう！
尚、これらの罰則は改正法施行後に新たに相続する場合等が対象となります。
とはいえ、現在「相続未登記」としている場合も一定の猶予期間を定めて罰則を適用するとのことですので、心当たりのある方は今すぐ「動く」必要がありそうです。
■不動産登記の「強制執行」？も
相続人（の内の１人）から10年間届出が無ければ、行政側が「法定相続」による相続登記を為すことができます。
行政が住民基本台帳ネットワークを利用して死亡者を把握し、その死亡者名義の不動産の一覧情報を発行して親族が簡単に把握できるような仕組みも作ります。
■不明地・不明建物の活用促進・管理も
土地建物が共有の場合、共有者が不明でも、裁判所の確認を経て公告し、明らかな共有者の同意のみでその不動産を活用できるようにします。また、裁判所が管理人を選任すれば、不明の所有者に代わって土地・建物の売却も可能になります（仮称：所有者不明土地管理命令）。
確かに、この制度が普及すればに民間の都市（再）開発が促進される可能性が高まります！
■相続土地放棄法案（仮称）の概要
土地が相続等の際に不明地となるケースが多いことに鑑み、相続土地の所有権を国庫に帰属させられる制度を創設します。
実際にこれは歓迎？する方も多いのではないでしょうか。
但し、放棄するには一定の条件（建物が無いこと、土壌汚染が無いことなど）を満たすことや、そして（やっぱりか！）、所定の負担金等を支払うことが必要となるとのことです。
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
日々不動産取引を取り扱っていると、相続未登記は高い確率で目にします。ある方は「売るまでは、相続登記など必要ない！と税理士さんから言われた」と・・・。言いたくはないのですが、このケース、特に年配の税理士さんに本当に多く、問題の元凶の一つになっています。相続が連続した場合など、相続人がどれだけ苦労するか想像すれば、こんな助言はあり得ないと思います。
相続や登記のことは、司法書士や弁護士が専門家ですが、いきなり費用が掛かるのはどうかな・・・とお思いなら、弊社でもお役に立てることが沢山ありますので、先ずは「お気軽に」お声をかけていただければ幸いです。ご一緒に解決策を模索致します！
更新日時 ： 2021年02月17日 | この記事へのリンク ：
「駐車場管理」って何をしてくれるの？〜弊社ならではのきめ細かな対応をご提供
アパート・マンションなど賃貸住宅は、所有者の約８０％がその運営・管理を「管理業者」に委託しているというデータがあります。各個人では社会構造、賃貸市場の急速変化に対応することが難しくなり、専門業者のサポートが必要な時代となったのです。
一方で、月極駐車場の管理は比較的平易な為か、オーナー個人で行っているケースが多いようです。しかし、駐車場も管理の仕方ひとつで収益がUPしたり、所得税申告の際の手間が省ける等、管理料を支出してもなお多くのメリットが生じます。
弊社では、８６か所、区画数１０４１台分の月極駐車場を斡旋しており、内、管理まで受託しているのは３０か所、区画数 ４４３台分になります。今回は弊社の駐車場管理業務内容と心構えを紹介させていただきます。
＜企画・提案編＞
■駐車場開発時からお手伝いします
これから駐車場経営を始める方には、�〆播�な区画配置・仕様等を考案、��具体的な整備費を見積もり、�Ｂ燭�の実績をもとに賃料を査定し投資採算性（投資利回り）を検証、事業計画書をご提示します。
■効果的な募集看板のデザイン・内容の考案、作成・設置見積もり業務を承ります。
＜募集（斡旋）・契約編＞
■迅速に広く募集を致します。
新規駐車場開設時には現地に看板を設置（オーナー様ご負担とさせていただいております）し、近隣周知徹底のためにチラシをポスティングします。利用者の多くは近隣の方か、もしくはその方からの口コミで決まるという経験値に基づきます。
