宇都宮の不動産通信大福袋ログ
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大福不動産の不動産査定は、ひとつひとつの物件、ひとりひとりの依頼者にカスタマイズ
土地・建物を売却しようとしたとき、それはもはや「商品」となりますが、不動産はひとつとして同じものはありません。家電や車など「一般消費財」と違い、いわば唯一無二の商品となるわけです。その価格算定に当たっても物件其々の特性や条件を十分に熟知し、「適正価格」を割り出すことが重要であり、これが売却成功への近道となります。
■不動産価格算定の基本とは・・・
土地にしてみても、そのエリアの大まかな相場（公示地価などの指標）は知ることができても、それは算定にあたっての最低限の「基準」もしくは「参考」でしかありません。というのも、物件の個別条件（規模・地形、公法規制、道路方位・幅員、周辺環境など（国交省推奨の「価格査定マニュアル」では24項目にのぼる条件があります）により、同一のエリアにあっても、極端に言うとお隣の土地同士でさえ価格に大きな格差を生じるからです。近年の買主は、個別格差の拡大を助長するような消費性向（例えばですが・・・「南面道路の土地しか買わない」というような条件にこだわる方が多くなりました）にあることも付け加えおきたいと思います。
建物についてはその構造に基づく残存耐用年数を基本に価格を算定しますが、やはり建物の種別、規模、保全（管理）状況、間取、設備、仕様・仕上げ、省エネ・長期優良認定の有無など、数多くのチェック項目があり、これらが価格算定に大きく影響します。
不動産だから「土地及び建物のチェック」で良いかというと、これだけでは適正な査定には十分ではありません。例えば相隣関係（建物又は植栽の一部がお隣へ（お隣から）越境していないか、土地境界で揉めていないか、など）や、「道路や水道本管が施設の場合の承諾料の有無」、「塀等の外構の劣化状況」など、売却までに解決が図れそうもない問題点がある場合は、買主に費用や心理的負担が発生することとなり、査定上これらを加味しなければならなくなります。
■当社の不動産査定方法・内容
大福不動産では売却査定を依頼されますと、先ず物件について出来得る限りの調査（現地調査・役所・関連窓口調査）を行った上で、「価格査定マニュアル」を基本とし「競売物件鑑定評価例」、「相続財産評価法」など他の評価方法も研究・駆使し、より適正な査定額をご提示するように心掛けております。また、事情により詳細調査が叶わない場合は、現地状況から考えられる限りのリスク要因を推測し、査定額に付記させていただいております。これは、売却実績の多さが為せる技と自負しています。
ここまで査定に手間をかける理由は、売却査定時の調査の甘さから、後になって価格を値下げしなければならない（売主の売却計画に狂いが生じる）というような事態は絶対に避けたいという思いがあるからです。
更に査定時において、売却に想定される経費（境界明示・測量、築古住宅の場合は更地売り可否の判断の為解体工事費用の見積もりを盛り込みます）や税引き後の手取り金額の概算もご提示致します。これにより売主様には「売却の最初から最後まで一気通貫のストーリー」がイメージしやすくなります。
■当社独自の取り組み・モットー
ところで、不動産査定においては、「物件」が唯一無二であるように、売却を依頼する方の「境遇」も千差万別であるということを考慮する必要があります。ここが不動産鑑定士による「鑑定」との違いの一つだと思います。「ローン残債以下の価格では売れない」というケースは、その最たるものですし、ローンに関して言えば、金融機関にローン残債以下の価格での売却でも担保抹消をお願いするいわゆる「任意売却」もあるでしょう。当社では、この任意売却を数多く経験していることに加え、弁護士、税理士、司法書士の顧問団が揃っており、ご相談をお受けする体制が整っております。
また、価格ではなく、「売却時期」を計りかねる場合もあるでしょう。「今すぐ現金が必要なわけでもない。売却タイミングによって、メリット・デメリットはあるのか」というご相談が多くあります。当社には宅地建物取引士、公認不動産コンサルティングマスター、賃貸不動産経営管理士、行政書士資格合格者、土地家屋調査士経験者が在籍しており、売却時期のアドバイスや「将来売却」とした場合の暫定利用案（業務として駐車場管理、賃貸住宅管理・土地活用・相続コンサルティング・空地・空家管理業を行っています）を提案できるのも当社の強みだと思っております。
上記いずれの場合でも、当社の大きな使命はまず愚直に「適正な価格」を査定することだと思っています。これが以降の全ての行動や対策の基本となるからです。
■不動産無料査定サイトについて