また、弊社ホームページの特徴として、「駐車場検索」機能を付けています。マップから探すこともできる機能があり、他の不動産業者にはなかなかありません。実際にホームページ経由で成約するケースが多くなっています。
■駐車場契約書は各駐車場の実情に合わせて特約を加える等カスタマイズし、貸主のリスクヘッジに注力します。
借主の身分証明書（運転免許証）、車検証等の必要書類も必ず添付致します。管理受託の駐車場については、弊社が貸主代理として記名押印し、貸主様控え分を送付し、契約金を送金して手続き完了。貸主様のお手間を取らせません。
＜契約中の管理・運営編＞
■各駐車場利用者から賃料を収納し、取り纏めてオーナー様に一括送金するとともに、収入・経費を集計した月次報告書を送付致します。
利用者から期限までにお支払いがなかった場合は、弊社から督促を行い、殆ど滞納が無い形で送金しております。オーナー様自身の収納ですと「１か月くらいの遅れならまだよいか・・・」と良心的なご対応になりがちですが、これが長期滞納のきっかけになったりします。我々管理業者は、「収納業務」を請け負っている立場なので、躊躇なく督促することができます。これが「滞納無し」の決め手です。
■月次報告書は確定申告の基礎資料としても有用
申告用の帳簿を作成する必要がなく、オーナー様には重宝がられています。
■空車場利用者のクレーム窓口になります。
クレームは多岐に亘ります。施設の老朽化、不具合、降雨による水たまり発生（降雪による雪掻きの依頼も・・・）、お隣の駐車の仕方、無断駐車、動物の糞など枚挙に暇がありません。
これらの申し出に対し、迅速に、ときに現場に赴き適切に対処します。クレーム処理は初動対応（スピード）が命といわれます。オーナー様管理の場合で、オーナー様となかなか連絡がとれないと利用者の怒りや不安は増幅してしまうでしょう。
■定期的に巡回し、異変が無いかチェックします。
駐車場全体の状況を確認し、ゴミ拾い、除草（一定以内のもの）等を行います。状況によってはオーナー様に改善・改修をお願いします（対処方法相談、費用見積・工事等手配を承ります）。これにより、利用者からのクレーム等を未然に防ぐことができ、空きの少ない良好な経営を継続することがでいるものと思料致します。
■解約の受付、再募集の手配
駐車場解約に当たっては、利用者からの１か月前予告を徹底し、即座に募集にかけることで、なるべくブランク（未契約）期間を出さない様配慮致します。
＜土地活用等のご相談・提案〜駐車場運営終了後のことも＞
■駐車場活用はメリットも多い・・・
�―藉�投資額が比較的少額ない
�△海里燭畛団蠹�な利用が可能であり、その間の収入も得られる
�Ｃ鷦崗豬戚鷁鮟�（利用者の明渡）は、借地借家法適用外の為、平易であること。これにより、別の土地活用（建物建築等）、売却への方向転換がスムーズにおこなえること。
�ぞ綉���のとおり、流動性（現金化）の高い活用法につき、後記の「相続対策」上も有効的であること。
■駐車場活用は相続対策としても使い勝手がよい
�〜蠡垣杷蕊媚餠發箸靴童酋發鰺儖佞靴討い詈�も多いと思いますが、駐車場活用による収益（投資利回り）は預金金利の比ではなく、有価証券ほどのリスクもないので、相続迄まだ時間的余裕のある場合は、「（現金でなく）駐車場で持つ」メリットがあります。相続人間の遺産分割に不安をかかえる場合も、同様の理由でメリットがあります。
��土地評価額は現金（ゲンナマ）よりも低くなる傾向であること。これは相続財産の評価に際し、土地は「時価」よりも２割程度安価な「路線価」で評価するためです。
�Ｃ鷦崗貭体素笋蠑紊欧蓮∩蠡蛙佑棒諺安Ｍ燭垢襪海箸如�配偶者や子供たちに喜ばれながら、相続財産を減らすことが可能であること
以上のことなども踏まえて、「アフター駐車場」も含めてご相談に乗らせていただきます。
弊社の駐車場管理業務内容について弊社独自の取り組みやサービスを含めご紹介させていただきました。
これから駐車場運営を始めてみたい！既に駐車場を保有しているが管理が面倒！という土地オーナー様には是非とも大福不動産までお気軽にご相談下さい。
更新日時 ： 2020年11月17日 | この記事へのリンク ：
相続紛争回避、親の意識カギ〜日経新聞コラムより
家庭裁判所での遺産分割を巡る調停、審判の合計件数は2019年15,842件と10年前に比べ17％も増えているそうです。今回は、この問題の原因と現状、対策について日経新聞のコラム「経済教室」（2020年6月11日付）の記事をご紹介致します。
■政府は紛争防止のため遺言を書くことを推奨し、7月から法務局で自筆証書遺言を保管する制度が開始される。
・・・だが、年間死亡者は130万人台なのに、公証人が作成する公正証書遺言であれば、年間作成件数は約11万件と1割にも達しない。自分で作成する自筆証書遺言に件数は不明だが、遺言の開封時に必要となる家庭裁判所の裁判官による検認んは年間約１万８千件程度にすぎないのです。
■「遺産分割は死後、相続人が考えればよい」「遺言を書くとしても、年を取ってからでいい」。
日本ではこうした考えが根強く、問題を先送りする姿勢が目立ちますが、アメリカでは対照的に自分の死や認知症発症に備えて財産設計（エステートプランニング）をする人が年間死亡者の半数ほどいるとされます。「人生設計は自分で立て、責任を負う」という意識が強いということです。
■アメリカで財産設計の主流となっているのは「信託」
アメリカでは「プロベイド」といって、原則として遺産分割などに裁判所が関与し、遺言や遺産の内容、相続人の情報が公開されるが、これが不要となるのが「信託」をしている場合。自分の財産の管理・運用・処分を信頼できる人に託すのが「信託」です。
■日本でも「民事信託」という名前で信託に拠る財産設計が2007年の改正信託法施行で可能に
・・・だが、件数はまだ少なく信託財産も不動産に偏っています。
■まとめ・・・
日本では遺言を書くにせよ信託を利用するにせよ、先ずは人生設計やプランニング意識の醸成が必要。意識情勢がされないと相続を巡る紛争はさらに増加しかねない。
とのことです。
この問題は今話題の「終活」にもつながります。「どんな死に方をするか」ということ。明日生きているとは限りません！「死を見つめた人生」こそが人生のクオリティを高め、豊かなものにするのではないでしょうか。弊社では相続に関するご相談も承っております。「争続」にならないよう、今すぐに準備を始めましょう！
更新日時 ： 2020年06月13日 | この記事へのリンク ：
暴風な１日。損保「風災」にプラス〇〇付保がとても大事であること。
４／１３（月）〜１４（火）、暴風が吹き荒れましたね。日光杉並木の杉が倒木した位です。こんな朝は、覚悟して出社しますが、案の定、屋根の剥がれ２件、雨漏り、駐車場看板の倒壊と立て続けに苦情の電話です。このようなときは何をさておき、当社で貸主・所有者の代わりに「とりあえず直ぐ現場に駆けつける」ことにしています（ちなみに弊社の管理物件ではありません）。看板倒壊では、車が下敷きになり被害が出ました。車の所有者はただでさえ怒り心頭です。当社は今後の対応、況してや補償の話などには関知できません。現場に赴き状況を見聞、写真に収める等しかできませんが、被害者のストレスが幾分軽減され、貸主・所有者に対する感情も和らぎます。
暴風被・加害は「ツイてなかったー。」では済まされません。当社も過去に苦い経験があります。その時も全県下暴風被害がありました。貸倉庫の屋根（スレート材）が風で剥がれ、お隣の自動車整備工場に落下、工場屋外に駐めてあった数台の車両に傷を付けてしまったのです。被害車両は・・・走行不能のほぼ廃車だったのですが、きっちり修理代を請求されました（暴風で賃料半年分がまさに吹き飛ぶことに・・・）。
この時は、火災保険に「風災」を付保していたのですが、保険金は屋根修理代のみで他者の物損まではみてくれません（当たり前か・・）。そこで、当社はこれを教訓に所有建物すべてにオプション「施設所有（管理）者賠償責任保険」を付保しました。35坪の倉庫の場合、１事故につき１０万円の保証で年間保険料が約1000円。・・・安いと思います。