さて、「不動産売却」とネットで検索してみると、「不動産無料査定」「○○秒スピード査定」などの文字が躍っていますね。これはいわゆる「不動産ネット査定サイト」の入り口です。サイトに入り、物件の概要と氏名・連絡先を登録すると、数日後に数社の不動産業者から「査定書」が届くという気軽さが売りのシステムです。
「取り敢えず、試してみるか」という方もいらっしゃると思いますが、注意点もあります。
１．そもそも登録された査定業者は、一握りの業者である
栃木県内だけでも１１３８社（令和元年）の不動産業者があります（実際に活動していな会社も多いですが）。対して、不動産査定サイトに登録している業者はせいぜい数社〜数十社です。
登録業者全てが、全種別、全エリアの不動産にオールマイティであればよいのですが、実際のところ各業者ごとに得意・不得意（分野、エリアなど）がありますし、会社の体制やモットーにより対応（スピードや満足度）が異なります。
言うまでもありませんが、売却は査定後の売却活動の質も重要です。果たして限られた査定サイト登録業者のなかに、お客様や所有不動産の特徴と相性の良い業者が存在するかが問題です。
２．査定サイトには、売却業務販路開拓を目的としたスタートアップ会社も多く登録しています。熱意もあるでしょうし、これらの業者を否定するものでもありません。但し、これらの業者から経験・実績に基づいたアドバイスを得ること、リスク等を事前に回避する微妙な調整や対応を期待することは難しいのではないでしょうか。
３．最高査定額が最良の査定とは限りません。あってはならないことだと思いますが、不動産売却業務を受託したいがために、現実的でない高額査定を提示する業者もあります。詳細は後述しますが、不動産売却にあたり、売り出し価格を間違える（相場からかけ離れる）ことは致命的なミスに繋がりなりかねません。
不動産査定サイトに査定を依頼することが一概にＮＧとは申しませんが、その査定を鵜呑みにすることは危険だということをご理解いただきたいと思います。依頼者には提示された査定や、査定業者の適性を見極める力が必要です。
■不動産売却成功のカギは、「適正な査定」と「売却依頼業者の相性」にあり
先ず、明らかに「ストライクゾーン」から外れた高額査定に基づく売却は、致命的な失敗を招きます。また、「売却を急いでいるわけではないので、査定額は査定額としてまずは（査定額とかけ離れた）希望額で売り出してみる」というケースも然りです。
不動産売却の真骨頂は売出し時の「旬の時期」を大事にすることです。この時が一つの勝負です。購入者はネットの普及により数多くの物件を見ており、既存の物件をスルーする傾向である一方「新着物件」には強く興味を示します。まさにこの新着情報のときに購入者に対し「お得感、いい意味でのギャップ感」を抱かせることが肝要なのです。この２つの要因により、購入者は「自分の力で自分だけの掘出物件を掘り起こせた！」という「自己満足感」を得て、成約への道筋が付くのです。
仮に、後で価格を（大幅に）値下げしても、購入者には「既存物件」と判断され折角の値下げに気づかれない、もしくは、待てば「もっと下がる」と思われ、興味があっても「キープ物件」に分別されてしまいます。買い手市場の現状では、駆け引きでは購入者に軍配が上がります。こうなると、一気に先が見えなくなってしまいます。
実際に日々売却媒介業務に携わり経験しているのは売出後半年以内で売れるケースと、長期不買となるケースの両極化です。
「不動産の適正な査定」は、先に触れたように「詳細な調査」がベースとなっており、購入者に対し自信をもって物件の説明ができることで、購入者の不安を払拭し、スムーズな成約を呼び込み、ひいては契約・引渡後のトラブルも未然に防ぐことができるという重要なポイントであることをご理解いただければと思います。
■不動産査定業者の選定は「地元・経験」を軸に
査定を依頼した業者が納得の査定額を示し、売却活動にも期待できるとなれば、そのままその業者に売却の媒介（仲介）を依頼するという流れが自然かと思います。
その際に判断基準の一つとして推奨するのは、やはり物件エリアの特徴、環境、慣習などを熟知し、加えてエリアでの不動産業務を総合的に取り扱う経験豊かな業者（当社ではこれらを「地域力」とし、日々研鑽に努めています）に依頼するということではないでしょうか。
以上、不動産査定のポイントと当社の査定方法、内容、方針等を述べさせていただきました。当社は本年、創立50年を迎えましたが、これは偏に地域の方を中心としたご愛顧の賜物であります。恩返しになるかどうかわかりませんが、今後は当社がこれまで経験し、蓄積した知識やノウハウを惜しみなく皆様にご提供し少しでもお役に立ちたいとの思いがあります。
どんな種別・規模の不動産でも、また、売却時期も未定であったりしても構いません。さらには査定以外のことでも構いません。ご所有の不動産のことをを知っておきたいとお思いになりましたら、どうぞ何なりとお気軽にお声掛け下さい。
更新日時 ： 2020年11月21日 | この記事へのリンク ：
築古住宅、「古家付」で売るか「更地」で売るか〜よくあるお悩み
中古住宅を売却する際に、頭を悩ませるものの一つに「古家付き」で売り出すのか、「更地」で売りに出すのかというポイントがあります。検討材料にしていただくため、様々な角度から検証してみたいと思います。
□中古住宅として「土地」、「建物」」として売り出す利点
建物の経済的な価値がほとんどない物件を、「土地」、「建物」として売り出す利点としては、建物に価値を見出して買い受けたいという買主が現れたときに、取り壊しの費用負担を考慮しなくても良い点です。古い家屋でも、丁寧に使用されていれば「古民家」として喜ばれるケースもあります。取り壊す場合の費用は、建物の階数や構造、基礎の状態などによって大幅に差が出ますが、一般的な木造家屋でも数百万円は必要となります。
もう1点には、固定資産税や都市計画税において住宅用地としての軽減措置が適用されるということです。住宅の敷地の用に供されている土地を「住宅用地」といいますが、これらの内、住宅の敷地で住宅1戸につき200�屬泙任良�分は、「小規模住宅用地」として固定資産評価額が1/6に、住宅の敷地で住宅1戸につき200�屬鯆兇─�家屋の床面積の10倍までの部分は、「一般住宅用地」として固定資産評価額が1/3に軽減されます。
ところが、売出し時に住宅を取り壊し、売却までに時間が掛かると、その軽減措置の適用が受けられなくなってしまうので、建物付きで所有していたときよりも負担が大きくなる可能性が発生してしまいます。
□「更地」として売り出す利点
一般論として、流通性に富む点があげられます。買主側の立場になって考えてみると、建物の取り壊しに掛かる時間や手間が省けること、障害物なく土地全体が見渡せ建物計画等のイメージが容易になること等から購入しやすくなります。
また、建物自体がないため、建物に関係した「契約不適合責任」を負う必要がありません。更に地中に潜む、コンクリート殻や基礎杭などの残存物・埋設物の調査が容易にできますし、土壌汚染調査も予めしっかり行うことができ、売買取引におけるトラブル発生を防ぐための準備がしやすくなります。
□地域力と、不動産知識を総動員し、売主・買主両者納得の「スマート売却」を応援します
理屈としては上で説明した通りです。ですが、売主側としてはより負担を抑え、より高く、より早く処分をしたい方が多いのではないでしょうか？不動産は、その名の通り動かない財産ですので、立地や様々な条件によって売れやすい条件が異なります。弊社ではこういった市場流通性を熟知しており、物件の状況に応じて査定（売出条件が非常に重要なポイントです！）し、販売方法も最良の方法を選択します。
例えばですが、売出し時には建物付きで売出し、取り壊し費用を買主と分配し、更地で引き渡すなどのテクニックもあります。
お一人で判断されて、建物を取り壊してしまってからでは建物としては販売できません。また、税務上の特例措置を利用する為にも取壊しのタイミングは重要です。最終的な判断をする前には、ぜひとも弊社にご相談下さい。
更新日時 ： 2020年11月02日 | この記事へのリンク ：
建物解体時の仲介業者の対応、そここそが大事なポイント
昨今は空き家の増加などを反映してか、土地の売買に際して、建物を解体し更地で引き渡すケースが多くなっています。
大概の仲介業者は売主の依頼で解体工事の見積もりを取って、発注。その後は解体業者に任せきりですが、当社は長年の間、全く業者任せにしておりません。解体工事には、土地売買上の多くの重要なポイントが内在します。これを知る仲介業者は、解体を業者任せになどできるはずがないというのが持論です。
１．信頼できる解体業者に依頼する
大事なのは法令を遵守するのはもちろん、発注者の意見を聞く態度があり、又、先を見通せる（リスク回避など）解体業者であることです。
仮に解体業者が不法投棄しても責めを負うのは発注者、つまり売主様になります。工事費の安さだけで解体業者を選ぶのは危険です。
２．解体に先立ち、現場ごとの状況に応じた指示、工程の確認を徹底する
一概に解体といっても現場ごとに状況が異なります。例えば道路や隣地との高低差があって土留めや擁壁が設置されている場合、隣地との間に石塀やフェンスがある場合などは、撤去するか残置するか部分撤去するか。売買契約済なら契約条件のとおりに寸分狂わず施工することが必須ですし、契約前なら買主様に不安を与えなない様にイメージして設えておきます（売却促進の為に大事なことです）。このような項目を事前に整理し、工事業者にしっかりと伝えておくことが後々の為に非常に重要なのです。