更新日時 ： 2020年04月15日 | この記事へのリンク ：
アパート新築時の付加サービス・・・最近は３０年家賃保証だけじゃない！？
既にご存知の方も多いと思いますが、平成２５年度税制改正の中で注目を浴びているのが相続税の改正（増税）です。
現行は、基礎控除：5,000万円＋法定相続人×1,000万円、最高税率：50％ですが、
改正後は、基礎控除：3,000万円＋法定相続人×600万円、最高税率：55％となります。
改正の理由は、「現行税制は地価高騰（バブル）期の状況を配慮し、基礎控除額を増額した経緯があるが、現在は、地価が下落した為、控除増額の必要性が薄れた」というようなものだったと思います。
が、我々庶民には、「財政難の補填の為」としか思えないですよね。
現在、国民の内、相続税申告者割合は4%と言われていますが、改正後は6%程度まで増加する見込みです。
さて、改正は、平成２７年１月以降の相続から適用となります。
まだ、少し時間が有りますので、この期間に対策を講じることが非常に肝要です。
対策といっても、最も重要なのは現状認識（資産状況の把握）です。
経験上、現当主（被相続人）でさえ「どこに何がある」かを把握しきれていないことが結構あります。
少なくともスグやる（やれる）ことは、資産の名寄せ、資産（現段階の）評価、資産相続の分割計画（遺言作成も）。
逆に言えば、これらを行うことにより、相続税対策の道筋が見えてくるのです。
（評価などにお困りの際は、弊社までご相談くださいね。得意ですので。→→営業で恐縮です）
さて、巷では、改正までの貴重な期間に、有効な対策を打てるとの触れ込みで、各アパートメーカーが大々的なキャンペーンを始めています。
アパート新築が相続税対策になる主な理由は
�〃�築の為の借入金が相続対象財産と相殺される。
�▲▲僉璽鳩�築敷地が「住宅建付地」となり、更地等の場合より減額措置（１／３減）が受けられる。
��アパート建築敷地が「小規模住宅用地（更地より１／６減）」の選択肢となり得る。
�ぅ▲僉璽函雰�物）評価は借家権割合を控除できる。
�グ幣紊慮彩帆蔀屬鮗�けられつつ、賃料収入を得られる（賃料収入は相続財産となります）。
等、意外と多くのメリットがあるのですが、昨今は少子高齢化により、アパート入居率低下のリスクも併存します。
そのリスク対策として大手アパートメーカーは「30年間家賃保証」のサービスを提供するという訳です。
但し、30年間にわたり、一定金額を保証するということではない様です（保証額はアパートメーカー各社の規定による）の
で、そこの部分は留意を要します。
更に、複数のアパートメーカーは、既にアパートを所有している方を対象として、打ち出しているキャンペーンがあります。
アパートの建築発注が前提ですが、
�ヾ�に所有のアパート（建築メーカーを問わず）をメーカーが一括で借り上げる。
�⊆擇蠑紊欧觝櫃離螢侫�ーム費用をメーカーが負担する。
等のサービスです。
築年数の経過したアパートは需要が弱く、困難な状況を抱えていることは事実で、新たな投資、相続対策に二の足を踏んでいる方も多いと思われます。このキャンペーンは、このような方の為のサービスと思われますが、正直、ここまでやるかという感覚です。
上記のようなサービスを利用し、更に消費税増税前に、適正なコストでアパートを建築できるのであれば、これは大変有効な対策と言わざるを得ません。
勿論、アパートメーカー各社のサービス内容、家賃保証の規定、建築コストなどの詳細を精査する必要がありますが、先ずは話を聞くだけでも良いかもしれません。
ご興味のある方はご一報いただければ、メーカー担当者からの説明を段取り致します。
アパートの話しはここまでとして、当ブログでは、相続税増税への対応について、今後少しでもお役に立つようなトピックスなどを掲載して参りたいと思っています。
更新日時 ： 2013年08月04日 | この記事へのリンク ：