３．近隣の方とのコミュニケーションを十分に図る
近隣への対策で先ず重要なのは挨拶です。工事前、十分な期間を設けて訪問し、できるだけ対面の上挨拶をします（工期、業者名、連絡先等を文書でお渡しします）。近隣からの苦情の内容によっては、何日も工事ストップしてしまいます。このリスクは最初の挨拶の仕方でかなり軽減できると考えます。更に大事なのは、解体時に近隣の方との接し方を間違うと、その後の境界協定や相隣関係まで尾を引く最悪の事態を招きかねないということ。これを肝に銘じています。
４．解体現場には足繁く通い、工事業者とのコミュニケーションを十分に取る
工事が始まりますと、当社では殆ど毎日のように現場に顔を出します（長靴を履いて同じ目線で。時には飲み物の差入を携えて。）。解体の各段階を写真に収め記録します。業者も人間ですから、誰かが見ていると一寸でも作業が丁寧になったりします。また、解体工事には売主も知らない様な想定外のことがつきものです。そんな時、我々が現場にいれば即時的確な指示ができますし、普段のコミュニケーションが密であれば、我々がその場にいないときでも、「どのように対処すればよいか」と問い合わせをしてくれます。
工事を業者任せにしてしまうと、仮に問題点があっても誰も知ることができず、業者の勝手な判断・方法で処理されてしまうでしょう。業者も工期や重機レンタル期限があります。最も合理的な方法で工事を進めるのがセオリーであり、後で問題が発覚してもこれを咎めることはできません。結局、売主なり買主の予定外の出費によって改めて是正する羽目になるのです。足繁く通う目的は、このようなことをできるだけ回避する為でもあります。
現地確認で最も重要なのは、工事完了が近づき、重機を引き上げるタイミングです。仕上がりは買主のイメージに大きな影響を与えますので、業者にはできるだけきれいにするようお願いします。（ゴミや大きな石、コンクリート破片などを一緒に拾い集めることが常です）。また、重機引き上げの前に、整地具合や撤去忘れが無いかなど総合的にチェックすることが大事！重機の力は偉大なのです。
５．税制適用等との関連にも目配りする
典型的な例は、「相続した空き家を解体して売却した場合、譲渡所得税の算定において譲渡益から3,000万円を控除できる」という税制特例があります（時限措置、一定の条件を満たす必要あり）。これは本来居住用資産売却（実際に住んでいた住宅を売る場合など）の特例でしたが、急激に増加する空き家の流動化を図るために創設された特例です。なるほど昨今ではよくある土地売却形態であり、必ず押さえておくべき特例といえます。ところで、この特例の申請には解体前・解体中・解体後の写真を添付することになっています。税金に関することは第一義的には売主又は税理士の問題ですが、当社もできる限りお客様に有益な税制の適用をサポートして参ります。解体現場に足繁く通うことは上記特例等の適用においても売主の利益に資するものとなります（「工事は業者任せ」タイプの仲介業者では、写真記録など期待できないのではないかと・・・）。
６．神様を敬う心を持って
古くからの住宅には井戸があったりします。水神様が宿っています。当社では売主の理解を得てできるだけ神官にお祓いをしていただき、解体埋め戻しするようにしています。埋め戻し材料は長年の経験上、砕石（0-40）が良いと思われます（後日の地盤沈下も抑えられます）。又、お稲荷様やなにがしかの祠がある場合、その遷座や（神社等への）お帰りは、神官のお祓いが必須だと思います。長年お守りいただいた神様に感謝し然るべき方法でお戻りいただきます。
７．建物滅失登記の助言も忘れません
建物の登記が残っていると、次の方がその土地に建物を建てても建物登記ができない事態となります。解体が済んだら遅滞なく建物滅失登記を行える手配を致します（時期等について、売主の有益性を考慮しアドバイス申し上げます）。
毎日のように足繁く解体現場に向かう。何の為に。全ては土地取引が円滑に進むよう願ってのこと。売主・買主の余計な出費負担をさないこと、近隣の方とも軋轢無く新たな建物を気持ちよく着工できることが当社の最終目的です。
長年の間住人を守り、思い出をはぐくみ続けた建物の最後を見届ける役目として・・・というのも少しあります。
＊＊＊老朽建物の解体、不動産売却に伴う税制など、随時ご相談を承ります。お気軽にご連絡下さい。＊＊＊
更新日時 ： 2020年04月07日 | この記事へのリンク ：
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